Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2020 г. N 13АП-11541/20 по делу N А56-116419/2019

г. Санкт-Петербург

21 октября 2020 г.

Дело N А56-116419/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Александрова Т.А. (доверенность от 23.10.2019)

от ответчика: Назарова М.Ф. (доверенность от 25.12.2019), Жукова И.В. (доверенность от 10.01.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела А56-116419/2019 по иску акционерного общества "Фонд Преображенский" к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области; Администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Фонд Преображенский" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация района) неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей по договору аренды земельного участка N ЛО-3507-41-7571 от 12.08.1998 за период с 12.09.2016 по 31.12.2018 в размере 5 586 842 руб. 31 коп., о взыскании с Администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей по договору аренды земельного участка N ЛО-3507-41-7571 от 12.08.1998 за период с 01.01.2019 по 29.10.2019 в размере 3 165 863 руб. 12 коп.

Решением от 28.02.2020 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта апелляционным судом установлено наличие оснований для отмены решения в связи с нарушением п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, выраженных в рассмотрении дела в отсутствии лиц, не извещенных надлежащим образом о фактическом времени и месте судебного заседания.

Определением от 17.06.2020 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

09.09.2020 истец заявил об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просил взыскать с Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация района) 3309364,68 руб. неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей по договору аренды земельного участка N ЛО-3507-41-7571 от 12.08.1998 за период с 12.09.2016 по 31.12.2018; взыскать с Администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) 2531476,91 руб. неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей по договору аренды земельного участка N ЛО-3507-41-7571 от 12.08.1998 за период с 01.01.2019 по 29.10.2019.

Уточнения приняты апелляционным судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в уточненном размере, представители ответчиков возражали против удовлетворения иска.

В представленных письменных объяснениях истец настаивал на расчете арендной платы по каждому виду разрешенного использования пропорционально площади земельного участка, занимаемой объектом, предназначенным для соответствующего использования.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, апелляционный суд установил следующее.

12 августа 1998 года между Администрацией муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области и ОАО "Фонд Преображенский" заключен договор аренды N ЛО-3507-41-7571 земельного участка с кадастровым номером 47:08:0102002:76, общей площадью 7780 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, ул. Сосновая, д. 3а, для строительства крытого рынка (далее - земельный участок).

В соответствии с пунктами 2.2. и 2.3 договора, общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет 61 267 рублей 50 копеек, которая может пересматриваться не чаще одного раза в год в соответствии с действующим законодательством РФ и Ленинградской области. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

С 01.01.2016 года арендная плата за земельные участки, расположенные на территории Ленинградской области, определяется на основании Постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области" (далее - Порядок).

Указанным Порядком предусмотрено, что размер арендной платы определяется по формуле, предусматривающей использование коэффициента разрешенного использования земельного участка (Кри), установленного Приказом Леноблкомимущества от 11.10.2016 N 2. При этом при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий фактическим видам деятельности, осуществляемым на земельном участке.

При расчете арендной платы за 2016, 2017, 2018 и 2019 годы арендодателем применен коэффициент разрешенного использования земельного участка (Кри), равный 10, установленный для смешанной торговли и реализующих продовольственные товары с реализацией пива и алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5 процентов.

Вместе с тем, как полагает истец, при расчете арендной платы необоснованно оставлены без внимания требования пункта 2.1 Порядка, в соответствии с которым в случае многофункционального использования земельного участка арендная плата рассчитывается по каждому виду разрешенного использования пропорционально площади земельного участка, занимаемой объектом, предназначенным для соответствующего использования.

На территории арендуемого АО "Фонд Преображенский" земельного участка расположены помещения, принадлежащие на праве собственности арендатору, на которых осуществляется розничная торговля продовольственными и непродовольственными товарами, а также оказание различных бытовых услуг населению (ателье по ремонту, салон красоты и т.п.); часть помещений используется под офисы, что подтверждается договорами аренды, заключенными с лицами, осуществляющими вышеуказанные виды деятельности. При этом, реализация пива и алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5 % осуществляется только одним арендатором из семидесяти; площадь помещения, где осуществляется реализация такой продукции, составляет 82,2 кв.м. из 1432,52-1739,01 кв.м., сдаваемых в аренду в соответствующие периоды.

Истец полагает, что применение в формуле расчета арендной платы за земельный участок площадью 7780 к.в.м Кри в значении "10", установленного для реализации пива и алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5 процента, которое осуществляется только в помещении площадью 82,2 кв.м, является незаконным, влекущем необоснованное увеличения размера арендной платы.

В подтверждение факта многофункционального использования земельного участка истец представил в материалы дела договоры аренды, заключенные в заявленные периоды с лицами, осуществляющими деятельность на спорном земельном участке.

Общество заказало у ООО "Атлас" работу по выполнению кадастровой съемки, экспликации объектов и подготовке сводного плана и ведомости инвентаризации спорного земельного участка, что подтверждается договором N 40/юр от 29.08.2020.

По результатам выполненных работ кадастровый инженер пришел к выводам, что на спорном земельном участке расположены:

1.Здание торгового центра, общей площадью 1393,6 кв.м. Коэффициент разрешенного использования (далее - Кри) 5.2. (торговые (торгово развлекательные центры)) в значении "15".

2.Временные объекты торговли (павильоны), общей площадью 1257,2 кв.м., из которых:

* в павильонах площадью 50 кв.м. осуществляется реализация пива и алкогольной продукции (павильон N 219) - Кри 5.13.1 в значении "25".

* в павильонах площадью 1207,2 кв.м. реализация пива и алкогольной продукции не осуществляется - Кри 5.13.2 в значении "15".

3.Склады, связанные с эксплуатацией здания (прочая производственная деятельность), общей площадью 447,4 кв.м., - Кри 7.11 в значении "2".

4.Территория благоустройства и озеленения, общей площадью 4681,8 кв.м. -Кри 5.16 в значении "1,5", из которых:

* детская площадка - площадь 348,3 кв.м.

* проезжая часть - площадь 348,3 кв.м.

* тротуары - площадь 1750,1 кв.м.

- газоны и зеленые насаждения - площадь 328,5 кв.м.

Общий размер арендной платы, подлежащий внесению ЛО "Фонд Преображенский" за период с 12.09.2016 по 29.10.2019, составляет 15 737 163,21 рублей (2 157 524,86 + 4 315 049,72 + 5 187 335,54 + 4077253,09).

За данный период арендатором была внесена арендная плата в размере 21578004,8 рублей (3 496 798,8 + 5 946 796 + 5 525 680 + 6 608 730).

Таким образом, по мнению истца, переплата составила 5 840 841 руб. 59 коп. (21578004,8- 15737163,21).

Как полагает Общество, неосновательное обогащение ответчиков возникло за период с 12 сентября 2016 года по 29 октября 2019 года, при этом неосновательное обогащение за период с 12.09.2016 по 31.12.2018 в сумме 3 309 364,68 рублей возникло на стороне Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, а в период времени с 01.01.2019 по 29.10.2019 в сумме 2 531 476,91 рублей - на стороне Администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального район Ленинградской области.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требования подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ Правительство Ленинградской области постановлением от 28.12.2015 N 520 утвердило Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов (далее - Порядок).

Согласно пункту 2.1 Порядка в случае многофункционального использования земельного участка арендная плата рассчитывается по каждому виду разрешенного использования пропорционально площади земельного участка, занимаемой объектом, предназначенным для соответствующего использования, по формуле, указанной в данном пункте.

При этом факт многофункционального использования должен быть подтвержден документально.

Представленный истцом в материалы дела сводный план земельного участка с кадастровым номером 47:08:0102002:76, включающий ведомость инвентаризации, не отвечает принципу относимости доказательств, поскольку согласно ч.1 ст. 67 АПК РФ не имеет отношение к рассматриваемому делу.

Все зафиксированные в представленном истцом документе строения, размещены в отсутствие на то согласований арендодателя земельного участка.

При приеме в 1996 г. в эксплуатацию рынка "Розничная торговля в п. Сертолово (распоряжение от 09,12,1996 157. Aкт от 11.12.1996), оформленного в дальнейшем в собственность истца как нежилое здание торгово-административный комплекс, Государственной приемочной комиссией в соответствии с проектно-сметной документацией был принят один объект общей полезной площадью 1700 кв.м.с количеством этажей . Истец на протяжения всего владения земельным участком на праве аренды не заявлял о наличии на участке иных, принадлежащих ему строений, размещенных в соответствии с разрешенным использованием участка, за получением согласований на размещение дополнительных, в том числе необходимых для обслуживания основного объекта, строений в уполномоченный орган не обращался, Более того, обращаясь в администрацию МО Сертолово 22.03.2019 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в соответствии с требованиями п. 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 1, сведений о наличии иных зданий на участке не предоставлял.

Таким образом, истцом не представлены в материалы дела доказательства размещения зафиксированных на участке объектов в соответствии с градостроительным планом земельного участка, схемой планировочной организации земельного участка, проектом организации строительства объекта капитального строительства (п.1 ст.51 ГрК РФ).

Арендуемый Обществом участок с кадастровым номером 47:08:0102002:76 имеет вид разрешенного использования "для строительства крытого рынка", т.е. в целях для размещения торговых учреждений в закрытом помещении, что само по себе не свидетельствует о многофункциональном использовании земельного участка. Арендатор может использовать предоставленный в аренду земельный участок только в целях, установленных договором аренды.

Для применения формулы расчета арендной платы в случаях многофункционального использования земельного участка арендная плата рассчитывается по каждому виду разрешенного использования пропорционально площади земельного участка, занимаемой объектом, предназначенным для соответствующего использования. При этом для применения такого расчета необходимо определение площадей объектов каждого вида функционального использования на земельном участке.

10.01.2012 Обществом в установленном порядке на указанном земельном участке зарегистрировало право собственности на нежилое здание - торгово-административный комплекс площадью 1 602, 4 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.Сертолово, мкр, Сертолово-1, ул.Сосновая, д.3а, в котором осуществляется реализация как товаров смешанной торговли, так и продовольственных товаров с реализацией пива и алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1.5 процентов что является основанием для применения в целях расчета арендной платы коэффициента "Кри" в значении равным "10".

При таких обстоятельствах применение специальной формулы при расчете арендной платы за соответствующий период, рассчитываемой для многофункционального использования земельного участка, т.е. по каждому виду разрешенного использования пропорционально площади земельного участка, занимаемой объектом, предназначенным для соответствующего использования, находящегося в аренде Общества земельного участка, является недопустимым, в связи с чем требования Общества о взыскании с ответчиков сумм неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2020 по делу N А56-116419/2019 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина