Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2020 г. N 10АП-14560/20 по делу N А41-38053/2020

г. Москва

18 ноября 2020 г.

Дело N А41-38053/20

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Виткаловой Е.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области: Кичула В.В., представитель по доверенности от 31.07.2020;

от ООО "ЖИЛСТРОЙ": Журова Е.Ф., представитель по доверенности от 16.11.2020;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2020 года по делу N А41-38053/20, принятое по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "ЖИЛСТРОЙ", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ЖИЛСТРОЙ" о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2012 г. N ЮА-161; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:20.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.07.2020 года по делу N А41-38053/20 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Химки Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом неправильно применены нормы материального права вследствие неверного истолкования закона.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО "ЖИЛСТРОЙ" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.05.2012 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "ПроектСталь" заключен договор аренды земельного участка N ЮА-161 с кадастровым номером 50:10:0010115:20, площадью 18263 кв.м, по адресу: Московская обл., Химки, ул. Молодежная, в районе ЦРБ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство".

В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2012 были переданы права и обязанности ООО "ПК Былово". В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2019, были переданы права и обязанности арендатору - ООО "Жилстрой".

Согласно договору аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

11.02.2020 г, в соответствии с условиями договора аренды арендодателем произведён осмотр земельного участка.

Истец указывает, что при осмотре выявлено, что территория земельного участка частично огорожена, доступ осуществляется свободно через открытые ворота, мероприятия по охране отсутствуют. Земельный участок частично покрыт древесно-кустарниковой растительностью, имеются навалы грунта и наличие складирования строительного мусора, какая-либо деятельность не ведется.

Истец полагает, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка, использованию его по назначению, что является существенным нарушением условий договора.

12.03.2020 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть договор аренды и возвратить истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно в случае нарушения арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:20.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Следовательно, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - обязательный этап, без этапа "освоение", связанного с подготовкой к строительству, т.е. подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в т.ч. проекта планировки территории (ст. 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (ст. 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса РФ), невозможно приступить к основному этапу - строительство.

Срок, предназначенный для освоения земельного участка, не включается в установленный трехлетний срок для строительства на нем.

Согласно п.2.1 Договора аренды - срок договора - 49 лет. Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность (необоснованность) требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

До получения разрешения на строительство проведены инженерные изыскания, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию, получено положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства,

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В качестве документов, необходимых для получения разрешения на строительство, в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указаны в том числе: градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; проектная документация; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть пред оставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Представленными ответчиком документами подтверждается, что как ООО "Жилстрой", так и предыдущими владельцами земельного участка не были нарушены обязательства по целевому использованию земельного участка. Так, в 2013-2014 гг. были проведены работы по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (2013 год), оформлению градостроительного плана земельного участка и разработке проектной документации. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) N RU50301000-GPU141214 был оформлен в 2014 году после утверждения Администрацией городского округа Химки проекта планировки территории (Постановление Администрации городского округа Химки от 11.07.2014 г. N 973 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания части территории г.Химки Московской области в границах территории Химкинской ЦРБ - улица Молодежная - Путинковское шоссе - граница г.Москвы") и утвержден Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 12.09.2014 г. N1311.

В 2016 году ООО АПМ." Проспект" подготовлена Проектная документация (раздел ПЗ) по объекту "Жилые дома переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой на ул.Молодежная, в районе ЦРБ в городском округе Химки МО.

В 2016 году ООО АПМ" Проспект" подготовлена Проектная документация. ПЗУ Схема планировочной организации земельного участка (раздел ПЗУ) по объекту "Жилые дома переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом на ул.Молодежная, в районе ЦРБ в городском округе Химки МО.

30.09.2016 г. ООО "Эксперт Групп" подготовлено положительное заключение экспертизы N 77-2-1-2-0023-16 проектной документации объекта капитального строительства.

Министерством строительного комплекса Московской области 14.11.2016 г. было выдано ООО "ПК "Былово" разрешение на строительство жилого дома N RU50-63-6417-2016 (далее - "разрешение на строительство"), сроком до 11.12.2019 г.

27.12.2017 г. между ООО "ПК "Былово" (Пользователь) и ГБУ здравоохранения Московской области "Московская областная станция скорой медицинской помощи" (Правообладатель) заключено Соглашение N 1 (сервитут) для прохода и проезда через земельный участок правообладателя на земельные участки пользователя.

Как указывалось выше, в соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2012 были переданы права и обязанности ООО "ПК Былово". В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2019, были переданы права и обязанности арендатору - ООО "Жилстрой".

Акт приема-передачи земельного участка кадастровый номер 50:10:0010115:19 по договору аренды N ЮА-144 от 16.04.2012 г. был подписан ООО "ПК Былово" ООО "Жилстрой" 08.05.2019 года.

ООО "Жилстрой" получил права аренды на земельный участок только в 28.05.2019 года согласно отметке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о регистрации уступки прав за N 50:10:0010115:19- 50/001/2019-19 у ООО "ПК "Былово". ООО "Жилстрой" является добросовестным приобретателем и не может нести ответственность за нарушения предыдущих арендаторов.

30.05.2019 года ООО "ЖИЛСТРОЙ" в соответствии с п. 4.4.8. Договора аренды земельного участка N ЮА-144 от 16.04.2012 г. уведомило Администрацию городского округа Химки путем направления письма Исх. N 04-19/ПКБ от 30.05.2019 года. Письмо вручено в Администрацию городского округа Химки 03.06.2019 года.

Каких-либо замечаний, уведомлений, претензий со стороны Администрации городского округа Химки по вышеуказанному письму в адрес ООО "ЖИЛСТРОЙ" не поступало.

После регистрации прав на аренду земельного участка от ООО "ПК Былово" к ООО "Жилстрой", ООО "Жилстрой" обратилось 06.09.2019 г с заявлением N Р001-3257181705-28169498 о внесении изменений в разрешение на строительство N RU50-63-6417-2016 от 14.11.2016. с целью изменения наименования застройщика в разрешении на строительство.

16.09.2019 года в разрешение на строительство Министерством жилищной политики Московской области внесено изменение: "на титульном листе разрешения на строительство поле "наименование застройщика (фамилия, имя, отчество-для граждан, полное наименование организации - для юридических лиц), почтовый индекс и адрес, адрес электронной почты" изложить в следующей редакции: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛСТРОЙ" 141207, Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, ул. Грибоедова, д. 7, пом. 608, комн. 5.".

25.11.2019 ООО "Жилстрой" на основании заявления N Р001-3257181705-31203984 обратилось в Министерство жилищной политики Московской области в целях внесения изменений в разрешение на строительство N RU50-63-6417-2016 от 14.11.2016, а именно продление срока действия разрешения на строительство.

Министерством жилищной политики Московской области 02.12.2019 года внесено изменение в разрешение на строительство: "действие разрешения на строительство продлено до 11.12.2022 г., о чем Администрация городского округа Химки Московской области была уведомлена.".

ООО "Жилстрой" осуществило в период декабрь-январь 2020 года работы по устройству пунктов мойки колес, установки постов охраны, устройству временных зданий и сооружений для проживания, строительству временных дорог, устройству временно освещения территории, обустройству въезда и выезда и т.д., что подтверждается Договором подряда N 19/жс-пи/х от 19.11.2019 года, заключенным между ООО "Жилстрой" и ООО "ПРОЕКТИНВЕСТ".

Также ООО "ЖИЛСТРОЙ" в январе 2020 года произведена перемена стороны по соглашению N 1 о предоставлении права срочного ограниченного пользования (сервитут) часть 256 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:34, путем подписания 30.01.2020 года дополнительного соглашения N 3, данное действие произведено для целей обеспечения въезда на территорию земельного участка.

Общество пояснило, что в связи с возникновением ситуации с коронавирусом (COVID-19) в марте 2020 года, ООО "Жилстрой" вынужден был приостановить все строительные работы до снятия соответствующих ограничений в Московской области. В настоящее время ООО "ЖИЛСТРОЙ" осуществляет подготовительные мероприятия для начала строительства. В частности, письмом Дирекции по управлению дорожным хозяйством и благоустройству "Химдор" выданы Технические условия (исх. N 668 от 01.10.2020 г.); подготовлен Проект организации дорожного движения на период строительства (Рабочая документация), который рассмотрен УМВД России по городскому округу Химки и проектные решения по которому приняты, что подтверждается письмом исх. N ОД-11 от 06.10.2020 г.; химводостоком выданы технические условия на дождевую канализацию для проектирования и строительства (исх. N Т-132 от 11.09.2020 г.); ОАО "Химкинский водоканал" 26.08.2020 г. выданы Технические условия на присоединение к сетям водоснабжения; ОАО "Химкинский водоканал" 26.08.2020 г. выданы Технические условия на присоединение к сетям водоотведения; 19.10.2020 г. между ООО "Жилстрой" (Заказчик) и ООО "СУ-9" (Подрядчик) заключен договор подряда N ЖС-СУ-01 на выполнение работ по устройству временных дорог; 01.08.2020 г. между ООО "Жилстрой" (Застройщик) и ООО Виста Групп" (Технический заказчик) заключен договор на выполнение функций технического заказчика N ФТЗ-ЖС/ВГ-01.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что арендатором приняты конкретные меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:20, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 16.05.2012 г. N ЮА-161.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А41-65964/19.

Ссылка Администрации городского округа Химки Московской области на судебные акты по делам N А57-27476/18, N А09-9524/16 в подтверждение довода о не освоении Обществом земельного участка необоснованна, поскольку фактические обстоятельства по настоящему делу не являются идентичными фактическим обстоятельствам, установленным судами по указанным делам.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2020 года по делу N А41-38053/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.В. Марченкова