Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2020 г. N 18АП-10586/20 по делу N А47-8838/2019

г. Челябинск

05 ноября 2020 г.

Дело N А47-8838/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яхиббаева Искандара Ринатовича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2020 по делу N А47-8838/2019.

Индивидуальный предприниматель Яхиббаев Искандар Ринатович (далее - ИП Яхиббаев И.Р., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ИП Яхиббаевым и Комитетом, при заключении договора купли-продажи арендованного имущества расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Конституции СССР, д. 1/3, пом. 13, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 489 311 руб. (без учета НДС)".

Пункт 2.5. "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 489 311 руб., производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга" (с учетом уточнения исковых требований, т.2 л.д. 135-136).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Прогресс".

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2020 (резолютивная часть от 09.07.2020) суд урегулировал разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Яхиббаевым Искандаром Ринатовичем и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи арендованного имущества расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Конституции СССР, д. 1/3, пом. 13, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 489 311 руб. (без учета НДС)".

Пункт 2.5. "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 489 311 руб. рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга".

С указанным решением суда не согласился ИП Яхиббаев И.Р. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

Ссылаясь на статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указывает, что судом первой инстанции необоснованно не дана правовая оценка представленной рецензии на проведенную судебную экспертизу стоимости спорного помещения, замечания которой фактически не опровергнуты экспертом Желановым B.C. Полагает, что отказ суда в назначении повторной экспертизы, при наличии критической оценки выводов эксперта, является немотивированным.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование "город Оренбург Оренбургской области" являлось собственником нежилого помещения N 13, общей площадью 44,3 кв.м., расположенного на первом этаже одно-пятиэтажного с подвалом, крупно-панельного жилого дома с пристроенными помещениями литер АЕ, по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Конституции ССС 1/3, пом. 13, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2011 серия 56-АБ 3671801 (т. 1 л.д. 49).

Указанное нежилое помещение передано в аренду предпринимателю Яхиббаеву И.Р. на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 4-970а-11916 от 30.10.2014 (т.1 л.д.40-46) на срок с 01.11.2014 по 31.10.2019.

04.10.2018 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 17.04.2019 N 982-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Конституции ССС 1/3, пом. 13," принято решение о приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения по цене приобретения муниципального имущества в размере 1 681 864 руб. 41 коп., определенной в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости N 18/074-27 от 04.10.2018 (т. 1 л.д. 59).

26.04.2019 Комитетом в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества (т.1 л.д.60).

15.05.2019 предпринимателем в адрес Комитета направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества, с предложением установить выкупную стоимость в размере 631 000 руб. без учета НДС, установленную отчетом N 18/071-н от 15.12.2018 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным Консалтинговой компанией "Практика" (т. 1 л.д. 11-12, 15-20).

15.06.2019 письмом N 01-28/2706 Комитетом отклонен протокол разногласий арендатора со ссылкой на невозможность органа местного самоуправления самостоятельно изменять выкупную стоимость помещения, установленную условиями приватизации. (т.1 л.д. 13-14).

Полагая отказ Комитета от 15.06.2019 незаконным и необоснованным, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением суда от 05.12.2019 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Союза "Торгово - промышленной палаты Оренбургской области" Желанову Вячеславу Сергеевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.12.2018 N 18/074-27, составленный ООО "Оценочная компания "Прогресс", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкномразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета законодательства в области оценки?

- Если отчет не соответствует указанному законодательству, то определить какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Конституции, 1/3, пом.13, по состоянию на 04.10.2018?

В заключении N 092-09-00093 от 03.02.2020 эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке от 04.10.2018 N 18/074-27 выполненный ООО "Оценочная компания "Прогресс", об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 13. Общей площадью 44.3 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Конституции СССР, д. 1/3, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности" в части абз.3 ст. 15 и федеральных стандартов оценки N 1, N 2, N 3, N 7), а также нельзя признать обоснованными и достоверными выводы об итоговой величине рыночной стоимости; рыночная стоимость нежилого помещения N 13, общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Конституции СССР, д. 1/3 по состоянию на 04.10.2018 с учетом округления и без учета НДС составляет 1 489 311 руб.

Рассмотрев разногласия сторон договора купли-продажи и установив по результатам судебной экспертизы недостоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом об оценке, представленным Комитетом, суд первой инстанции определил стоимость выкупаемого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, 04.10.2018 предприниматель Яхиббаев И.Р. обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 13, общей площадью 44,3 кв.м., расположенного на первом этаже одно-пятиэтажного с подвалом, крупно-панельного жилого дома с пристроенными помещениями литер АЕ, по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Конституции ССС 1/3, пом. 13.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Администрации г.Оренбурга от 17.04.2019 N 982-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Конституции ССС 1/3, пом. 13," утверждены условия приватизации объекта недвижимости, согласно которым цена приобретения объекта составляет 1 681 864 руб. 41 коп., в соответствии с письменным отчетом ООО "Оценочная компания "Прогресс" N 18/074-27 от 04.10.2018 (т. 1 л.д. 59, 69-85).

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно пункту 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Союза "Торгово - промышленной палаты Оренбургской области" Желанову В.С., с постановкой на разрешение эксперта вопроса: соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.12.2018 N 18/074-27, составленный ООО "Оценочная компания "Прогресс", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкномразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета законодательства в области оценки? Если отчет не соответствует указанному законодательству, то определить какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Конституции, 1/3, пом.13, по состоянию на 04.10.2018?

Поскольку заключением эксперта N 092-09-00093 от 03.02.2020 разрешен вопрос о недостоверности отчета от 04.10.2018 N 18/074-27, выполненного ООО "Оценочная компания "Прогресс" как несоответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ (т.2 л.д.2-30), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Экспертное заключение не содержит противоречивых и взаимоисключающих выводов, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Доводы апелляционной жалобы строятся на выводах, содержащихся в рецензии N 03/20-Р от 03.03.2020, выполненной специалистом Зиленским А.В. (т. 2 л.д. 68-86).

Вместе с тем, представленная истцом рецензия на заключение судебной экспертизы не содержит выводы, противоположные выводам эксперта, и не опровергает методологическую последовательность экспертного исследования.

Критическая оценка рецензентом отчета эксперта носит исключительно формальный характер (содержит оценку формальных несоответствий выполненного заключения), поскольку не содержит нормативного обоснования нарушений эксперта, нарушений в использованной методологии, а также доказательств того, что допущенные при проведении судебной экспертизы арифметические ошибки могли повлиять на содержательную достоверность выводов эксперта.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать объекты-аналоги, которые наиболее полно соответствуют объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Выбор экспертом объектов-аналогов с торгово-офисного назначением, вопреки выводам рецензента, обусловлен наиболее эффективным использованием объекта оценки, является мотивированным, доказательств существенного отличия ценообразующих факторов аналогичных объектов, в представленной рецензии не приведено.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки, эксперт приведено описание методологических основ оценки, описаны подходы и методы, которые используются при расчете рыночной стоимости объекта, кроме того, в отчете содержатся расчеты, их описание и пояснения по расчетам.

Выводы рецензента о том, что экспертом не учтено, что недвижимость сдается в аренду, опровергнут расчетом рыночной стоимости арендной платы объекта экспертизы, результатами расчетов стоимости объекта по доходному подходу, а также решением эксперта о согласовании результатов, полученных сравнительным и доходным подходами, в ходе которого установлена рыночная стоимость спорного объекта.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о корректности произведенного исследования, а замечания рецензии N 03/20-Р не содержат указания на то, что итоговая стоимость объекта исследования, значительно выше среднего значения цен для нежилых помещений, расположенных в г.Оренбурге.

Таким образом, изложенные в рецензии N 03/20-Р от 03.03.2020, выполненной специалистом Зиленским А.В., выводы по существу и по содержанию выводов эксперта не опровергают, в связи с чем процессуальных оснований для назначения по делу повторной экспертизы, не имеется.

Апелляционная жалоба не содержит мотивов, позволяющих апелляционному суду прийти к иным выводам, и по существу представляют собой несогласие апеллянтов с результатами оценки судом представленных в дело доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2020 по делу N А47-8838/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яхиббаева Искандара Ринатовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова М.И.Карпачева