Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2020 г. N 08АП-10357/20 по делу N А81-2913/2020

город Омск

06 ноября 2020 г.

Дело N А81-2913/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисычевым Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10357/2020) Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.07.2020 по делу N А81-2913/2020, принятое по исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко (ИНН 8906004016, ОГРН 1028900766927) к гаражно-строительному кооперативу "Ямал" (ИНН 8905052289, ОГРН 1128905001268) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее - Управление, УМИ, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу "Ямал" (далее - ГСК "Ямал", ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 80%, кадастровый номер 89:13:010215:130, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Муравленко, промышленная зона, панель 15, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.07.2020 по делу N А81-2913/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что договор аренды земельного участка от 01.10.2015 N 97-15 заключен на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов для завершения строительства объекта (в договоре аренды и заявлении ошибочно указано предоставление земельного участка "под строительство объекта"). Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ГСК "Ямал" было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 01.10.2015 и на момент обращения Управления с иском срок его действия истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между УМИ и ГСК "Ямал" заключен договор аренды земельного участка от 18.09.2013 N 110-13 сроком по 14.07.2014.

В соответствии с договором аренды ГСК "Ямал" предоставлен земельный участок, площадью 1,3000 га, с кадастровым номером 89:13:010215:15, местоположение: ЯНАО, г. Муравленко, Украинских строителей, 49, под строительство индивидуальных гаражей (89:13:010215:130).

Также между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2014 N 65-14 сроком по 12.07.2015.

В соответствии с договором аренды ГСК "Ямал" предоставляется земельный участок, площадью 1,3000 га, с кадастровым номером 89:13:010215:15, местоположение: ЯНАО, г. Муравленко, Украинских строителей, 49, под строительство индивидуальных гаражей (89:13:010215:130).

01.10.2015 сторонами заключен договор аренды земельного участка от N 97-15 сроком действия по 12.07.2018.

В соответствии с договором аренды ГСК "Ямал" предоставляется земельный участок, площадью 1,3000 га, с кадастровым номером 89:13:010215:15, местоположение: ЯНАО, г. Муравленко, промышленная зона, панель 15, под строительство индивидуальных гаражей (89:13:010215:130).

Как указывается истцом, до настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 80 %.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма введена Законом N 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 ЗаконаN 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3акона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Как указано выше, стороны заключили договор от 01.10.2015 без проведения торгов. Поскольку на момент заключения данного договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом ответчик был обязан заключить новый договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора от 01.10.2015 их отношения регулируются новым договором аренды, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что правила и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 01.10.2015 и на момент обращения истца с настоящим иском срок его действия истек, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу, что, вопреки доводам ответчика и выводам суда первой инстанции, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Иных оснований для отказа в удовлетворении исковых требований судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, неверный вывод суда о неприменении правил статьи 239.1 ГК РФ к правоотношениям сторон привел к принятию неправильного судебного акта.

Следовательно, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу подлежат отнесению на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.07.2020 по делу N А81-2913/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Администрации города Муравленко удовлетворить.

Изъять у гаражно-строительного кооператива "Ямал" (ИНН 8905052289, ОГРН 1128905001268) объект незавершенного строительства площадью 5 656 кв. м, кадастровый номер: 89:13:010215:130, расположенный на земельном участке площадью 1,3 га, кадастровый номер: 89:13:010215:15, по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Муравленко, промышленная зона, панель 15, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Взыскать с гаражно-строительного кооператива "Ямал" (ИНН 8905052289, ОГРН 1128905001268) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая