Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2020 г. N 08АП-8422/20 по делу N А75-22261/2019

город Омск

29 октября 2020 г.

Дело N А75-22261/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8422/2020) общества с ограниченной ответственностью "Вариант" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.06.2020 по делу N А75- 22261/2019 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску (заявлению) администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" (ОГРН 1128603026452, ИНН 8603192917) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, арбитражного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Вариант" Лазарева Константина Владимировича, Отдела службы судебных приставов по городу Нижневартовску и Нижневартовскому району,

представители участвующих в деле лиц в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще;

УСТАНОВИЛ:

администрация города Нижневартовска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - ООО "Вариант", общество, ответчик), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, площадью 547,1 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0101016:23, расположенный на земельном участке площадью 5 855 кв.м., с кадастровым номером 86:11:0101016:21, по адресу: г. Нижневартовск, 2 пересечение улиц Спортивной и Дзержинского в общественном центре 2 очереди застройки города, путем продажи его с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, арбитражный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Вариант" Лазарев Константин Владимирович, Отдел службы судебных приставов по городу Нижневартовску и Нижневартовскому району.

Решением от 29.06.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования удовлетворены. Суд решил изъять у ООО "Вариант" объект незавершенного строительства, степень готовности - 12 %, с кадастровым номером 86:11:0101016:23, расположенный по адресу:

г. Нижневартовск, ул. Спортивная, д.14, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0101016:21, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства"; взыскать с ООО "Вариант" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Вариант" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.06.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что на спорное имущество был неоднократно наложен арест, а при продаже имущества с торгов вырученные денежные средства на счет службы судебных приставов для распределения между кредиторами не поступят; спорное имущество входит в конкурсную массу ответчика, признанного банкротом, и подлежит реализации исключительно в порядке Закона о банкротстве; правовой интерес истца будет удовлетворен в результате реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с нормами Закона о банкротстве, поскольку незавершенный строительством объект получит нового собственника, заинтересованного в завершении строительства; определением от 15.08.2019 по делу N А75-17376/2018 суд определил перейти к рассмотрению дела о банкротстве ООО "Вариант" по правилам банкротства застройщика.

Администрация в отзыве просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация и ООО "Вариант", надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили; на основании положений статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 08.08.2013 между истцом (арендодатель) и Быковым Александром Васильевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 398-АЗ, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 0,5855 га с кадастровым номером 86:11:0101016:21, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, в целях использования для строительства объекта в соответствии с видами и параметрами разрешенного использовании, предусмотренными территориальной зоной объектов индивидуального транспорта (5ТЗ 503), расположенный по адресу: г.Нижневартовск, пересечение улиц Спортивной и Дзержинского в общественном центре 2 очереди застройки города.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 08 августа 2013 года по 07 августа 2016 года.

20.05.2014 между Быковым А.В. (сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Вариант" (сторона-2) заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона-1 передала стороне-2 все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 08.08.2013 N 398-АЗ.

13.09.2016 Администрацией (арендодатель) и ООО "Вариант" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства N 215-АЗ, согласно 3 которому арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", площадью 5 855 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0101016:21, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для завершения строительства многофункционального комплекса, расположенный по адресу: г.Нижневартовск, пересечение улиц Спортивной и Дзержинского в общественном центре 2 очереди застройки города.

Договор заключен сроком с 13.09.2016 по 12.09.2019.

На данном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0101016:23, степенью готовности - 12 %, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.12.2019 (право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано 03.08.2016).

Срок аренды земельного участка был определен по 12.09.2019, в связи, с чем договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 13.09.2019.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 13.09.2016 N 215-АЗ истек, строительство вышеуказанного объекта не завершено, администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и реализации его на торгах.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом N 137-ФЗ как переходные положения.

При этом, законодатель, вводя подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, ставил лиц, заключавших договор аренды до 01.03.2015 и лиц, заключавших такой договор, после 01.03.2015 в равное положение, предоставляя им возможность заключить однократно договор на новый срок для завершения строительства.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 13.09.2016 заключен в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Таким образом, заключив 13.09.2016 договор аренды без проведения торгов, ООО "Вариант" реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды от 13.09.2016 прекратил свое действие в связи с истечением его срока - 13.09.2019.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.12.2019 на земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0101016:23, степенью готовности - 12 % (право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано 03.08.2016).

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, положения Постановления N 1299 также предоставляют право должника участия в реализации объекта незавершенного строительства.

Кроме того, как следует из пункта 21 Постановления N 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности исковых требований Администрации, в связи с чем обоснованно удовлетворил их в полном объеме.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду нахождения ответчика в процедуре банкротства, обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

Действительно, как следует из материалов дела определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.04.2019 по делу N А75-17376/2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Вариант" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Вариант" утвержден Лазарев Константин Владимирович.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Администрацией заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

ООО "Вариант" указывает, что в отношении него введена процедура банкротства застройщика.

В соответствии с пунктом 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что незавершенный спорный объект является объектом долевого строительства.

Доводы ответчика о том, что в отношении спорного имущества службой судебных приставов-исполнителей наложены многочисленные запреты и аресты, что исключает возможность удовлетворения иска, также правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве основания для отказа в иске.

Согласно пункту 1 статьи 110 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" денежные средства, взысканные с должника в процессе исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, в том числе путем реализации имущества должника, подлежат перечислению на депозитный счет подразделения судебных приставов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Перечисление (выдача) указанных денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной частями 3 и 4 настоящей статьи, в течение пяти операционных дней со дня поступления денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов.

В случае отсутствия сведений о банковских реквизитах взыскателя судебный пристав-исполнитель извещает взыскателя о поступлении денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов.

Таким образом, в случае изъятия объекта незавершенною строительства и продажи с публичных торгов денежные средства будут пропорционально распределены в соответствии с очередностью по сводному исполнительному производству.

Следовательно, наличие обременений не препятствует изъятию спорного объекта.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют возражения, представленные в суд первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела.

При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.06.2020 по делу N А75- 22261/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко