Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2020 г. N 09АП-49081/20 по делу N А40-317448/2019

г. Москва

17 ноября 2020 г.

Дело N А40-317448/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Бизнесторг" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2020 года по делу N А40-317448/19, принятое по исковому заявлению ООО "Бизнесторг" (ОГРН 5157746170467) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Важина А.Н. по доверенности от 02.12.2019,

от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 16.07.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнесторг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы от 03.09.2019 N ДГИ-1-70837/19-1 об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 43, корп. 2.

Решением от 31 июля 2020 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, не принял во внимание недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2020 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 97, 3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 43, корп. 2, на основании договора от 19.04.2016 N 00-00193/16 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона).

Письмом от 25.06.2019 N ДГИ-И-42890/19 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения на основании ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и распоряжения от 13.06.2019 N 22357.

В письме также было указано на наличие у истца задолженности по состоянию на 14.06.2019 по арендной плате в размере 3 129 823 руб. 41 коп., по пеням в размере 258 034 руб. 88 коп., а также на наличие неисполненного решения Арбитражного суда г. Москвы о взыскании с истца задолженности по арендной плате в размере 768 824 руб. 92 коп., по пеням в размере 26 319 руб. 12 коп., и указано на необходимость погасить задолженность со ссылкой на ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно сведениям с официального сайта АО "Почта России" в сети Интернет письмо направлено истцу 26.06.2019, получено 23.07.2019.

Так 23.08.2019 истец передал Департаменту подписанный проект договора купли-продажи, что следует из письма от 23.08.2019 N 1-8 с отметкой о его получении.

Решением от 03.09.2019 N ДГИ-1-70837/19-1 Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, сославшись, в том числе, на наличие у истца непогашенной задолженности, размер которой по состоянию на 22.08.2019 составляет по арендной плате 2 842 019 руб. 05 коп., по пеням - 184 439 руб. 82 коп.

Истец, посчитав отказ департамента от заключения договора купли-продажи незаконным, обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что по состоянию на 23.08.2019 задолженность по арендной плате, начисленной за период с 01.03.2018 по 23.08.2019 в сумме 2 657 579 руб. 23 коп., ответчиком не погашена, а также, что подписанный со стороны ответчика договор купли-продажи арендуемого имущества истец передал уполномоченному органу на 31-й день со дня получения проекта договора с предложением о его заключении (не считая дня получения последнего), что является дополнительным основанием для отказа в заключении договора, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом частью 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности.

Из представленных суду доказательств следует, что за период с 01.01.2019 по 23.08.2019 размер начисленной истцу арендной платы составил 1 186 322 руб. 96 коп., арендная плата истцом не уплачивалась, по состоянию на 31.08.2019 размер начисленной неустойки составлял 39 422 руб. 98 коп.

Требования о взыскании арендной платы в сумме 889 742 руб. 22 коп., начисленной за период с 01.01.2019 по 30.06.2019, и неустойки в сумме 22 984 руб. 99 коп. заявлялись ответчиком в рамках дела N А40-330303/19-50-2657, так из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2020 следует, что оплата задолженности произведена истцом платежными поручениями от 22.05.2020 N 13 и 14, в процессе рассмотрения указанного дела, то есть по истечении нескольких месяцев после принятия оспариваемого решения.

Также решением от 27.09.2019 по делу N А40-51928/19-60-273 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил требования ответчика о взыскании с истца арендной платы в сумме 1 471 256 руб. 27 коп., начисленной за период с 01.03.2018 по 31.12.2018, и неустойки в сумме 59 243 руб. 82 коп. Уплата задолженности произведена истцом платежными поручениями от 21.10.2019 N 1 и от 22.10.2019 N 2, то есть после принятия оспариваемого решения.

Таким образом, судом установлено, что по состоянию на 23.08.2019 у истца имелась непогашенная задолженность по договору аренды спорного нежилого помещения, в том числе по арендной плате, начисленной за период с 01.03.2018 по 23.08.2019, в размере 2 657 579 руб. 23 коп.

Таким образом, на момент обращения заявителя к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия не были соблюдены в полном объеме.

Довод истца о том, что погашение задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) согласно ч. 2 и 5 ст. 4 требуется на день заключения договора купли-продажи, а не на день передачи уполномоченному органу подписанного арендатором проекта договора купли-продажи, подлежит отклонению, исходя из ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30-ти дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, передачу арендатором уполномоченному органу в течение указанного 30-дневного срока подписанного проекта договора купли-продажи законодатель в данном случае рассматривает как заключение договора.

Согласно ч. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 25.06.2019 N ДГИ-И-42890/19 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения на основании ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и распоряжения от 13.06.2019 N 22357, тем самым, выразив волю на заключение договора.

То обстоятельство, что проект договора не был подписан со стороны Департамента, не свидетельствует об отсутствии воли ответчика на заключение договора купли-продажи имущества, при условии оплаты задолженности по договору аренды.

Однако, поскольку по состоянию на 23.08.2019 задолженность по арендной плате, начисленной за период с 01.03.2018 по 23.08.2019 в сумме 2 657 579 руб. 23 коп., ответчиком не погашена, Департамент правомерно отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого имущества истец передал уполномоченному органу на 31-й день со дня получения проекта договора с предложением о его заключении (не считая дня получения последнего), что является дополнительным основанием для такого отказа в заключении договора.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по апелляционной жалобе возлагается на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2020 года по делу N А40-317448/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В. Захарова

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын