Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2020 г. N 15АП-16491/20 по делу N А32-41926/2019

город Ростов-на-Дону

30 октября 2020 г.

дело N А32-41926/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" онлайн-заседание участвует представитель истца - конкурсный управляющий Лозанова Е.Ю.,

с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" онлайн-заседание участвует представитель ответчика - Криницкая В.С. по доверенности от 31.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 по делу N А32-41926/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ейск-Аква"

(ИНН 2306024796, ОГРН 1042303063659)

к ответчику Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

(ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

о признании незаконным отказа, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ейск-Аква" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) в предоставлении без торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:42:0102002:19 (письмо от 21.06.2019N 52-25275/19-33-13). В качестве способа восстановления нарушенного права просит об обязании администрации заключить с обществом "Ейск - Аква" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0102002:19.

Заявленные требования мотивированы тем, что общество в силу подп. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на продление договора аренды без проведения торгов как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 заявленные требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что заявитель обладает исключительным правом на испрашиваемый земельный участок как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости - кафе "Кристина". Общество обосновало площадь необходимого для эксплуатации кафе земельного участка, с чем ранее согласился и департамент. Определением от 03.09.2020 исправлена опечатка в указании площади земельного участка с кадастровым номером 23:42:0102002:19.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил отменить решение, отказать обществу в удовлетворении заявления. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Обществом не доказана необходимость предоставления всего земельного участка. Ранее вынесенное решение суда общей юрисдикции по иску физического лица по гражданскому делу N 33-16429/2016 преюдициальным для настоящего дела не является.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "Ейск-Аква" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - кафе "Кристина" площадью 143,5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Пляжная, 3/2, кадастровый номер 23:42:0102002:438.

Вышеуказанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0101002:19 площадью 498 кв.м., расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Пляжная, 3, который был предоставлен правопредшественнику общества в аренду по договору аренды земельного участка от 28.05.1998 N 48.

Дополнительным соглашением от 08.04.2005 в договор аренды земельного участка от 28.05.1998 N 48 внесены изменения, договору присвоен N 0000000979, срок действия договора установлен до 28.05.2015. Соглашением от 03.03.2008 право аренды уступлено обществу "Ейск-Аква".

На основании договора купли-продажи от 10.10.2014 общество (продавец) передало в собственность Скуратову А.Г. (покупатель) вышеуказанное кафе с кадастровым номером 23:42:0102002:438.

В связи с окончанием срока аренды Скуратов А.Г. обратился в департамент с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка для эксплуатации находящегося на нем кафе.

Департамент письмом от 01.12.2015 N 52-4751ж/15.03 отказал в заключении договора аренды.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 23.12.2015 по делу N 2-16804/15, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2016 по делу N 33-16429/16, отказ департамента от 01.12.2015 N 52-4751ж/15.03 в заключении нового договора аренды земельного участка признан незаконным. Суд обязал департамент заключить договор аренды в отношении земельного участка с собственником зданий.

28.12.2016 департаментом издан приказ N 2828 о предоставлении в аренду на 10 лет земельного участка площадью 498,0 кв.м. с кадастровым номером N 23:42:0101002:19 под летнее кафе.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2016 по делу N А32-6892/2016 в отношении ООО "Ейск-Аква" введена процедура конкурсного производства.

Определением от 09.11.2017 конкурсным управляющим утверждена Лозанова Екатерина Юрьевна.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2018, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2018 по делу N А32-6892/2016, договор купли-продажи от 10.10.2014, заключенный между Скуратовым А.Г. и ООО "Ейск-Аква", признан ничтожным. Суд применил последствия недействительности сделки, право собственности на строения и право аренды на земельные участки были возвращены к ООО "Ейск-Аква".

14.05.2019 с целью оформления права аренды на земельный участок общество обратилось с заявлением в департамент.

Департамент письмом от 21.06.2019 N 52-25275/19-33-13 отказал заявителю в предоставлении в аренду земельного участка в связи с тем, что право на испрашиваемый земельный участок зарегистрировано за Скуратовым А.Г., право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, за обществом также не зарегистрировано.

Права общества на испрашиваемый земельный участок восстановлены и зарегистрированы в ЕГРН 19.06.2019 - номер записи о государственной регистрации - 23:42:0101002:19-23/020/2019-4 от 19.06.2019.

Кроме того, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 по делу N А32-2616/2019 признано незаконным бездействие Межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выразившееся в несовершении действий по осуществлению погашения записи о правах Скуратова Алексея Геннадьевича и восстановления записи о государственной регистрации права собственности ООО "Ейск-Аква" на объекты недвижимости: Летнее кафе "Кристина" КН: 23:42:0102002:438; Эстрада КН: 23:42:0101002:43; Кафе "Диско-бар Огни" КН: 23:42:0101002:45; Кафе "Диско-бар Онни" КН: 23:42:0101002:42; Склад с навесом КН: 23:42:0101002:44; Туалет КН: 23:42:0101002:41; VIР-кабинки КН: 23:42:0101002:40; а также права аренды в отношении земельного участка КН: 23:42:0101002:20; права аренды в отношении земельного участка КН: 23:42:0101002:19. Суд обязал Межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "Ейск-Аква" на следующие объекты недвижимости: Летнее кафе "Кристина" КН: 23:42:0102002:438; Эстрада КН:23:42:0101002:43; Кафе "Диско-бар Онни" КН: 23:42:0101002:45; Кафе "Диско-бар Огни" КН:23:42:0101002:42; Склад с навесом КН: 23:42:0101002:44; Туалет КН: 23:42:0101002:41; VIP-кабинки КН: 23:42:0101002:40; а также права аренды в отношении земельного участка КН: 23:42:0101002:20; право аренда в отношении земельного участка КН: 23:42:0101002:19.

09.07.2019 общество повторно обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Письмом от 21.08.2019 N 52-33416/19-33-21 департамент вновь отказал заявителю, мотивировав отказ тем, что обществом не доказана площадь испрашиваемого земельного участка. Департамент указал, что данный земельный участок является делимым, раздел земельного участка возможен при соблюдении градостроительного регламента с учетом расположенных объектов недвижимости.

Считая отказ департамента в предоставлении спорного земельного участка в аренду незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами. Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. При рассмотрении такого дела подлежат оценке доводы уполномоченного органа о невозможности предоставления земельного участка. Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего. Общество как единственный собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Земельный участок образован в 2004 году для размещения летнего кафе. Данный вид разрешенного использования внесен в Едином государственном реестре недвижимости (т. 1 л.д. 53). В заявлении о предоставлении земельного участка общество в качестве цели его использования указало эксплуатацию летнего кафе "Кристина" (т. 1 л.д. 46).

До истечения срока ранее заключенного договора аренды общество использовало земельный участок в объеме прав прежнего арендатора. Департамент не возражал относительно площади земельного участка при его предоставлении правопредшественнику общества (ООО "Фирма "Интерсоюз") для тех же целей. Доказательства образования земельного участка в противоречие требованиям земельного и законодательства о градостроительной деятельности, без учета фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ участка департамент не представил, в том числе после предложения суда первой инстанции представить схему раздела земельного участка с обоснованием (определения от 25.12.2019, от 09.06.2020).

Также суд первой инстанции учел, что вопрос о соразмерности земельного участка рассмотрен судами общей юрисдикции при рассмотрении иска Скуратова А.Г. к департаменту о предоставлении земельного участка для эксплуатации находящегося на нем кафе.

В ходе апелляционного рассмотрения дела N 33-16429/16 была назначена судебная землеустроительная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта от 10.10.2016 N 344/НС-16 для использования и эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:42:0101002:19 необходима вся площадь земельного участка в уже сформированных границах.

Также обществом представлено заключение кадастрового инженера от 31.01.2020, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:42:0101002:19 менее площади, необходимой для эксплуатации курортно-развлекательных объектов; возможность раздела земельного участка отсутствует.

Со своей стороны департамент не подтвердил необходимыми доказательствами довод о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости, указав лишь на их площадь (498 кв.м. и 143,5 кв.м. соответственно) и делая на основании этого вывод о возможности раздела земельного участка.

С учетом изложенного у департамента не имелось законных оснований для отказа обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для размещения летнего кафе.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2020 по делу N А32-41926/2019 (с учетом исправительного определения от 03.09.2020) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов