Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2020 г. N 13АП-26440/20 по делу N А56-115645/2019

г. Санкт-Петербург

10 ноября 2020 г.

Дело N А56-115645/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26440/2020) ООО "Флеш" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 по делу N А56-115645/2019 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ОАО "Строительное управление Дальневосточного военного округа"

к ООО "Флеш"

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Строительное управление Дальневосточного военного округа" (далее - истец, ОАО "СУ ДВО") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Флеш" (далее - ответчик) о взыскании 506 190 руб. задолженности по арендной плате по договору от 17.12.2018 N 45/18 за период с 01.07.2019 по 30.11.2019, 323 862 руб. 19 коп. неустойки за период с 01.07.2019 по 31.11.2019.

ООО "Флеш" обратилось в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ОАО "Строительное управление Дальневосточного военного округа" о взыскании 4 627 248 руб. 03 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Решением от 06.08.2020 иск ОАО "СУ ДВО" удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, в удовлетворении иска ОАО "СУ ДВО" отказать, встречный иск удовлетворить, указывая, что ответчик согласовал с истцом проведение капитального ремонта в отношении арендуемых нежилых помещений, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела письма, арендодатель фактически был осведомлен о проведении арендатором капитального ремонта и целях его проведения, объект аренды находился в аварийном состоянии, по истечении срока действия очередного договора аренды ответчик передал истцу все произведенные перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, которые приняты истцом без замечаний.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 17.12.2018 N 45/18 аренды нежилых помещений площадью 417 кв. м, расположенных по адресу: г.Уссурийск, ул. Ленинградская, дом 15.

По акту приема-передачи от 01.01.2019 объекты аренды переданы ответчику.

Согласно пункту 2.2.2. договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, установленную настоящим договором или дополнительными соглашениями, которые в дальнейшем буду являться неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта, указанного в пункте 1.1. договора, составляет 101 283 руб. ежемесячно, включая НДС.

Пунктом 3.3. договора установлено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до первого числа оплачиваемого месяца включительно.

Согласно пункту 4.2.1 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктами 3.3 и 3.4 договора, арендатор обязан оплатить пени в размере 0,7% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, ответчик указал на проведение капитального ремонта объекта аренды и, полагая, что обязанность компенсировать соответствующие затраты на его проведение лежит на арендодателе, обратился в арбитражный суд со встречным иском, уточнив впоследствии требования по встречному иску, просил взыскать с истца стоимость неотделимых улучшений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно части 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку доказательств оплаты арендной платы в спорный период в установленном порядке ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск ОАО "СУ ДВО".

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 616 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1), в свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, в силу части 3 ст. 623 ГК РФ возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, арендатор, заявляющий требование к арендодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, должен доказать, что улучшения арендованного имущества являются неотделимыми, они произведены с согласия арендодателя и что эти улучшения не осуществлены в результате текущего ремонта имущества.

Согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения и капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, без письменного согласия/разрешения арендодателя.

Доказательств получения такого согласия в период действия договора от 17.12.2018 N 45/18 ответчиком в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что спорные помещения находились в пользовании ответчика по договорам аренды от 01.11.2011 N 39/12, срок аренды с 01.11.2011 по 31.10.2012, от 16.10.2012 N 6/13, срок аренды с 01.11.2012 по 30.09.2013, от 16.09.2013 N 1/14 срок аренды с 01.10.2013 по 31.08.2014, от 01.09.2014N 09/14, срок аренды с 01.09.2014 по 31.07.2015, от 16.07.2015 N92/15, срок аренды с 01.08.2015 по 30.06.2016, от 16.06.2016 N 18/16, срок аренды с 01.07.2016 по 31.05.2017, от 31.05.2017 N 19/17, срок аренды с 01.06.2017 по 30.04.2018, от 27.04.2018N 18/18, срок аренды с 01.05.2018 по 31.12.2018.

Вместе с тем, ответчиком также не представлено надлежащих доказательств согласования арендодателем проведения арендатором капитального ремонта объекта аренды с последующим возмещением стоимости работ, осуществления неотделимых улучшений, а также не доказан факт нахождения арендуемого объекта в состоянии, требующем неотложного проведения капитального ремонта, в рамках действия вышеуказанных договоров. Напротив, из актов приема-передачи объекта аренды следует, что у арендатора отсутствовали претензии в отношении принимаемого имущества.

Письма от 22.08.2011, от 20.09.2012, от 01.11.2012 обоснованно не признаны судом доказательствами проведения работ с согласия арендодателя, поскольку необходимые капитальные работы должным образом не определены, отметка начальника филиала ОАО СУДВД" -259 УНР Гичко А.А. "согласовано" не является необходимым согласием арендодателя на проведение работ, учитывая, что данное лицо не является стороной по договору, а решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.07.2011 по делу N А73/14561/2008 истец признан банкротом, открыто конкурсное производство, уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени должника, является конкурсный управляющий, который соответствующие согласования о проведении капитального ремонта не давал, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Неотложная необходимость проведенного ответчиком ремонта не доказана.

Акт осмотра от 24.04.2015, в котором отражено аварийное состояние мягкой кровли, содержит отметку с подписью Гичко А.А. "ознакомлен", что не свидетельствует о надлежащем установлении факта неотложности ремонта.

Письмом от 01.11.2013 ответчик просил истца зачесть сумму ремонта в размере 3 112 782 рублей в счет арендной платы.

Вместе с тем, согласия истца на это предложение получено не было.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, в указанной части пропущен срок исковой давности по иску, о применении которой было заявлено истцом.

Кроме того, договоры аренды в отношении спорных помещений регулярно перезаключались сторонами в отсутствие возражений ответчика о нарушении его прав, предусмотренных ст. 616 ГК РФ, в том числе права на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы или уменьшение арендной платы.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения встречного иска не имелось, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 по делу N А56-115645/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Ю.С. Баженова К.В. Галенкина