Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2020 г. N 11АП-14338/20 по делу N А55-3833/2020

г. Самара

05 ноября 2020 г.

Дело N А55-3833/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Ануфриевой А.Э., Митиной Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 03 ноября 2020 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020 по делу А55-3833/2020 (судья Каленникова О.Н.), принятое по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара

к частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество",

третье лицо: Ибрянов Сергей Викторович

о взыскании, расторжении договора и об обязании,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Гагитидзе Т.Н. по доверенности от 11.12.2019,

от ответчика - представитель Хохлов И.А. по доверенности от 22.08.2018,

от третьего лица - Ибрянов С.В. лично, представлен паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество" о взыскании 131 744 руб. 49 коп., в том числе 14 129 руб. 57 коп. - задолженность по договору аренды N 963900А от 27.05.2002 за период с 01.06.2019 по 31.08.2019, 117 614 руб. 92 коп. - пени за период с 11.07.2019 по 31.08.2019; о расторжении договора аренды N 963900А от 27.05.2002; об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 1 671,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, доверенность дом N 14АА1, 1-й этаж: комнаты NN 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164.

Определением от 21.02.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, по доводам которого исковые требования не признал.

02.03.2020 от Ибрянова Сергея Викторовича, являющегося инвестором по договору N 1-И от 20.08.2018, заключенному с Частным общеобразовательным учреждением школой "Творчество", поступило ходатайство о вступлении его в дело третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Учитывая, что судебные акты по настоящему делу могут повлиять на права и обязанности Ибрянова Сергея Викторовича, суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 30.03.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 28.05.2020 суд принял уменьшение размера исковых требований. Суд определил считать иск заявленным о взыскании 43 630 руб. 19 коп., в том числе 14 129 руб. 57 коп. - задолженность по договору аренды N 963900А от 27.05.2002 за период с 01.06.2019 по 31.08.2019, 29 500 руб. - пени за период с 11.07.2019 по 31.08.2019; о расторжении договора аренды N 963900А от 27.05.2002; об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 1 671,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, доверенность дом N 14АА1, 1-й этаж: комнаты NN 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164.

Определением от 16.06.2020 судом принят отказ истца от иска к ответчику в части взыскания 14 129 руб. 57 коп. - задолженности по договору аренды N 963900А от 27.05.2002 за период с 01.06.2019 по 31.08.2019 с прекращением производства по делу в указанной части требований.

Арбитражный суд Самарской области решением от 31.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ибрянов С.В. также представил отзыв на иск, которым прoсит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.

Ответчик и третье лицо просили в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 27.05.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара, далее - Департамент, Истец) и Негосударственным образовательным учреждением школой "Творчество" (в настоящее время - Частное общеобразовательное учреждение школа "Творчество") (далее - Ответчик) заключен договор N 963900А аренды нежилого помещения, общей площадью 1 671,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, дом N 14 АА1, 1-й этаж: комнаты N 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164, в целях размещения школы "Творчество" (далее - Договор).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Договора срок его действия установлен с 01.04.2002 по 28.02.2003.

01.04.2002 между Департаментом и Ответчиком подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого вышеуказанный объект был передан Ответчику в пользование.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата по настоящему договору составляет 47 787 руб. 05 коп. в месяц без учета НДС. НДС начисляется арендатором самостоятельно и перечисляется в бюджет по месту учета в налоговой инспекции.

Департамент претензией N 15-07-21/45428 от 10.12.2019 предложил расторгнуть Договор с 13.01.2020 и передать объект аренды по акту приема-передачи представителю Департамента. Однако указанное помещение до настоящего времени Департаменту не передано.

Согласно справке Департамента от 29.01.2020 N 15-07-02/3163 за Ответчиком числится задолженность в сумме 131 744 (сто тридцать одна тысяча семьсот сорок четыре) руб. 49 коп., из них: - 14 129 руб. 57 коп. - долг по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.08.2019; - 117 614 руб. 92 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.07.2019 по 31.08.2019.

Департамент полагает, что нарушение условий по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды N 963900А от 27.05.2002 и обязания освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 1 671,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, доверенность дом N 14АА1, 1-й этаж: комнаты NN 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36- 57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164, поскольку Департамент полагает, что нарушение обязательства по оплате является существенным нарушением условий договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Данные выводы согласуются с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.11.2018 N Ф06-39519/2018 по делу N А57-2539/2018, а также в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что к договору N 963900А аренды нежилого помещения от 27.05.2002 были заключены дополнительные соглашения от 08.06.2005 и от 21.07.2006, на основании которых были внесены изменения в п. 4.1. договора аренды, определены сумма и механизм определения арендной платы. Настоящие соглашения являются неотъемлемой частью договора аренды. С учётом внесённых изменений дополнительными соглашениями от 08.06.2005 и от 21.07.2006, на основании дополнительного соглашения от 20.06.2008 срок действия договора продлён до 30 апреля 2033 года, что было зарегистрировано в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 09.07.2008 N 63-63-01/146-2008-077.

Последние изменения арендной ставки были внесены дополнительным соглашением от 21.07.2006, в соответствии с которым в п. 4.1. договора указано, что арендная плата (без НДС) составляет 27853,35 руб. Арендная плата в сумме 27853,35 руб. ежемесячно по договору N 963900А аренды нежилого помещения от 27.05.2002 вносится ЧОУ школой "Творчество" на расчетный счет УФК по Самарской области (Департамент управления имуществом г.о. Самара).

В соответствии с дополнительным соглашением от 02.03.2004, которым внесены изменения в ЕГРП 25.05.2004, к договору аренды N 963900А от 27.05.2002 были внесены изменения в п. 6.3. и читать его следует в следующей редакции: 6.3. Арендодатель вправе в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора. Однако истец в исковом заявлении ссылается на исключенный из договора п. 6.2, тогда как действующим в разделе 6 договора аренды остался п. 6.1, согласно которому изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон, кроме случаев, предусмотренных законом и договором.

Между сторонами имелся спор относительно наличия задолженности по арендной плате по договору, что явилось основанием его расторжения, а также спор относительно самого размера арендной платы в месяц по договору, которую надлежало оплачивать арендатору.

Задолженность ответчика, на которую начислены пени, образовались в виде неоплаченной им разницы между арендной платой, установленной дополнительным соглашением от 21.07.2006 в размере 27853,35 руб., которая вносилась ответчиком ежемесячно, и арендной платой, начисляемой Департаментом в размере 69293,40 руб. на основании уведомления от 20.06.2019 л.д. 38, т.2).

Из представленного истцом пояснения к расчету арендной платы следует, что по договору аренды нежилого помещения площадью 1671,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, N 963900А от 27.05.2002, на основании Постановления Главы города N 1348 от 03.12.1997, был установлен размер арендной платы в размере 47787,05 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 47120,33 руб. - за нежилое помещение и 667,72 руб. - за право пользования земельным участком).

В соответствии с условиями договора аренды N 963900А от 27.05.2002, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Самары от 25.12.2002 N 309 "Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности"? плата за право пользования земельным участком увеличилась в 1,8 раза, базовая ставка, применяемая при расчете арендной платы за нежилые помещения, была установлена в размере 54 руб. за один квадратный метр.

Арендная плата по договору N 963900А от 27.05.2002 с 01.02.2003 составила 57744,50 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 56544,40 руб. - за нежилое помещение и 1200,10 руб. - за право пользования земельным участком).

На основании Постановления Главы города Самары от 04.07.2003 N 548 заключено дополнительное соглашение от 29.01.2004 к договору аренды N 963900А от 27.05.2002 о предоставлении ЧОУ школе "Творчество" льготы по арендной плате и определены ставки арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, в размере 75 рублей за один квадратный метр в год, сроком на один год.

Размер арендной платы по договору N 963900А от 27.05.2002, в период с 04.07.2003 по 03.07.2004, составил 11645,10 руб. в месяц, без учета НДС.

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" ЧОУ школе "Творчество" была предоставлена льгота по арендной плате в виде установления минимального размера арендной платы 150 руб. за 1 кв. м в год, без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Таким образом, размер арендной платы с 15.04.2005 по договору аренды N 963900А от 27.05.2002 составил 38314,14 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 20890,00 руб. - за нежилое помещение и 17424,14 руб. - за право пользования земельным участком).

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 08.11.2005 N 2989 "О внесении изменений в постановление Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" установлен минимальный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями -200 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, а также внесены изменения в Методику определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре.

С учетом внесенных изменений с ЧОУ школа "Творчество" заключено дополнительное соглашение от 21.07.2006 к договору аренды N 963900А от 27.05.2002 об изменении размера арендной платы, которая с 01.01.2006 составила 27853,35 руб. в месяц, без учета НДС.

После принятия постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения Негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество", арендная плата по договору N 963900А от 27.05.2002 составила 57 744,50 руб. в месяц, без учета НДС.

В период с 01.02.2003 размер арендной платы по Договору был рассчитан в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности г. Самары, утвержденной на момент заключения Договора.

30.09.2015 постановлением Администрации городского округа Самара N 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которой не предусмотрены категории льготных арендаторов.

В соответствии с условиями п. 4.2 Договора Департаментом в адрес ЧОУ школы "Творчество" направлено уведомление от 20.06.2019 N 15-07-04/21631 о том, что с 25.04.2019 льгота по арендной плате не действует, в связи с чем учреждение обязано вносить плату за пользование объектами недвижимости в полном размере, установленном в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самара, а также указано на увеличение арендной платы по договору N 963900А от 27.05.2002, в связи с чем с 25.04.2019 арендная плата по договору составляет 69293,40 руб. с учётом НДС. С 11.07.2019 по 31.08.2019 истцом начислены пени за просрочку платежа, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, в сумме 29500,62 руб.

Частное общеобразовательное учреждение школа "Творчество" в рамках дела N А55-23348/2019 обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Администрации городского округа Самара (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество" (далее - постановление от 24.04.2019 N 259).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самара и Ибрянов Сергей Викторович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019 по делу N А55- 23348/2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.06.2020 решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 по делу N А55-23348/2019 оставлены без изменения.

Первоначально были заключены договоры аренды от 16.01.2001 N 212002 А и от 27.05.2002 N 963900А с ЧОУ школа "Творчество" в отсутствие предоставления каких-либо льгот на общих основаниях, о чем указано в пунктах 4.1 каждого договора (дело N А55-23348/2019).

Постановление от 15.04.2005 N 651 мотивировано постановлением Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" (далее - Методика). Пунктом 2 постановления от 15.04.2005 N 651 установлен минимальный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями - 150 руб. за один квадратный метр в год без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Принятие постановления от 15.04.2005 N 651 было мотивировано социальной значимостью деятельности школы, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 28.03.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и постановлением Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре".

Постановлением от 24.04.2019 N 259 признано утратившим силу постановление от 15.04.2005 N 651 на основании Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Гражданского кодекса Российской Федерации, Устава городского округа Самара, Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080.

Поэтому предметом доказывания истцом являлось определение порядка, величины и даты определения величины арендной платы с 24.04.2019. Договор с установлением арендной платы без применения льготы был заключен в 2001 году с величиной аренды для детских садов - 24864,66 рублей в месяц, а для школы - 47 тысяч рублей.

Величина арендной платы определялась по формуле, где к базовой величине аренды применялись коэффициенты района, удаленности, коммерческой привлекательности и прочие.

Пунктом 1 постановления Главы городского округа Самара от 29.01.2009 N 60 "О внесении изменений в постановление Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" отменены пункты 1, 2 постановления Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре", в связи с чем Методика утратила силу с 03.02.2009.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которая не предусматривает определения минимального размера арендной платы и предоставления каких-либо индивидуальных льгот.

Указанной Методикой предусмотрен коэффициент социальной значимости, который составляет 0,3 для муниципальных учреждений, других некоммерческих организаций, учрежденных органами местного самоуправления и не осуществляющих деятельность, приносящую доход, за исключением социально ориентированных некоммерческих организаций.

С учетом указанных обстоятельств и в связи с принятием постановления от 24.04.2019 N 259, подлежат применению положения Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080.

В соответствии с разделом 2 Методики N 1080 Размер годовой арендной платы за пользование помещением при сдаче его в аренду без проведения торгов рассчитывается по формуле:

Ап = Арасч х S х Кс

Применимый коэффициент - 0,3.

В соответствии с п. 1.2. Методики N 1080 расчетная годовая величина арендной платы за один квадратный метр площади находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара имущественных комплексов, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, в том числе встроенно-пристроенных, находящихся в жилых домах (далее - помещения), или за одну единицу движимого имущества определяется согласно отчету об оценке рыночной стоимости права аренды, выполненному независимым оценщиком в соответствии с федеральным законодательством в сфере оценочной деятельности.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями) если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Истец не предоставил в суд расчет годовой величины арендной платы за один квадратный метр площади, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, в спорный период.

Как определил Пленум ВАС РФ N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, (п. 20 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Пунктом 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 установлено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, (п. 22 введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N13).

Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением.

Уведомление от 20.06.2019 N 15-07-04/21631 получено ответчиком без ссылки на постановление Администрации городского округа Самара от 24.04.2019 N 259, в связи с чем ответчик направил запросы, в ответ на которые получил ответы от Департамента управления имуществом городского округа Самара от 03.07.2019 N 15-07- 04/23228 с копией постановления от 24.04.2019 N 259 и от Главы городского округа Самара от 12.08.2019 N1-02/3-00-02-02/462-обр.

К уведомлению от 20.06.2019 не приложен расчет арендной платы в размере 69293,40 руб. При этом, как следует из материалов дела, при подписании всех дополнительных соглашений к договору, такой расчет прилагался.

По запросу суда истец представил расчет указанной суммы, указав в расчете, что он применяется в настоящее время, однако, как следует из расчета, он устанавливает размер арендной платы в сумме 47120,33 руб. за нежилые помещения и 666,72 руб. за земельный участок.

Истец указал, что впервые уведомил ответчика о размере арендной платы в сумме 69293,40 руб. уведомлением от 08.01.2003 N 15-01-04/101. Однако в качестве доказательств предоставил регистрационную карточку архива, которую суд первой инстанции, учитывая категорическое отрицание ответчиком получения указанного уведомления, не принял в качестве надлежащего доказательства.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание, что по договору N 963900А от 27.05.2002 истец предоставил уведомление за N15-07-04/101, в котором указано, что арендная плата за нежилое помещение по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, литера внутренняя АА1 составляет 69 293,4 руб. в месяц с учетом НДС; в пункте втором указано, что арендная плата в сумме 57 744,5 руб. перечисляется в Департамент финансов администрации г. Самары.

Кроме того, Департаментом в рамках аналогичного дела N А55-6929/2020 представлено письмо (реквизиты совпадают с письмом, представленным в рамках настоящего дела 3833/2020) N15-07-04/101 от 08.01.2003, содержащее иной текст, в котором указано, что арендная плата за нежилое помещение по адресу: г. Самара, ул. проспект Ленина, д. N10, литера внешняя / секция а, литера внутренняя О-О3 составляет 53 253,51 руб. в месяц с учетом НДС, арендная плата в сумме 44 377,09 руб. перечисляется в Департамент финансов администрации г. Самары.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно оценил уведомление от 08.01.2003 об изменении размера арендной платы в качестве ненадлежащего доказательства.

Применение арендной платы в размере 69293,40 коп., рассчитанной в соответствии с Методикой, утвержденной на момент заключения договора, которая с 30.09.2015 утратила силу в связи с утверждением новой Методики, суд первой инстанции обоснованно признал неправомерным.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что указанный размер арендной платы должен был действовать с 01.02.2003, то есть до предоставления ответчику льгот по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не исполнил обязательств, предусмотренных п. 4.2 договора и не известил арендатора надлежащим образом с приложением расчета арендной платы об изменении арендной платы, поэтому рассчитывать задолженность, исходя из указанного размера, истец был не вправе. Размер задолженности, на которую истец начислил пени, истец не доказал.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком в спорный период производилась оплата арендных платежей с учетом предоставленной льготы.

Кроме того, ответчиком оспаривалось в установленном законом порядке постановление Администрации городского округа Самара об отмене льготы.

Таким образом, ответчик действовал добросовестно, не допускал просрочки по оплате арендных платежей и существенных нарушений условий договора.

Истец, направляя уведомление об отмене льготы по арендной плате и не указывая на размер подлежащей оплате арендной платы, не предоставил ответчику возможности надлежащим образом исполнить обязательство по оплате арендных платежей.

Размер арендной платы не был предметом рассмотрения в рамках дела N А55- 23348/2019 о признании недействительным постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество", в связи с чем ссылка истца на то, что постановление не признано арбитражным судом недействительным, судом во внимание не принимается, поскольку судебные акты не имеют преюдициального значения при определении размера арендной платы.

Факт оплаты арендных платежей в указанном размере сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу N А55-14015/2018 и N А55-18745/2018, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании пени в размере 29 500,62 руб. за период с 11.07.2019 по 31.08.2019 являлось необоснованным.

Поскольку истцом не доказан факт существенных нарушений условий договора, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды N 963900А от 27.05.2002 и об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 1 671,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Осипенко, доверенность дом N 14АА1, 1-й этаж: комнаты NN 1, 3, 6, 7, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 36-57, 61-79, 91, 95, 96, 97, 98, 105-113, 124-129, 134-136, 143, 144, 146-164 отказано правомерно.

Оценив приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, суд апелляционной инстанции нашел их противоречивыми и необоснованными.

Суд апелляционной инстанции находит необоснованным довод заявителя о том, что сама по себе отмена постановления главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" является достаточным основанием для изменения предусмотренной договором арендной платы.

В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 по делу N А55-23348/2019 на стр. 6 абзац 5 указано: "Само по себе постановление Администрации городского округа Самара от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" не является изменением или прекращением возникших правоотношений по аренде имущества".

В договоре аренды N 963900А от 27.05.2002 арендная плата в сумме 27853,35 руб. (без НДС) в месяц, что соответствует 200 руб. за 1 кв. м в год, регулируется дополнительным соглашением от 21.07.2006, именно на этом основании ЧОУ школа "Творчество" с 01.01.2006 и по настоящее время производит плату за аренду нежилого помещения по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14.

Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и прошло государственную регистрацию.

Постановление Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 устанавливало размер арендной платы 150 руб. за 1 кв. м и регулировало в договоре аренды N 963900А от 27.05.2002 механизм арендной платы дополнительным соглашением от 08.06.2005.

Согласно правовой позиции ВАС РФ относительно правоотношений сторон договора аренды недвижимого имущества, определённой в п. 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за нежилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13.

Довод заявителя о том, что размер арендной платы в рассматриваемом случае не был увеличен, а рассчитан в соответствии с Постановлением Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" отклоняется апелляционным судом поскольку, Методика утратила силу с 03.02.2009 (постановление Главы городского округа Самара от 29.01.2009 N 60 "О внесении изменений в Постановление Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334") и постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара.

На основании п. 4.2. договора аренды N 963900А от 27.05.2002 размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен Арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.

Такой же подход содержится в постановлении Президиума ВАС ПРФ от 15.11.20111 N А19-15038/09-7-4.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что при продлении договора аренды в 2008 году на 25 лет (до 2033 года), прошедшего государственную регистрацию, льготная аренда была согласована на 25 лет:

резолюцией Главы городского округа Самара от 24.12.07 на письме НОУ школы "Творчество" от 20.12.2007 N 109;

письмом Департамента управления имуществом городского округа Самара от 05.03.2008 N 15-07-04/9732;

письмом Администрации городского округа Самара от 04.04.2008 N 12/06-510.

На основании вышеуказанных согласований ЧОУ школа "Творчество" с участием инвестора сделало неотделимых улучшений на общую сумму более 15,0 млн. рублей и приобрело оборудования для современного образовательного процесса на сумму более 9,0 млн. рублей.

Ответчиком сформирован педагогический коллектив, который ведёт непрерывный образовательный процесс ясли - детский сад - школа.

Родители для оплаты образовательных услуг использовали полные суммы материнского капитала. Поэтому расторжение договора аренды могло бы привести к нарушению законных прав и интересов сотрудников образовательного учреждения, а также детей и их родителей.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020 по делу А55-3833/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

А.Э. Ануфриева Е.А. Митина