Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2020 г. N 05АП-5306/20 по делу N А51-25295/2019

г. Владивосток

16 ноября 2020 г.

Дело N А51-25295/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей А.В. Гончаровой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е. Филипповой,

рассмотрев открытом в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Влад Ойл",

апелляционное производство N 05АП-5306/2020

на решение от 12.08.2020

судьи Н.Н. Куприяновой

по делу N А51-25295/2019 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа Влад Ойл" (ИНН 2536084768, ОГРН 1022501280372)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),

третьи лица: Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724), общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ИНН 2536299570, ОГРН 1162536094951), акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока" (ИНН 7723356562, ОГРН 1057723007407),

о признании недействительным требования N 28/18-8533 от 31.10.2019, распоряжения УМС г.Владивостока N1247/28 от 06.11.2019 в части пункта 8 Приложения к распоряжению,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Грачева А.Ю. по доверенности от 17.12.2019 сроком действия до 31.12.2020, диплом (регистрационный номер 25611);

от ООО "Альфа Влад Ойл": Пилилян М.О. по доверенности от 04.06.2018 сроком действия на 3 года;

от Министерства земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО "Перспектива", АО "Корпорация развития Дальнего Востока": не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Влад Ойл" (далее - заявитель, общество, ООО "Альфа Влад Ойл") обратилось в суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - управление, УМС) о признании недействительным требования N 28/18-8533 от 31.10.2019 об освобождении в 5-ти дневный срок земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:563 площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Тухачевского, д.66 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 97 м от ориентира по направлению на юг) для размещения АЗС и территории под благоустройство; о признании незаконным распоряжения N 1247/28 от 06.11.2019 в части пункта 8 Приложения к распоряжению (с учетом принятых судом уточнений).

Определением суда от 16.12.2019 удовлетворено ходатайство ООО "Альфа Влад Ойл" о принятии обеспечительных мер, действие оспариваемого требования N 28/18-8533 от 31.10.2019 УМС г.Владивостока приостановлено до вступления решения по данному делу в законную силу.

Определениями от 16.12.2019, 13.02.2020 суд первой инстанции привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива") и акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока" (далее - АО "КРДВ").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Альфа Влад Ойл" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 12.08.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обосновании доводов жалобы указывает, что спорные правоотношения возникли до введения изменений в земельное законодательство (до 01.03.2015), поскольку договор N 04-Ю-16538 аренды земельного участка заключен 14.05.2013. Факт пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора сторонами не оспаривается. Согласно уведомлению от 08.08.2016 N 20/04/04-02/27327 арендодателя указанный договор продлен на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В свою очередь возможность прекратить договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, без предварительного уведомления арендатора об отказе в договора действующим законодательством не предусмотрена. Следовательно уведомление об освобождении земельного участка должно быть не менее чем за 3 месяца.

Министерство, ООО "Перспектива", АО "КРДВ", надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) провела судебное заседание в их отсутствие.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи Н.Н. Анисимовой в отпуске на основании определения суда от 10.11.2020 произведена её замена на судью С.В. Понуровскую, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начато сначала.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

УМС по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

14.05.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель, правопредшественник Министерства земельных и имущественных отношений Приморского края) и ООО "Альфа Влад Ойл" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 04-Ю-16538.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора по акту приема-передачи земельного участка от 12.04.2013 арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:563, площадью 600 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Тухачевского, дом 66 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 97 м от ориентира по направлению на юг) для размещения АЗС и территории под благоустройство. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды установлен с 12.04.2013 по 11.04.2016 (пункт 1.3 договора).

Договор прекращает свое действие по окончании срока его действия (пункт 5.1 договора).

По истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению (пункт 3.4.11. договора).

В соответствии с принятием Закона Приморского края от 03.12.2018 N 402-КЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений" с 01.05.2019 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Владивостокского городского округа, переданы органам местного самоуправления Владивостокского городского округа.

УМС направило обществу требование от 31.10.2019 N 28/18-8533 об освобождении земельного участка по договору аренды N 04-Ю-16538 от 14.05.2013 в течение 5 дней, следующих за днем получения уведомления, на основании пункта 3.4.11 договора.

Действуя в пределах указанных полномочий, и, установив, что срок действия договора аренды земельного участка истек, управление издало распоряжение N 1247/28 от 06.11.2019 "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков". Приложением к указанному распоряжению установлен перечень договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, прекращенных по окончании срока аренды.

В пункте 8 данного приложения отражен договор аренды земельного участка N 04-Ю-16538 от 14.05.2013, срок аренды с 12.04.2013 по 11.04.2016, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:563, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 97 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул.Тухачевского, дом 66, арендатор - общество.

Не согласившись с указанными ненормативными актами, полагая, что они противоречат закону и нарушают права и законные интересы общества как арендатора спорного земельного участка, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением, в удовлетворении которого судом отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания ненормативного правового акта и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: во-первых, несоответствие ненормативного правового акта закону или иному нормативно правовому акту; во-вторых, нарушение прав и законных интересов заявителя, в виде возложения каких-либо обязанностей, создания препятствий в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, в силу которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановления Пленума ВС РФ N 73), не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-16538 от 14.05.2013 был заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Альфа Влад Ойл" на основании распорядительного акта уполномоченного органа без проведения торгов.

На основании пункта 3.4.11 данного договора арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема - передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды, то есть после 11.04.2016, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:563 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, арендатор ООО "Альфа Влад Ойл" продолжил использовать земельный участок и вносить арендную плату в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-16538 от 14.05.2013 был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие с 12.04.2016.

Апелляционный суд отмечает, что указанный вывод согласуется с разъяснениями министерства, изложенными в письме N 20/04/04-02/27327 от 08.08.2016, направленном в адрес ООО "Альфа Влад Ойл".

Соответственно в силу прямого указания статей 407, 610, 621 ГК РФ основания для издания оспариваемого распоряжения в части пункта 8 приложения к данному распоряжению в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения на объект аренды отсутствовали, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, не прекратил свое действие.

Учитывая вышеизложенное, требование УМС об освобождении в 5-ти дневный срок спорного земельного участка является недействительным.

Выводы суда о невозможности продления арендных правоотношений по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды и невозможности заключения нового договора без проведения торгов в форме аукциона судебной коллегией не принимается.

Действительно, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Вместе с тем указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015, то есть после заключения сторонами договора аренды N 04-Ю-16538 от 14.05.2013.

Названный Федеральный закон не содержит положений о применении данных нормативных положений к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров. Соответственно нормы статей 39.6, 39.8 ЗК РФ к спорным отношениям неприменимы.

В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований считать, что договор аренды земельного участка N 04-Ю-16538 от 14.05.2013 не был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия.

Делая указанный вывод, коллегия суда отмечает, что по правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В спорной ситуации договор был заключен до 01.03.2015, и в период предшествующий внесенным изменениям предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировалось статьей 34 ЗК РФ, не устанавливавшей обязательности заключения такого договора на торгах.

При таких обстоятельствах вывод органа местного самоуправления о невозможности продления арендных правоотношений на неопределенный срок по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды является нормативно необоснованным и противоречит разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ N 73.

В свою очередь возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, следует из буквального содержания статьи 621 ГК РФ.

Действительно, по смыслу пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, наличие срока в договоре аренды является неотъемлемым условием для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ и не исключает эту возможность.

Кроме того, правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Что касается утверждения суда об отсутствии у общества преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов, то суд апелляционной инстанции отмечает, что данный вопрос не является предметом настоящего спора, поскольку с подобным заявлением общество в управление не обращалось.

При этом указание УМС на то, что по своей природе оспариваемое требование N 28/18-8533 от 31.10.2019 об освобождении в 5-ти дневный срок спорного земельного участка представляет собой уведомление о прекращении срока действия договора аренды N 04-Ю-16538 от 14.05.2013, также не свидетельствует о законности оспариваемого распоряжения в части пункта 8 приложения к нему, фактически направленного на прекращение арендных отношений в нарушение статей 610, 621 ГК РФ.

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель после 11.04.2016 возражал против продолжения таких отношений, материалы дела не содержит. Каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством и указывающих на намерение прекратить арендные отношения, сторонами по договору не совершено.

В свою очередь возможность прекратить договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, без предварительного уведомления арендатора об отказе от договора, действующим законодательством не предусмотрена.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие), в том числе государственных органов не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

Указанное в совокупности с правами общества, как арендатора земельного участка, позволяет сделать вывод, что оспариваемые требование УМС N 28/18-8533 от 31.10.2019, распоряжение УМС N 1247/28 от 06.11.2019 в части пункта 8 Приложения нарушают права и законные интересы заявителя и не соответствуют гражданскому и земельному законодательству.

По изложенному, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Соответственно апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению.

Поскольку оспариваемые решения УМС признаны коллегией недействительными, с учетом положения части 5 статьи 271 АПК РФ указывающей, что Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, соответственно с учетом положений пункта 4 статьи 96 АПК РФ утрачивается необходимость сохранения принятых определением суда от 16.12.2019 по данному делу обеспечительных мер.

Нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, с учетом ее удовлетворения и отмены решения суда первой инстанции, на администрацию согласно статье 110 АПК РФ относятся судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.

Излишне уплаченная заявителем при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 1500 рублей подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2020 по делу N А51-25295/2019 отменить.

Признать недействительным требование Управления муниципальной собственности г.Владивостока N 28/18-8533 от 31.10.2019 об освобождении в 5-ти дневный срок земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:563 площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Тухачевского, д.66 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 97 м от ориентира по направлению на юг для размещения АЗС и территории под благоустройство; признать незаконным распоряжение УМС г.Владивостока N 1247/28 от 06.11.2019 в части пункта 8 Приложения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда Приморского края от 16.12.2019.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Влад Ойл" судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе в сумме 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Влад Ойл" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы в Пятый арбитражный апелляционный суд по платежному поручению N 627 от 19.08.2020.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова С.В. Понуровская