Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2020 г. N 09АП-50212/20 по делу N А40-37208/2020

г. Москва

19 ноября 2020 г.

Дело N А40-37208/20

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи В.А.Свиридова,

судей:	Т.Б.Красновой, Д.В.Пирожкова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А.Егоровой,

Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г.Москве на решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.08.2020 по делу N А40-37208/20 (130-254) судьи Кукиной С.М.

по заявлению ООО "АГРАМ"

к Управлению Росреестра по г.Москве

третье лицо: Департамент городского имущества г. Москвы

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:	Нелюбин Л.В. по дов. от 19.02.2020;
от ответчика: от третьего лица:	Сухов Д.А. по дов. от 30.12.2019; не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "АГРАМ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - управление) о признании незаконным решения от 25.12.2019 N 77/007/243/2019-3609.

Решением арбитражного суда 24.08.2020 указанные требования удовлетворены в полном объеме, поскольку суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение является незаконным и необоснованным и нарушает права и интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом неполно выяснены обстоятельства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

Письменные мотивированные отзывы на апелляционную жалобу в порядке ст.262 АПК РФ не представлены.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со ст.ст.123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения заявителя и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012006:113, расположенного в городе Москве по ул.Рябиновая, 55, стр.29, 30. Указанный земельный участок предоставлен заявителю в целях эксплуатации производственных и административных зданий согласно договору аренды земельного участка N М-07-035852 от 17.06.2011.

Дополнительным соглашением от 04.092019 между Департаментом городского имущества г.Москвы и ООО "АГРАМ" в указанный договор аренды были внесены изменения в части цели предоставления земельного участка (с "эксплуатации производственных и административных зданий в соответствии установленным разрешённым использованием земельного участка" на "проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 25.09.2015 N RU77- 176000-017432, а именно: производственная деятельность (6.0); склады (6.9)"), срока действия договора (со срока "до 06.12.2059 года" до срока "до 17.08.2025 года"), снятия запрета на возведение временных и капитальных зданий и сооружений, ставок, сроков уплаты и порядка расчёта арендной платы, обязанностей арендатора, связанных с капитальным строительством на земельном участке и его ответственности на случай нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.2 указанного дополнительного соглашения (далее - спорное дополнительное соглашение) Департамент городского имущества города Москвы заявлением N 77/007/243/2019-3609 от 12.09.2019 направил спорное дополнительное соглашение на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Москве.

25.09.2019 Управление Росреестра по Москве уведомило стороны спорного дополнительного соглашения о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации.

25.09.2019 и 29.10.2019 Департамент городского имущества города Москвы представил в Управление Росреестра по Москве дополнительные документы. Тем не менее, как следует из уведомлений от 26.09.2019 и от 05.11.2019, Управление Росреестре по Москве в возобновлении государственной регистрации в обоих случаях отказало.

Уведомлением от 25.12.2019 Управление Росреестра по Москве сообщило сторонам спорного дополнительного соглашения о принятии решения об отказе его в государственной регистрации.

В качестве основания для принятия такого решения Управлением Росреестра по Москве указано следующее.

По общему правилу, закреплённому п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи.

В соответствии с п/п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Императивность положений ст.39.6 ЗК РФ не допускает передачи органами местного самоуправления земельных участков из публичной собственности без осуществления публичных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа участников рынка строительства к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции. Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создаст дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.

Системное толкование ст.35, п/п.17 п.8 ст.39.8 и 39.20 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

ЗК РФ предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей (например, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством).

В совокупности норм п.2 ст.39.1 и п.7 ст.39.11 ЗК РФ в случае предоставления земельных участков, основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, установлен единственный вид аукциона - на право заключения договоров аренды земельного участка. Указанное ограничение не распространяется на случаи проведения аукционов в соответствии со ст.39.18 ЗК РФ.

Кроме того, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (ст.39.8 ЗК РФ), должен заключаться на конкретный срок, который зависит от вида разрешённого использования земельного участка.

В соответствии со ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Следовательно, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, которым изменяется предмет (цель) предоставления земельного участка, по сути, нарушает порядок, установленный земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства.

Кроме того, согласно п.1 ч.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трёх до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных пп.2 и 3 настоящего пункта и п.9 настоящей статьи".

Таким образом, ключевым основанием отказа послужило нарушение существующего, по мнению Управления, безусловного запрета на предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков для целей строительства (за исключением случаев, предусмотренных ст.39.18 ЗК РФ).

Вместе с этим, управление руководствуется п.7 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, согласно которому если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путём проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ст.39.18 ЗК РФ, когда допускается также проведение аукциона по продаже земельного участка, а также дополнительно приводит п.2 ст.39.1 Земельного кодекса РФ, согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.39.3 ЗК РФ и случаев проведения аукционов в соответствии со ст.39.18 ЗК РФ.

Исходя из указанных норм и ссылаясь также на ст.ст.35, 39.6, 39.8 (п/п.17 п.8) и 39.20 ЗК РФ, управление приходит к выводу, что без проведения аукциона лицо, являющееся собственником здания на земельном участке, вправе приобрести этот участок в собственность или в аренду только в целях эксплуатации таких объектов. Как следствие, заключение спорного дополнительного соглашения, предусматривающего строительство (реконструкцию) на земельном участке, на котором находятся принадлежащие заявителю на праве собственности объекты капитального строительства, Управление рассматривает как обход требования закона о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, предусматривающего строительство зданий, сооружений.

Не согласившись с вышеуказанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Срок, установленный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителями не пропущен.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ с учетом ч.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств, спорным отношениям дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.

Из материалов дела видно, что в цели предоставления земельного участка в аренду, а в соответствии с ранее действовавшим градостроительным законодательством и в виде разрешённого использования земельного участка, может быть заключено прямое указание на такие цели его использования как строительство и (или) эксплуатация зданий, сооружений. Однако, вместе с тем, из действующего законодательства следует прямое разграничение этих понятий. В частности, как видно из Классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого приказом Минэкономразвития РФ N 540 от 01.09.2014 (далее - Классификатор), в видах разрешённого использования земельных участков цель строительства и (или) эксплуатации больше не указывается, что подразумевает, что любой вид использования земельного участка, предполагающий нахождение на нём объектов капитального строительства, предусматривает возможность строительства (запрет строительства может предусматриваться в другой части градостроительного регламента). Вместе с тем, в п.2 ст.39.1 и п.7 ст.39.11 ЗК РФ, на которых основывает свою позицию Управление, в качестве критерия определения способа предоставления земельного участка прямо указан именно вид разрешённого использования земельного участка, а не цель его предоставления. Следовательно, цель предоставления земельного участка, предусмотренная спорным дополнительных соглашением, не может определять способ предоставления земельного участка.

В контексте данных положений вывод управления о том, что без проведения аукциона заявитель, являющийся собственником зданий на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0012006:113, не вправе приобрести этот участок в собственность или в аренду в целях строительства (реконструкции), но вправе его приобретать в целях эксплуатации существующих объектов, не соответствует обстоятельствам дела.

Так, вид разрешённого использования земельного участка заявителя ("производственная деятельность (6.0) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)"), определён в соответствии с Классификатором, то он уже предусматривает возможность осуществления строительства (как показано выше, ограничение целью эксплуатации существующих зданий, предусмотренное текущим договором аренды, вытекает из гражданских отношений и самого вида разрешённого использования земельного участка не меняет). Как следствие, применение п.7 ст.39.11 ЗК РФ, придающего в действительности значение виду разрешённого использования, а не цели предоставления участка, ко всем случаям аренды (кроме случаев, предусмотренных ст.39.18 ЗК РФ) ведёт лишь к тому, что аренда заявителем земельного участка в целях эксплуатации уже существующих объектов капитального строительства тоже должна осуществляться только путём проведения торгов. Но такое положение дел вступает в противоречие с правомочиями, установленными пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Кроме того, п.2 ст.39.1 ЗК РФ среди исключений из запрета на продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, указывает не только ст.39.18 ЗК РФ, но и п.2 ст.39.3 ЗК РФ. А в данном пункте, в его подпункте 6 в числе случаев продажи без проведения торгов указана продажа собственникам зданий, сооружений либо помещений в них земельных участков, на которых расположены эти здания, сооружения (в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ). Однако такое исключение необоснованно.

Закон не предусматривает возможности наложения каких-либо ограничений на правомочия собственника непосредственно при отчуждении земельного участка, в том числе в зависимости от порядка совершения сделки (на торгах или без проведения торгов).

Таким образом, вывод Управления Росреестра по Москве о необходимости проведения аукциона на право заключение договора аренды земельного участка до заключения спорного дополнительного соглашения противоречит содержанию субъективных прав заявителя как собственника объектов капитального строительства, которыми его наделяет действующее гражданское и земельное законодательство.

Согласно п/п.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нём расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (за исключением сооружений, которые могут быть размещены на основании сервитута, публичного сервитута, объектов, предусмотренных ст.39.36 ЗК РФ, самовольных построек). Из данного положения следует, что позиция Управления о возможности предоставления застроенного участка в аренду для строительства (реконструкции) только через торги ведёт, наоборот, к сужению рынка строительства. Получение заявителем права на строительство (реконструкцию) на арендованном им земельном участке фактически обуславливается Управлением предварительным сносом уже возведённых зданий или обращением их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно ст.39.1 Земельного кодекса РФ определяет основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целом. П.2 указанной статьи запрещена продажа земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, за исключением случаев, указанных в п.2 ст.39.3 и ст.39.18 ЗК РФ. Запрет на аренду таких земельных участков отсутствует и, как следствие, нет аналогичной отсылки к п.2 ст.39.6 ЗК РФ, что, возможно, и обусловило неверное понимание Управлением норм действующего земельного законодательства.

В п.2 ст.39.3 и п.2 ст.39.6 ЗК РФ перечислены случаи продажи и аренды соответственно земельных участков без проведения торгов. Пп.6 п.2 ст.39.3 и п/п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ в числе таких случаев называют предоставление земельных участков собственникам зданий, сооружений, помещений в них, которые расположены на этих участках. Кроме этого, п.1 ст.39.20 ЗК РФ устанавливает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, что исключает проведение торгов даже формально, так как по смыслу ст.447 ГК РФ торги предполагают наличие более одной потенциальной стороны договора. Указанные нормы закона сформулированы исчерпывающим образом и не устанавливают каких-либо исключений в отношении земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений.

В силу ст.39.11 ЗК РФ, на которой, прежде всего, основана позиция Управления, регулирует подготовку и организацию аукционов по продаже и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как следствие, правило о том, что предоставление земельных участков, в соответствии с основным видом разрешённого использования которых предусматривается строительство зданий, сооружений, может осуществляться исключительно путём проведения аукциона на право заключения договора аренды (за изъятиями, предусмотренными ст.39.18 ЗК РФ), установлено только для случаев проведения торгов. Иными словами, целью указанного правила является реализация предусмотренного п.2 ст.39.1 ЗК РФ запрета на продажу в условиях аукциона. На случаи предоставления земельных участков без проведения торгов ст.39.11 ЗК РФ не распространяется (в частности именно поэтому, в отличие от п.2 ст.39.1 ЗК РФ, в п.7 ст.39.11 ЗК РФ не упоминается п.2 ст.39.3 ЗК РФ).

Ссылка управления на нарушение п/п.1 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трёх до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных пп.2 и 3 настоящего пункта и п.9 настоящей статьи, также является необоснованной.

П.1.2 спорного дополнительного соглашения п.1.2 раздела 2 договора аренды земельного участка N М-07-035852 от 17.06.2011 излагается в новой редакции, а именно "2.1. Договор заключён сроком до 17 августа 2025 года". Период с даты подписания спорного дополнительного соглашения - 04.09.2019 - и до окончания срока аренды, таким образом, составляет 5 лет 11 месяцев и 13 дней, что укладывается в срок, предусмотренный действующим земельным законодательством.

Поскольку оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя, а также создает обществу препятствия для осуществления обычной хозяйственной деятельности, то апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких данных апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, учитывая, поскольку указанные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.08.2020 по делу N А40-37208/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Свиридов

Судьи

Т.Б. Краснова Д.В. Пирожков