Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 января 2022 г. N 02АП-9265/21 по делу N А82-13976/2019

г. Киров

28 января 2022 г.

Дело N А82-13976/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проком"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2021 по делу

N А82-13976/2019

по иску Администрации города Екатеринбурга

(ИНН: 6661004661, ОГРН: 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью "Проком"

(ИНН: 7603061493, ОГРН: 1157627002400)

о взыскании 165 043 рублей 08 копеек,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР"

(ИНН: 6674103902, ОГРН: 1026605753833),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проком" (далее - Общество) о взыскании 155 536 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по март 2019 года по договору аренды земельного участка от 25.04.2002 N 5-715, 9 506 рублей 36 копеек пеней, начисленных с 11.01.2019 по 14.03.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР" (далее - ООО "АСП-Стар").

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.05.2021 решение от 08.06.2020 и постановление от 13.11.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки от 24.09.2021) исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации взыскано 102 468 рублей 25 копеек долга по арендной плате и 6 163 рубля 03 копейки пени.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик не согласен с выводом суда о том, что административное здание, доля в котором принадлежит Обществу, является фактически 16-ти этажным зданием, поскольку в материалах дела отсутствуют спутниковые снимки здания. Ответчик считает, что расчет арендной платы, принятый судом, основан на том, что Общество имеет долю в праве площади обеих зданий, что не соответствует действительности. По мнению ответчика, единственно верным и обоснованным является расчет платы, исходя из определения размера части земельного участка, фактически занятой незавершенным строительством административным зданием. Кроме того, ответчик не согласен с позицией суда относительно невозможности применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Чкаловский" (арендатор, в 2009 году переименовано в ООО "АСП-Стар") 25.04.2002 заключен договор N 5 - 715 аренды земельного участка муниципального образования город Екатеринбург (далее - договор), в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:004, общей площадью 12 082 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, под существующий рынок (лист дела 13 том 1).

Дополнительным соглашением от 28.12.2004 N 2 к договору площадь предоставленного в аренду земельного участка увеличена до 19 550 кв.м, кадастровый номер изменен на 66:41:0501005:0016, цель предоставления в аренду - для строительства торгового центра.

Кроме того, пунктом 5 дополнен пункт 4.2.1 договора следующего содержания: "строительство торгового центра вести по очередям, согласно разработанной документации: начало строительства 1 очереди - июнь 2004 года, окончание строительства - ноябрь 2005 года. В срок до 01.07.2004 согласовать сроки строительства 2 очереди" (лист дела 16 том 1).

ЗАО "Торговый дом "Чкаловский" получено разрешение от 21.08.2008 N RU 66302000-424 на строительство 2-ой очереди торгового центра - административное здание переменной этажности с крышей газовой котельной, встроенной подземной автостоянкой в подвале и встроенно-пристроенным наземным открытым паркингом. Общая площадь объекта - 18 855,6 кв.м, площадь земельного участка - 19 550 кв.м, количество этажей - подвал + 16 этажей (лист дела 21 том 1).

Согласно пункту 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2011 N 5 арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца. Согласно пункту 4.2.1 в редакции дополнительного соглашения от 28.01.211 N 5 срок окончания строительства 2 очереди - 31.03.2021 (лист дела 20 том 1).

В связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение от 10.06.2008 N RU 66302000-150, 1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор заключен с множественностью лиц на стороне арендатора.

На указанном земельном участке расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1 - ой очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства (степень готовности 35 процентов) торгового центра 2-ой очереди общей площадью 18 855,6 кв.м согласно разрешению на строительство от 21.08.2008 N RU 66302000-424 сроком действия до 31.03.2012.

Между ООО "Торговый дом "Чкаловский" (заказчик) и ООО "МедикалТЕСТ" (инвестор) 27.10.2006 заключен договор N 22оф-06и долевого инвестирования строительства, в соответствии с которым заказчик обязался за счет инвестора реализовать инвестиционный проект (14-этажное торгово-офисное здание на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016) и передать заказчику помещение площадью 190 кв.м на 7-м этаже. Цена договора составила 9 550 000 рублей, срок строительства определен до 30.12.2008.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2011 по делу N А60-6046/2011 за ООО "МедикалТЕСТ" признано право на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства (административное здание) литер А, степень готовности 35 процентов, площадь застройки 1 507,5 кв.м, инвентарный номер: 1\38888\А\21, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 86.

04.08.2011 ООО "МедикалТЕСТ" зарегистрировало право на долю 1900/183038.

09.06.2015 право собственности на долю в размере 1900/183038 зарегистрировано за Обществом посредством вклада в уставный капитал (лист дела 44 том 1).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу N А40-63279/11-101-303, вынесенным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "АСП-Стар", и вступившим в законную силу, установлено, что права и обязанности ООО "АСП-Стар" по договору аренды от 25.04.2002 N 5-715 прекращены с 01.01.2014. В соответствии с заключенным дополнительными соглашениями к указанному договору арендаторами с множественностью лиц на стороне арендатора являются физические и юридические лица, имеющие и зарегистрировавшие право собственности на долю в спорном объекте незавершенного строительства.

Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства Общество является стороной договора аренды от 25.04.2002 N 5-715, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 10 статьи 39.20, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 196, 199, пунктом 3 статьи 202, статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 330, пунктом 2 статьи 333, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 522 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, приобретение сначала ООО "МедикалТЕСТ", а затем Обществом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства является основанием для вступления в договор аренды земельного участка от 25.04.2002 N 5-715 на правах соарендатора.

Следовательно, с 09.06.2015 Общество обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (далее - Порядок).

Площадь земельного участка, приходящаяся на долю Общества, правильно определена истцом в соответствии с пунктом 5 Порядка и составляет 63,96 кв.м. ((1900/183038 х 18 855,6 кв.м.) / 59 824,4 кв.м. (общая площадь объектов недвижимости на земельном участке) х 19 550 кв.м).

Данный расчет соответствует пункту 5 Порядка, в соответствии с которым Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

При расчете истцом правильно применена кадастровая стоимость земельного участка, которая составляла в 2015 году 362 232 761 рубль 50 копеек (18 528 рублей 53 копеек за 1 кв.м), с 2016 года 168 400 000 рублей (8 613 рубля 81 копейка за 1 кв.м).

Поскольку по отношению к спорному периоду срок действия выданного разрешения на строительство N RU 66302000-424 истек, истец правильно применил ставку арендной платы в размере 5,500, установленную для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки.

Доводы ответчика о том, что единственно верным и обоснованным является расчет платы, исходя из определения размера части земельного участка, фактически занятой незавершенным строительством административным зданием, апелляционным судом не принимаются.

Предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является единый земельный участок площадью 19 550 кв.м.

Следовательно, размер обязательств ответчика должен быть определен на основании Порядка, исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.

Сведений о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:16 разделен в установленном порядке, не имеется.

Размер задолженности по арендной плате с учетом истечения срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик, правильно определен судом в сумме 102 468 рублей 25 копеек за период с июня 2016 года по март 2019 года.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено начисление арендатору пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Пени на данную сумму долга составили 6 163 рубля 03 копейки за период с 11.01.2019 по 14.03.2019.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик на основании статьи 333 ГК РФ просил уменьшить неустойку.

В пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В рассматриваемом случае ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, о том, что возможный размер убытков кредитора значительно ниже начисленной неустойки, а также доказательств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Размер неустойки, предусмотренный в договоре аренды (0,1 %), не является чрезмерно высоким, завышенным.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2021 по делу N А82-13976/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проком" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

О.Б. Великоредчанин М.В. Немчанинова