Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2024 г. N 09АП-86910/23 по делу N А40-63175/2023

г. Москва

05 февраля 2024 г.

Дело N А40-63175/23

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023

по делу N А40-63175/23-191-504, принятое судьей Волковой Е.И.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ОАО "Дубровицы" (ИНН 5074030168, ОГРН 1055014738734)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 22.12.2023, диплом 107705 0299084 от 02.07.2015;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Дубровицы" (далее - ответчик) о взыскании по Договору аренды земельного участка от 11.12.2019 N М-12-054908 задолженность по арендной плате за период с 10.10.2013 по 31.03.2020 в размере 1060522,63 руб. и неустойки за период с 10.01.2020 по 31.03.2020 в сумме 17666,54 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 по делу N А40-63175/23 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 13422,52 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 11.12.2019 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор N М-12-054908 (далее - Договор) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 142138, Москва, Щаповское, Курилово (г.Москва, поселение Щаповское, пос. Курилово), площадью 4146 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации водонапорной башни и артезианской скважины.

Договор заключен сроком до 15.07.2068.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договором аренды.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Департамент указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1060522,63 руб. за период с 10.10.2013 по 31.03.2020.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 02.11.2022 N 33-6-569030/22-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в суд.

Согласно ст. 606 ГК РФ по Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает платное использование земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются Договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

На основании ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 2 статьи 9, части 2 статьи 41 и части 1 статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик сослался на то, что Договор не зарегистрирован в порядке, предусмотренном статьями 609 ГК РФ, 25 ЗК РФ.

По итогам рассмотрения заявления арендодателя Управлением Росреестра по Москве в адрес заявителя направлено уведомление об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации Договора. Причинами отказа в государственной регистрации Договора послужило, что по данным ЕГРН отсутствует связь земельного участка с объектом недвижимости; отсутствуют сведения о расположении объекта недвижимости на земельном участке. В связи с чем возникли противоречия между представленными документами и сведениями ЕГРН.

Данный факт подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2021 по делу N А40-70757/21, имеющим в силу п.2 ст.69 АПК РФ преюдициальное значения для рассмотрения настоящего дела.

В связи с этим ответчик посчитал, что сделка совершена с нарушением требований закона и является ничтожной на основании п.2 ст.168 ГК РФ, и у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы по Договору.

Вместе с тем, суд первой инстанции принял во внимание, что ст. 17 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" установлено платное использование земли в городе Москве.

В соответствии со ст. 20 вышеуказанного закона порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" определены ставки арендной платы за использование земельного участка, расположенного на территории г. Москвы. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора. Существенными являются условия о предмете Договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для Договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды до настоящего времени не прошел государственную регистрацию.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены в п.3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

На основании п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Согласно ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

При этом согласно п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ N 73 касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора.

Материалами дела подтверждается, что ответчик фактически занимал спорный земельный участок.

Следовательно, принимая во внимание в том числе основополагающие принципы платности землепользования, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что требования о взыскании платы за пользование земельным участком являются обоснованными.

Между тем, ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Руководствуясь нормами применимого права к вопросу о начале исчисления срока исковой давности, согласно которым в гражданских отношениях ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства должником нарушает субъективное материальное право кредитора, а значит, право на иск возникает с момента нарушения права кредитора, и именно с этого момента определяется начало течения срока давности (с учетом того, когда об этом стало известно или должно было стать известно кредитору).

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума ВС РФ N43) указано, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной Договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Соответственно, начало течения срока исковой давности начинает течь с момента, когда арендодатель узнал или должен был при должной осмотрительности узнать о том, что ответчик нарушил сроки внесения арендных платежей.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании п. 15 постановления Пленума ВС РФ N 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В п. 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г., разъяснено, что из системного толкования п. 3 ст. 202 ГК РФ и ч. 5 ст. 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного Договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного Договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного Договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный Договором для ответа на претензию.

Иск подан 27.03.2023. С учетом приостановления течения срока исковой давности на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции посчитал, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, возникшим до 27.02.2020 включительно.

Ответчик доказательства оплаты за спорный период суду не представил.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что требования о взыскании платы за пользование земельным участком подлежат удовлетворению частично в размере 13422,52 руб. (с учетом представленного Департаментом информационного расчета, признанного судом верным.)

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой государственной регистрации Договора.

Согласно п.8.2. Договора за несвоевременное внесение арендных платежей условиями Договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 17666,54 за период с 10.01.2020 по 31.03.2020.

Суд первой инстанции указал, что в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

С учетом установленных судом обстоятельств, в отсутствие государственной регистрации Договора, основания для начисления неустойки в соответствии с его условиями отсутствуют.

Кроме того, по правилам ст. 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию, в случае пропуска срока предъявления к исполнению исполнительного документа по главному требованию срок исковой давности по дополнительным требованиям считается истекшим.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 N 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным 11.12.2019 Договором аренды между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора, Департамент передал ответчику спорный земельный участок в пользование, а ответчик принял его, земельный участок ответчиком использовался, незаключенным или недействительным указанный Договор не признавался.

Отсутствие государственной регистрации договора не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств.

Договор связал стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено или отменено одной из сторон, в частности, пунктом 8.2 Договора за несвоевременное внесение арендных платежей условиями Договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начиная с 6 числа по день уплаты включительно.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за переданный по Договору земельный участок, то суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявленное истцом требования о взыскании неустойки является обоснованными.

Как указано выше, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В п. 16 постановления Пленума ВС РФ N 43 указано, что если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры.

Поскольку соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о взыскании денежных средств является для сторон обязательным, и такой порядок был соблюден Департаментом, в пределах срока исковой давности находятся требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за последние 3 года и 1 мес. до даты обращения в суд.

Исковое заявление по настоящему делу было подано в суд 27.03.2023.

Следовательно, с учетом сроков исковой давности требования Департамента подлежали удовлетворению за период с 27.02.2020 по 31.03.2020.

Согласно информационному расчету Департамента, недоплата по пени за указанный период составляет 91,27 руб.

Данные трек-номер требования иска о взыскании неустойки подлежат удовлетворению. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 по делу N А40-63175/23 отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании неустойки.

Взыскать с ОАО "Дубровицы" (ИНН 5074030168, ОГРН 1055014738734) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) неустойки в размере 91 (Девяносто один) рубль 27 коп.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании неустойки отказать.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда города Москвы без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев