Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2020 г. N 02АП-5202/20 по делу N А82-13976/2019

г. Киров

13 ноября 2020 г.

Дело N А82-13976/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сабашниковой М.М.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 по делу N А82-13976/2019,

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН: 6661004661, ОГРН: 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью "Проком" (ИНН: 7603061493, ОГРН: 1157627002400)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР" (ИНН: 6674103902, ОГРН: 1026605753833)

о взыскании 165 043 рублей 08 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проком" (далее - ООО "Проком", Общество, ответчик) о взыскании 155 536 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по март 2019 года по договору аренды земельного участка N 5-715 от 25.04.2002, 9 506 рублей 36 копеек пени за период с 11.01.2019 по 14.03.2019.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 Администрации в удовлетворении иска отказано.

Администрация с принятым решением суда не согласилась, и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что с момента государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства ООО "Проком" в силу статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является стороной договора аренды от 25.04.2002 N 5-715 и обязано оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Проком" указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

ООО "АСП-СТАР" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 25.04.2002 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Чкаловский" (арендатор, впоследствии переименовано в ООО "АСП-СТАР") заключен договор N 5-715 аренды земельного участка муниципального образования город Екатеринбург, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:004, общей площадью 12 082 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, под существующий рынок (т. 1 л.д. 13).

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 9.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению N 2 от 28.12.2004 площадь предоставленного в аренду земельного участка увеличена до 19 550 кв.м, кадастровый номер изменен на 66:41:0501005:0016, цель предоставления в аренду - на строительство торгового центра (т. 1 л.д. 16).

На указанном земельном участке арендатором возведены 6-этажное здание торгового центра общей площадью 40 968,8 кв.м, кадастровый номер 66:41:0505001:81, введенного в эксплуатацию, и незавершенное строительством здание (степень готовности 35%), с кадастровым номером 66:41:0206014:94.

27.10.2006 между ООО "Торговый дом "Чкаловский" (заказчик) и ООО "МедикалТЕСТ" (инвестор) заключен договор N 22оф-06и долевого инвестирования строительства, в соответствии с которым заказчик обязался за счет инвестора реализовать инвестиционный проект (14-этажное торгово-офисное здание на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016) и передать заказчику помещение площадью 190 кв.м на 7- м этаже (т. 1 л.д. 140-146).

Цена договора составила 9 550 000 рублей, срок строительства определен до 30.12.2008.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2011 по делу N А60-6046/2011 за ООО "МедикалТЕСТ" признано право на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства (административное здание) литер А, степень готовности 35%, площадь застройки 1507,5 кв.м, инвентарный номер: 1\38888\А\21, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 86.

Признавая за ООО "МедикалТЕСТ" право на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства, арбитражный суд исходил из положений статьи 218 ГК РФ и учитывал факт выполнения инвестором в полном объеме обязательства по перечислению денежных средств, а также признание ответчиком иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

04.08.2011 право ООО "МедикалТЕСТ" на долю зарегистрировано в ЕГРП.

09.06.2015 право собственности на указанную долю зарегистрировано за ответчиком посредством вклада в уставный капитал (т. 1 л.д. 44).

Доводы Администрации о том, что с момента государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства ООО "Проком" в силу статей 271, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ является стороной договора аренды от 25.04.2002 N 5-715 и обязано оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 Постановления N 11 указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения, содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В названном пункте также разъяснено, что переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 был передан в аренду третьему лицу для строительства торгового центра.

На данном земельном участке третьим лицом осуществлено строительство торгового центра, а также, с привлечением денежных средств иных лиц на условиях инвестирования, возведен незавершенный строительством объект.

Из условий договора инвестирования следует, что при его заключении инвестор рассчитывал после окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию получить в собственность конкретные помещения в строящемся административном здании (помещение площадью 190 кв.м на 7- м этаже) и соответственно долю в общем имуществе здания.

Вместе с тем из материалов дела следует, что ООО "АСП-СТАР" как арендатор земельного участка и застройщик объекта долевого строительства не выполнило свои обязательства перед инвестором и не передало ему построенный объект недвижимости, на часть которого он рассчитывал, в связи с чем последний и обратился за признанием права на долю в объекте незавершенного строительства в судебном порядке.

Таким образом, регистрация право собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства на основании судебного решения не свидетельствует о достижении инвестором того результата, на который он рассчитывал при заключении договора с ООО "АСП-СТАР".

Из вышеуказанных норм права и разъяснений к ним следует, что множественность лиц на стороне арендатора в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, возникает с момента ввода в эксплуатацию здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора.

Данная правовая позиция согласуется с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (редакция от 26.12.2018).

На момент рассмотрения дела административное здание возведено частично, строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Регистрация прав собственности на конкретное помещение в здании за кем либо, не проводилась. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено. В рассмотренном случае зарегистрировано лишь право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

При указанных обстоятельствах, правовые основания для вывода о том, что арендная плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ответчика, отсутствуют.

Довод заявителя о том, что объект введен в эксплуатацию, отклоняется апелляционным судом, поскольку соответствующее разрешение выдано в отношении объекта 1-ой очереди строительства - торгового центра, а не спорного объекта - административного здания.

Кроме того, из представленного в апелляционный суд акта обследования земельного участка от 22.08.2016 N 983/5-2016 следует, что признаков использования в каких-либо хозяйственных целях помещений в незавершенном строительством объекте представителем Администрации не выявлено.

Доказательств использования ответчиком спорного земельного участка или его части, связанного с эксплуатацией переданной в собственность доли на объект незавершенного строительства, в материалах дела не имеется.

Довод Администрации о заключении дополнительных соглашений к договору аренды в отношении иных помещений объекта незавершенного строительства с физическими и юридическими лицами, отклоняется апелляционным судом, так как правомерность позиции заявителя не подтверждает.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В данном случае, учитывая установленные судом обстоятельства дела, указанный заявителем факт заключения дополнительных соглашений к договору аренды в отношении иных помещений объекта незавершенного строительства с физическими и юридическими лицами правового значения не имеет, и об обязанности Общества заключить дополнительное соглашение не свидетельствует.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как не влияющие на оценку правильности решения, принятого судом первой инстанции, и не являющиеся основанием для его отмены или изменения.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 08.06.2020 принято с соблюдением норм материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела документам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020 по делу N А82-13976/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

Т.В. Хорова Л.И. Черных