Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2020 г. N 09АП-40885/20 по делу N А40-33916/2020

г. Москва

02 ноября 2020 г.

Дело N А40-33916/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Панкратовой Н.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.06.2020 по делу N А40-33916/20 по иску ИП Кудрявцевой Аллы Владиславовны (ОГРНИП 316774600459040) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) третьи лица: ООО "ВИКС-Ц", ИП Зайцева А.Е., ООО "МКАПИТАЛ" об обязании направить подписанное соглашение о вступлении в договор аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бычкова Е.С. по доверенности от 07.02.2020; диплом номер ФВ288904 от 30.06.1990,

от ответчика: Алиева Х.Н. по доверенности от 25.12.2019; диплом номер ААН 1401576 от 23.06.2014,

от третьего лица: ООО "МКАПИТАЛ" Грешневикова О.А. по доверенности от 22.06.2020; диплом номер ВСВ1085881 от 23.03.2005,

Иные лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ИП Кудрявцева А.В. обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании направить подписанное соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-07- 026001 от 27.02.2004 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2020 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Представитель ООО "МКАПИТАЛ" тогда возражает против доводов жалобы, направил отзыв на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, истцу, на основании заключенного между с ООО "Эксинжком" договора купли-продажи N 1/19 от 14.05.2019 г. принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Между ответчиком в лице правопредшественника - Московский земельный комитет (арендодатель), ООО "ВИКС-Ц", ООО "ТРАНСИНВЕСТ-В" и ОАО "Столичные гастрономы: "Смоленский", "Центральный", "Охотный ряд" и другие" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0001002:172 с множественностью лиц на стороне арендатора N М-07-026001 от 27.02.2004 для эксплуатации помещений сроком до 27.09.2048, в связи чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Дополнительным соглашением от 24.11.2016 арендатор ОАО "Столичные гастрономы: "Смоленский", "Центральный", "Охотный ряд" и другие" заменен на ОАО "Мкапитал".

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с п. 3 ст. 445 ГК РФ, п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, срок направления подписанного соглашения о вступлении в договор со множественностью лиц на стороне арендатора установлен в течение тридцати дней со дня получения заявления правообладателя помещения в здании.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Письмом, исх. N 33-5-143040/19-(0)-1 от 20.12.2019 г., ответчиком отказано истцу в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в соответствии с п. 2.10.1.9 Административного регламента со ссылкой на включение объекта недвижимости в приложение 2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Решения суда о принудительном сносе здания по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А либо помещений здания, о признании права заявителя на помещения отсутствующим не имеется.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2016 по делу N А40-209214/2014 отказано в иске к ООО "Эксинжком" о признании надстройки на здании по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А самовольной и приведении здания в первоначальное состояние.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку, в материалы дела представлены доказательства того, что истец является собственником помещения в здании, находящемся на земельном участке, права в отношении которого реализует город Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы, законом для ответчика установлена обязанность заключения соглашения по требованию истца, а ответчик уклонился от заключения такого соглашения, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

На основании статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

-договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

-договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

-договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из данной нормы права следует, что к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности арендодателя в том же объеме, каким обладал прежний собственник имущества.

Истец в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации вправе рассчитывать на заключение с ним договора аренды земли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Истцу, на основании заключенного с ООО "Эксинжком" договора купли-продажи N 1/19 от 14.05.2019 г. принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Между Московским земельным комитетом (арендодателем), с одной стороны, и ООО "ВИКС-Ц" (арендатор А), ООО "Трансинвест-В" (арендатор Б) и ОАО "Столичные гастрономы: "Смоленский", "Центральный", "Охотный ряд" и другие" (арендатор В) заключён договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-07-026001 от 27.02.2004 г., согласно которому арендаторам предоставлен в аренду земельный участок площадью 7 627 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0001002:172, расположенный по адресу: г. Москва, Рублёвское шоссе, вл. 52А, для эксплуатации нежилых помещений на срок до 27.09.2048 г.

Дополнительным соглашением от 28.02.2011 г. права и обязанности ООО "Трансинвест-В" (арендатора Б) переведены на ООО "ВИКС-Ц" (арендатор А), доля арендатора А для расчета арендной платы - 6212,6 кв.м.

Департамент 16.10.2019 подписал с Зайцевым А.Е. дополнительное соглашение (зарегистрировано 05.11.2019 N 77:07:0001002:172-77/007/2019-6), согласно которому права и обязанности по договору перешли в объеме пропорционально зарегистрированным правам на нежилые помещения к Зайцеву А.Е. Доля арендатора Г для расчета арендной платы установлена в размере 2 614,71 кв.м.

Одновременно 18.10.2019 Департамент подписал с ООО "ВИКС-Ц" дополнительное соглашение (зарегистрировано 07.11.2019 N 77:07:0001002:172-77/007/2019-9), в соответствии с которым права и обязанности арендатора А по этому договору определены в объеме пропорционально зарегистрированным правам на нежилые помещения. Доля арендатора для расчета арендной платы установлена в размере 1 404,84 кв.м.

Следовательно, учитывая, что в остальной части (доля, соответствующая 2 193,05 кв.м) земельно-правовые отношения остались неоформленными, и в силу положений пункта 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Департамент как уполномоченный орган обязан направить другим правообладателям помещений в здании подписанный проект договора аренды даже если они к нему не обращались.

Решения суда о принудительном сносе здания по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А либо помещений здания, о признании права заявителя на помещения отсутствующим не имеется.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2016 по делу N А40-209214/2014 отказано в иске к ООО "Эксинжком" о признании надстройки на здании по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А самовольной и приведении здания в первоначальное состояние.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в материалах дела не имеется доказательств незаконного (нецелевого) использования заявителем земельного участка, а также не установлен факт незаконно размещенного заявителем объекта недвижимости, а потому основания для отказа в заключении дополнительного соглашения у Департамента городского имущества г. Москвы отсутствовали.

Указанные выводы суда согласуются с судебной практикой Арбитражного суда Московского округа, в частности аналогичные выводы, изложены в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.10.2020 года, принятому по делу N А40-117916/19 по схожему иску иного арендатора.

Довод апелляционной жалобы, касающийся того, что истцом проект договора аренды содержащий существенные условия в адрес Департамента не направлялся, что является основанием для отмены оспариваемого решения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка с правообладателем помещений для Департамента городского имущества г. Москвы признается законодателем обязательным и не зависит от усмотрения (решения) уполномоченного органа.

Департамент установленную законом обязанность не исполнил, в связи с чем, ИП Кудрявцева А.В. в целях вступления в договор аренды обратилась сначала в Департамент, а после отказа ответчика в приеме документов - в суд с настоящим иском.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2020 по делу N А40-33916/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Панкратова