Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2020 г. N 19АП-5937/20 по делу N А35-12936/2019

г. Воронеж

13 ноября 2020 г.

Дело N А35-12936/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровой А.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Бабаскина Андрея Алексеевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя Чурсина Павла Григорьевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью "Автотранс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бабаскина Андрея Алексеевича на решение Арбитражного суда Курской области от 10.09.2020 по делу N А35-12936/2019 (судья Хмелевской С.И.) по исковому заявлению комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325) к индивидуальному предпринимателю Бабаскину Андрею Алексеевичу (ОГРН 304463207800398, ИНН 463001513289) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 85 171 руб. 89 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 044 руб. 90 коп., продолжив их начисление с 23.11.2019 по день фактической уплаты долга и встречному иску индивидуального предпринимателя Бабаскина Андрея Алексеевича к комитету по управлению имуществом Курской области об обязании комитета по управлению имуществом Курской области заключить с ИП Бабаскиным А.А. соглашение о вступлении в договор N1786-08ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 12.11.2008, третьи лица - индивидуальный предприниматель Чурсин Павел Григорьевич, общество с ограниченной ответственностью "Автотранс",

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бабаскину Андрею Алексеевичу (далее - ИП Бабаскин А.А., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 85 171 руб. 89 коп., пени в размере 3 044 руб. 90 коп., продолжив ее начисление с 23.11.2019 по день фактической уплаты долга.

Бабаскин А.А. заявил встречное исковое заявление об обязании комитета по управлению имуществом Курской области заключить с предпринимателем соглашение о вступлении в договор N 1786-08ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 12.11.2008, с условием о предоставлении ИП Бабаскину А.А. части земельного участка с кадастровым номером 46:29:103148:12 по ул. Привокзальная, 12, в Курске Курской, площадью 9 522 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Чурсин Павел Григорьевич, общество с ограниченной ответственностью "Автотранс".

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.09.2020 по настоящему делу требования истца удовлетворены в полном объеме, во встречном иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказать в иске, встречные требования предпринимателя удовлетворить.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 указанная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

От предпринимателя в материалы дела поступило дополнение к апелляционной жалобе, согласно которому ответчик поддержал ранее изложенные доводы, просил суд решение суда отменить.

От Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым истец полагал решение законным, а жалобу ответчика - не подлежащей удовлетворению.

Судебная коллегия, изучив доводы сторон, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 1786-08ф от 12.11.2008 комитет по управлению имуществом Курской области на срок с 27.08.2008 до 27.08.2023 передал соарендаторам - индивидуальным предпринимателям Чурсину П.Г., Авдееву А.Д. и Бабаскину А.А. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103148:12, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Сеймский округ, ул. Привокзальная, 12, для хозяйственной деятельности, площадью 15849 кв.м. Договор прошел государственную регистрацию.

Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора и приложениях к нему. Согласно приложению 1/3 к договору размер арендной платы для ИП Бабаскина А.А. за участок площадью 4761 кв. м составил 4 404 525 руб. 83 коп.

Поскольку земельный участок предоставлен ответчику и иным арендаторам как собственникам расположенных на нем объектов недвижимости, последующее отчуждение недвижимого имущества неоднократно влекло изменение в составе участников арендного обязательства и перерасчет арендных платежей.

Так, с 28.09.2010 по 29.07.2014 для расчета арендных платежей, подлежащих внесению предпринимателем, принималась площадь, равная 2 442 кв.м., а с 30.07.2014 по 26.08.2023 - 4 884 кв.м. При этом на протяжении всего спорного периода времени ответчик оставался собственником недвижимого имущества, находящегося на арендуемом земельном участке.

Решениями Арбитражного суда Курской области от 21.11.2017 года по делу N А35-1035/2017, от 28.11.2018 по делу N А35-5311/2018, от 12.02.2020 по делу N А35-7499/2019 с ИП Бабаскина А.А. в пользу комитета по управлению имуществом Курской области взыскано 740 040 руб. 43 коп. задолженности (платежи со сроками внесения до 10.12.2016, 10.03.2017, 10.06.2017, 10.09.2017, 10.12.2017, 10.03.2018, 10.06.2018, 10.09.2018, 10.12.2018) и 231 831 руб. 90 коп. пени.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором предусмотренного договором обязательства по внесению платы за пользование (платежи со сроками внесения до 10.03.2019, до 10.06.2019, до 10.09.2019) арендодатель, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, обратился в суд с настоящим иском.

Возражая относительно заявленных требований, предприниматель полагал, что продав долю в праве собственности на помещения с кадастровыми номерами 46:29:103148:222 и 46:29:103148:214, он прекратил пользоваться земельным участком и выбыл из спорного обязательства; а после того, как указанные помещения вновь были им приобретены, обязанностей арендатора у него не возникло, поскольку соглашение о его вступлении в арендные отношения по вине арендодателя заключено не было, в связи с чем, оснований для взыскания с него задолженности за спорный период времени у Комитета не имеется. Предъявил встречное требование о понуждении комитета заключить с предпринимателем соглашение о вступлении в договор N 1786-08ф аренды земельного участка.

Арбитражный суд области, руководствуясь правилами статей 309, 310, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства, пришел к выводу о том, что в спорный период времени между сторонами сложилось обязательство из договора аренды земельного участка, которое было нарушено ответчиком, в связи с чем, удовлетворил иск Комитета в полном объеме. В удовлетворении встречных требований отказал, со ссылкой на перемену лиц в договоре на стороне арендатора в силу закона, ввиду смены собственника расположенного на арендуемом участке объекта недвижимости, что исключает необходимость в заключении с истцом дополнительного соглашения об аренде.

Обжалуя принятое по делу решение, ответчик полагает, что сделанные судом выводы не соответствуют обстоятельствам дела, настаивает на своих возражениях о том, что у ответчика, с которым не заключен договор аренды, отсутствует обязанность вносить арендные платежи за пользование земельным участком.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал в постановлении от 15.04.2014 N 18182/13 на то, что право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 17.05.2011 ИП Бабаскин А.А., произвёл отчуждение принадлежащих ему долей в праве собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 46:29:103148:214 и 46:29:103148:222, затем, 30.07.2014 по договору купли-продажи право собственности на указанные объекты недвижимости вновь перешло к предпринимателю.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде по договору от N 1786-08ф от 12.11.2008, к ответчику, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендатора по договору, в том числе, обязанность платить за пользование участком с момента государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи, что свидетельствует о наличии арендных правоотношений между сторонами и несостоятельности предъявленных предпринимателем встречных требований о понуждении комитета заключить дополнительное соглашение о вступлении предпринимателя в договор аренды земельного участка как собственника помещений.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Правило о том, что арендная плата за неделимый земельный участок при множественности лиц на стороне арендатора определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества, находящемся на земельном участке, установлена также статьей 3 Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений.

Согласно пункту 7 статьи 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Разрешая спор о размере арендной платы и порядке его определения, арбитражный суд исходит из того, что ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, от 02.02.2010 N 12404/09, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного обязательства, пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Размер арендной платы за использование спорного земельного участка правомерно рассчитан истцом в соответствии с Законом Курской области N 137-ЗКО от 28.12.2007 г. "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена", постановлением Администрации Курской области от 18 декабря 2008 г. N 403 "Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена".

Расчет задолженности по арендным платежам, представленный истцом в материалы дела, проверен арбитражным судом и признан обоснованным, арифметически верным. Ответчиком указанный расчет не оспорен, контррасчета не представлено.

Кроме того, судебной коллегией принято во внимание то обстоятельство, что решениями Арбитражного суда Курской области от 21.11.2017 года по делу N А35-1035/2017, от 28.11.2018 по делу N А35-5311/2018, от 12.02.2020 по делу N А35-7499/2019, вступившими в законную силу, с ИП Бабаскина А.А. в пользу комитета по управлению имуществом Курской области была взыскана задолженность по спорному договору за предыдущие периоды а также неустойка в виде пени. В ходе рассмотрения указанных дел ответчиком были заявлены возражения, схожие с заявленными в настоящем деле.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные акты по указанным делам имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора. Установленные в данных актах судами факты переоценке не подлежат.

При таких обстоятельствах, учитывая данную судебными инстанциями оценку сложившихся между сторонами правоотношений, исковые требования о взыскании с ИП Бабаскина А.А. задолженности по арендной плате в размере 85 171 руб. 89 коп. являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Поскольку ответчиком договорные обязательства по внесению арендной платы в установленный срок не выполнены, истцом также предъявлено требование о взыскании пени в размере 3 044 руб. 90 коп., продолжив ее начисление с 23.11.2019 по день фактической уплаты долга.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Произведенный истцом расчет неустойки проверен судом и признан правильным, ввиду отсутствия в нем арифметических ошибок, контррасчета ответчик не представил, ходатайства о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил.

По совокупности приведенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 10.09.2020 по делу N А35-12936/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бабаскина Андрея Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников