Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2020 г. N 09АП-36932/20 по делу N А40-24225/2020

г.Москва

28 октября 2020 г.

Дело N А40-24225/20

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В.Пронниковой,

судей:	И.В.Бекетовой, С.Л.Захарова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания С.Э.Исрафиловым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 04.06.2020 по делу N А40-24225/20 (79-165)

по заявлению ООО "Вит-Сириус плюс"

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: Департамент городского имущества г.Москвы

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Примак С.А. по дов. от 04.02.2020;
от ответчика:	Фокина Н.С. по дов. от 30.12.2019;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вит-Сириус плюс" (далее также - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также - ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве, Управление) от 09.01.2020 N 77/009/271/2019-1688 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 10.09.2019 к Договору аренды земельного участка от 19.03.2019 N М-10-053827 по адресу: г.Москвы, г.Зеленоград, 15-й микрорайон, корп.1531, заключенного между ООО "Вит-Сириус плюс" и Департаментом городского имущества города Москвы (далее также - третье лицо, Департамент), кадастровый номер 77:10:0006003:91, об обязании Управления Росреестра по Москве в 10-дневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию указанного Дополнительного соглашения.

Решением суда от 04.06.2020, принятым по данному делу, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, доводы которой поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого решения регистрирующего органа.

Представитель заявителя в судебном заседании возражал против доводов и требований ответчика, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу ответчика - без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Проверив в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав представителей заявителя и ответчика, поддержавших свои доводы и требования, изучив материалы дела и доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 19.03.2019 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды N М-10-053827 земельного участка с кадастровым номером 77:10:0006003:91 по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, 15-й микрорайон, корп.1531 (далее также - Договор аренды).

В дальнейшем 10.09.2019 между сторонами означенного Договора заключено Дополнительное соглашение (далее также - Дополнительное соглашение), предусматривающее изменение цели предоставления земельного участка с "эксплуатации здания под торговлю" на "проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 31 марта 2014 г. N RU77-143000-002513, а именно: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м (4.4.0); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев (3.6.1)".

18.09.2019 Общество через МФЦ Района Старое Крюково, ЗелАО обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество N 77/009/271/2019-1588 с приложением Дополнительного соглашения и необходимых документов.

Уведомлением от 01.10.2019 N 77/009/271/2019-1688 Управление приостановило проведение государственной регистрации Дополнительного соглашения ввиду противоречия представленного заявителем на государственную регистрацию Дополнительного соглашения к Договору аренды ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

11.11.2019 через МФЦ Района Старое Крюково, ЗелАО Общество в Управление подало заявление о предоставлении дополнительных документов, где в приложенном Информационном письме от 08.11.2019, ссылаясь на законодательство и судебную практику, пояснило, что представленные на государственную регистрацию документы, вопреки мнению государственного регистратора, соответствуют действующему законодательству, и просило возобновить государственную регистрацию.

Уведомлением от 09.01.2020 N 77/009/271/2019-1688 Управление отказало заявителю в проведении регистрационных действий.

Данное решение об отказе явилось основанием для обращения ООО "Вит-Сириус плюс" в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу с указанными выше требованиями.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных ООО "Вит-Сириус плюс" требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п.3 ст.1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п.3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Согласно положениям п.5 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом статьей 26 указанного Федерального закона предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Как было указано выше, основанием для отказа Обществу в проведении регистрационных действий послужил вывод Управления о том, что представленные на государственную регистрацию Договор аренды и Дополнительное соглашение противоречат требованиям ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

При этом данная норма не устанавливает ограничений в части цели предоставления такого земельного участка.

Положения п.7 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, на который ссылается регистрирующий орган, касается незастроенных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство зданий, сооружений, поскольку проведение торгов на использование застроенного земельного участка нарушало бы исключительное право на приобретение земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенного на этом земельном участке.

Вместе с тем согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 77:10:0006003:91 расположено здание с кадастровым номером 77:10:0006003:916, адрес: г.Москва, г.Зеленоград, корп.1531, принадлежащее Обществу на праве собственности (запись в ЕГРН от 09.11.2007 N 77-77-10/004/2007-675).

На основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, поскольку Обществу принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, следовательно, никакое иное лицо не может получить права на осуществление строительства на данном земельном участке в обход Общества.

Земельный участок уже имеет соответствующий вид разрешенного использования: магазины (4.4.0) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)), что делает невозможным и незаконным проведение торгов на заключение договора аренды для целей строительства (реконструкции) на земельном участке, поскольку в данном случае были бы нарушены исключительные права Общества как собственника здания.

В соответствии с подп.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, государственным регистратором в оспариваемом отказе указано на необходимость проведения торгов на заключение договора аренды, однако на проведение таких торгов не только содержится прямой законодательный запрет (подп.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ), но и проведение таких торгов в принципе противоречит основам земельного законодательства, в частности принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", предусмотренное абзацем вторым пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Статьей 39.20 Земельного кодекса РФ установлены аналогичные правила предоставления земельных участков собственникам расположенных на них объектов капитального строительства.

Таким образом, исключительное право на заключение договора аренды в отношении данного земельного участка принадлежит Обществу, при этом город Москва как собственник земельного участка лишен возможности его использования и распоряжения им каким-либо иным способом, кроме как путем предоставления в аренду или в собственность правообладателю расположенного на нем здания.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения п.1 и подп.9 п.2 ст.39.6, подп.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно указал в своем решении, что проведение торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:10:0006003:91 невозможно и для заключения Дополнительного соглашения не требуется.

При этом суд также обоснованно отметил, что заключение такого дополнительного соглашения, в том числе в части изменения цели предоставления земельного участка под строительство (реконструкцию) вытекает из основополагающих принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обусловлена правомочиями собственников на распоряжение своим имуществом, а именно: правом собственника участка разрешить осуществление на нем строительства (реконструкции), с одной стороны, и правом собственника здания на изменение конструктива и характеристик такого здания путем строительства (реконструкции), с другой стороны. Такие права не могут быть ограничены иначе как в порядке, предусмотренном законом.

Ссылки Управления на судебные акты Верховного суда Российской Федерации правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку обстоятельства указанных заявителем дел применительно к обстоятельствам настоящего спора не являются ни тождественными, ни преюдициально значимыми.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору аренды, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований в полном объеме.

Доводы, изложенные в обоснование оспариваемого отказа ответчика, нашли свое отражение в обжалуемом судебном акте, исследованы при рассмотрении дела судом первой инстанции и им дана правильная оценка.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, также не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2020 по делу N А40-24225/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.В.Пронникова

Судьи

И.В.Бекетова С.Л.Захаров