Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2020 г. N 09АП-44004/20 по делу N А40-297166/2019

г. Москва

11 ноября 2020 г.

Дело N А40-297166/19

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2020 по делу N А40-297166/19-37-2145, принятое судьей Скачковой Ю.А.

по иску ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ИНН 7728076880, ОГРН 1027739628620)

к ООО "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (ИНН 7702343530, ОГРН 1037702005164)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Биляуэр Э.В. по доверенности от 20 июля 2020 года, диплом N КМ 92784 от 06 июля 2012 года; Булгакова И.Ш. по доверенности от 20 июля 2020 года, диплом N ДВС 0940454 от 21 июня 2001 года;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "АСАН-ПЛЮС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 47 за период с мая 2019 по 28.06.2019 в размере 492952,10 руб., неустойки (пени) согласно п. 11.10 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 47 за период с 31.07.2018 по 18.03.2020 в размере 512537,44 руб., неустойки (пени) согласно п. 11.12 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 47 в размере 2960000 руб., а всего 3965489,54 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не в полном объеме внёс арендные платежи по договору аренды, а также в период действия договора аренды неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, в связи с чем, истцом были начислены пени за просрочку обязательств и расторгнут в одностороннем порядке договор

Ответчик заявил встречный иск об истребовании своего имущества из незаконного владения истца. Встречный иск мотивирован тем, что при расторжении договора истец перекрыл доступ работников ответчика в помещения. В указанных помещениях находится личное имущество ответчика в виде мебели и оборудования общей стоимостью свыше 11800000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2020 по делу N А40-297166/19 встречный иск возвращен. Первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 89042,98 руб., а также 962 государственной пошлины. В остальной части первоначального иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, взыскав с ответчика задолженность в размере 320285,54 руб., неустойку в размере 508757,44 руб., неустойку в соответствии с п. 11.12 Договора аренды от 01.07.2014 г. N 47 в размере 2960000 руб. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 01.07.2014 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 47 в редакции дополнительного соглашения N 1 к нему от 01.05.2018 (далее - Договор), по которому истец предоставил ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 514,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.42 Б (далее - Помещение), а ответчик в свою очередь обязался своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, предусмотренных Договором.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.п. 6.2.1, 6.2.2., 6.2.3. Договора фиксированная арендная плата в месяц составляла 740000 рублей. Фиксированная арендная плата подлежала оплате арендатором в срок до 5 (пятого) числа месяца, за который происходит оплата. Арендатор обязан был осуществлять оплату переменной части арендной платы ежемесячно на основе выставленных счетов и актов в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета.

На основании п. 11.10 Договора при невыполнении в срок обязательств по оплате арендной платы, обеспечительного взноса и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В договоре стороны предусмотрели срок действия договора на 5 лет.

В установленном законом порядке Договор не зарегистрирован.

Истец в иске указал, что до 01.05.2019 ответчик в полном объеме вносил арендную плату, но с нарушением сроков, в связи с чем ему была начислена неустойка (пени).

В связи с наличием долга по арендной плате за май и июнь 2019 истец в одностороннем порядке отказался ответчика Договора, направив ответчику письмо от 21.06.2019 N 31, в котором указал дату расторжения Договора с 21.06.2019.

Сторонами не оспаривается, что ответчику был прекращен доступ в помещения истца с 21.06.2019.

Как указал истец в уведомлении о расторжении договора с 21.06.2019 о том, что он вправе удерживать имущество ответчика в своём помещении до момента исполнения ответчиком своих обязательств по договору.

Суд первой инстанции указал, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ (действующей в редакции на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что Договор является незаключенным, но с учетом разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 73 условия о порядке и размере арендной платы, а также меры ответственности в виде начисления пени в размере 0,2 % является согласованными между сторонами, в связи с чем, их требование арендодателем является правомерным.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть предусмотрена уплата неустойки (ст. ст. 329, 330 ГК РФ).

Суд первой инстанции посчитал, что требование истца о взыскании арендной платы за 28 дней аренды в июне 2019 г. является необоснованным, так как истец в своём уведомлении указал конкретную дату расторжения Договора - 21.06.2019, ограничил доступ ответчика в помещения в указанную дату, а не с даты по истечении 5 рабочих дней с момента направлении претензии.

Согласно акту сверки истца (расчету) по состоянию на 01.07.2019 с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком сумма долга указана истцом в размере 542285,54 руб. за весь июнь 2019, а именно в размере 740000 руб. В то время как расчет необходимо производить по 21.06.2019 г., что составляет 518000 руб.

Соответственно, сумма задолженности согласно акту сверки истца должна составлять 320285,54 руб. за период с 01.05.2019 по 21.06.2019 г.

Проверив расчет пени, суд первой инстанции посчитал правомерными начисления пени в общей сумме 508757,44 руб. с 01.08.2018 по 18.03.2020, из расчета начисленных 11396 руб. пени на сумму долга за июнь 2019 (518000 руб.) за период просрочки с 10.06.2019 по 21.06.2019. Общая сумма 829042,98 руб.

Истец в иске указывал, что он учёл обеспечительный платеж (перечисленный ответчиком 25.05.2018 N 113) в счёт погашения долга за июнь 2019 в сумме 740000 руб.

Однако суд первой инстанции указал, что согласно представленным расчетам, а также акту сверки истца сумма долга в размере 542285,54 руб., указанная истцом по состоянию на 01.07.2019, предъявлена без зачета обеспечительного платежа.

Поэтому суд первой инстанции посчитал, что необходимо учесть обеспечительный платеж, в связи с чем сумма задолженности рассчитана судом в размере 89042,98 руб. (829042,98 руб. - 740000 руб.).

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания неустойки в размере 2960000 руб., предусмотренной п. 11.12 Договора, суд первой инстанции указал, что Договор является незаключенным, поэтому его условия в этой части не распространяются на возникшие между сторонами отношениям, кроме тех, которые устанавливают размер и порядок оплаты аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что в иске указывал, что он учёл перечисленный ответчиком обеспечительный платеж (платежное поручение N 113 от 25.05.2018) в счёт погашения долга за июнь 2019 в сумме 740000 руб., что усматривается как из искового заявления, так и расчетов исковых требований к иску (т. 1 л.д. 30) и к уточнению иска (т. 2 л.д.46). Кроме того, истец 05.07.2019 г. направил ответчику уведомление о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за июнь 2019 г.

В связи с этим суд апелляционной инстанции соглашается с расчетами суда первой инстанции, согласно которым задолженность ответчика по арендной плате составляет 320285,54 руб. за период с 01.05.2019 по 21.06.2019 г., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, так как в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Размер неустойки составляет 508757,44 руб. за период с 01.08.2018 по 18.03.2020, который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку данный расчет выполнен на основании условий Договора и соответствует положениям ст. 330 ГК РФ и условиям Договора.

Согласно п. 11.12 Договора (с учетом Дополнительного соглашения к Договору от 01.05.2018 г.) Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 2960000 рублей в следующих случаях:

а) досрочное расторжение Договора по инициативе Арендатора. При этом возможность взимания данной неустойки не подразумевает предоставления Арендатору права на досрочное расторжение (односторонний отказ от исполнения) Договора;

б) досрочное расторжение (отказ от исполнения) Договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему Договору.

В связи с невыполнением ответчиком обязательств по Договору истец 21.06.2019 г. направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении Договора с требованием погасить задолженность, а также возместить неустойку.

Данное требование не было исполнено ответчиком.

Суд апелляционной инстанции считает, что применение условия о неустойке является правомерным, поскольку пунктом 7.3. Договора и Дополнительным соглашением N 1 от 01.05.2018 г. согласовано условие о том, что положения Договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания Договора и до момента его государственной регистрации. Ни одна из сторон не вправе ссылаться на недействительность обязательств, возникших у сторон с даты подписания Договора аренды, и до момента государственной регистрации Договора аренды.

Согласно информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Если арендатор и арендодатель достигли соглашения на условиях подписанного сторонами договора аренды, то стороны принимают на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться, и к такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды

По смыслу статей 164, 165, п. 3 статьи 433, п. 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется именно в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. То есть по себе отсутствие факта государственной регистрации договор аренды влечет лишь то, что такой договор не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, но никак не свидетельствует о его незаключенности, и если стороны согласовали все существенные условия, то обязательство должно надлежащим образом исполняться и к такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в том числе: предмет аренды, размер арендной платы, договор фактически сторонами исполнялся, арендатор перечислял арендные платежи и сумму обеспечительного платежа, договор подлежит исполнению сторонами в соответствии с его условиями.

Аналогичная позиция изложена и в постановлении Пленума ВАС РФ N 73, на который ссылался суд первой инстанции.

В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что положения п.11.12 Договора подлежат применению наряду с другими согласованными сторонами условиями Договора.

Так как Договор расторгнут истцом в связи с невыполнением ответчиком обязательств по Договору, то в силу положений п.11.12 Договора требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 2960000 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, ст. 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2020 по делу N А40-297166/19 отменить в части.

Взыскать с ООО "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (ОГРН 1037702005164, ИНН 7702343530) в пользу ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ОГРН 1027739628620, ИНН 7728076880) задолженность в размере 320285 (триста двадцать тысяч двести восемьдесят пять) рублей 54 коп., неустойку в размере 508757 (пятьсот восемь тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей 44 коп., неустойку в соответствии с п. 11.12 Договора аренды от 01.07.2014 г. N 47 в размере 2960000 (два миллиона девятьсот шестьдесят тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 40921 (сорок тысяч девятьсот двадцать один) 39 коп.

В остальной части иска отказать.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда города Москвы без изменения.

Взыскать ООО "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (ОГРН 1037702005164, ИНН 7702343530) в пользу ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ОГРН 1027739628620, ИНН 7728076880) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова