Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2020 г. N 02АП-7951/20 по делу N А82-5176/2020

г. Киров

25 ноября 2020 г.

Дело N А82-5176/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пестовой К.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Элефтериади Тамары Александровны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.09.2020 по делу

N А82-5176/2020

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля

(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к индивидуальному предпринимателю Элефтериади Тамаре Александровне (ИНН: 761015419001, ОГРНИП: 319762700065164)

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Элефтериади Тамары Александровны (далее - ответчик, Элефтериади Т.А.) 326 373 рублей 04 копеек долга по арендной плате за период с 01.08.2018 по 25.07.2019, 161 422 рублей 26 копеек пени за период с 10.08.2018 по 19.12.2019, с продолжением начисления пени по дату фактической оплаты долга.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.09.2020 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что решениями Кировского районного суда города Ярославля от 31.05.2018 по делу N 2а-2578/2018, от 08.04.2019 по делу N 2а-1745/2019 были признаны незаконными отказ Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля в выкупе спорного земельного участка, а также уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о приостановлении государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок. Следовательно, действия указанных лиц привели к тому, что ответчик не мог в течение длительного времени реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность. Ответчик ссылается на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. Кроме того, ответчик считает, что поскольку право на выкуп земельного участка и соответственно освобождение от обязанности по внесению арендной платы было нарушено действиями арендодателя, следовательно, действия его представителя по взысканию арендной платы являются злоупотреблением права, что является основанием для снижения неустойки. Также ответчик считает, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.03.2017 N 25779-и, акта приема-передачи от 14.03.2017 ОАО "СК Премьер" (арендатору) был передан земельный участок общей площадью 211 226 кв.м с кадастровым номером 76:23:050102:899, расположенный по адресу: просп. Октября, д.78 в Ленинском районе г. Ярославля, для эксплуатации промышленных строений.

Согласно пунктам 3.1, 3.3 договора оплата арендной платы производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области (пункт 5.1 договора).

Сторонами по договору согласован срок аренды участка: с 07.02.2017 по 13.02.2027 (пункт 6.2 договора).

Находящийся объект недвижимости (нежилое здание - склад химикатов) на арендованном ОАО "СК Премьер" земельном участке был приобретен Элефтериади Т.А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Элефтериади Т.А. с 12.04.2017 является собственником нежилого здания - склада химикатов (литер А-Ф, А-Ф1) площадью 2 072,7 кв.м, с кадастровым номером 76:23:010101:14258, расположенного по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, д. 78.

Для этого здания был сформирован земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:936 площадью 8 702 кв.м (выписка из ЕГРН на земельный участок).

В отношении этого земельного участка Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля и Элефтериади Т.А. был заключен договор купли-продажи от 01.11.2018 N 98.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к Элефтериади Т.А. произведена 25.07.2019.

Ссылаясь на то, что ответчик, приобретя объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, вступил в договор аренды, ранее заключенный с ОАО "СК Премьер", плату за пользование земельным участком до даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не вносил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 2 статьи 271, статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 330, пунктом 2 статьи 333, статьей 404, пунктом 3 статьи 552, статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктами 7, 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), учитывал правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09, Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 15.01.2015 N 6-О, N 7-О, и исходил из того, что ответчик являлся арендатором земельного участка с момента регистрации права на объект недвижимости в спорный период; основания для уменьшения размера неустойки отсутствуют.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Согласно пункту 3 статьи 522 ГК РФ следует, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности Элефтериади Т.А. на нежилое здание - склад химикатов (литер А-Ф, А-Ф1), расположенное на спорном земельном участке, 12.04.2017 у Элефтериади Т.А. возникли права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.03.2017 N 25779-и, и в части использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:936, необходимого для данного объекта недвижимости на земельном участке, Элефтериади Т.А. стала плательщиком арендной платы.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 20.08.2019 по делу N 2-2353/19 с Элефтериади Т.А. взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период по 31.07.2018.

По расчету истца размер арендной платы определен в соответствии с нормативными актами о размере арендной платы (по регулируемой цене), задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.08.2018 по 25.07.2019 составила 326 373 рубля 04 копейки.

Кроме того, истец начислил ответчику пени в размере 161 422 рублей 26 копеек за период с 10.08.2018 по 19.12.2019 (с применением ставки 0,15%, предусмотренной постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п).

Арифметически расчеты арендной платы и пени ответчиком не оспариваются.

Элефтериади Т.А. оспаривает в апелляционной инстанции предъявленное к ней требование, как к арендатору земельного участка, о внесении арендной платы за период, когда с ней был заключен договор купли-продажи земельного участка (после судебного разбирательства по этому вопросу), но 16.01.2019 было вынесено незаконное уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок. В связи с этим Элефтериади Т.А. в апелляционной жалобе просит отказать во взыскании арендной платы за период с 16.01.2019 по 25.07.2019, а также уменьшить пени за исковой период.

Между тем, учитывая доводы заявителя апелляционной инстанции о незаконности решений соответствующих государственных органов, подтвержденные решениями Кировского районного суда города Ярославля от 31.05.2018 по делу N 2а-2578/2018 (о признании незаконным отказа в предоставлении Элефтериади Т.А. земельного участка в собственность), от 08.04.2019 по делу N 2а-1745/2019 (о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности Элефтериади Т.А. на земельный участок), суд апелляционной инстанции исходит из того, что в рамках рассматриваемых исковых требований и процессуальной позиции Элефтериади Т.А. (в том числе при отсутствии от ответчика встречного иска) апелляционная жалоба Элефтериади Т.А. не может быть удовлетворена.

В пункте 7 Постановления N 73 разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, наличие в исковой период спора в части выкупа земельного участка и государственной регистрации права собственности на земельный участок не может являться основанием для освобождения ответчика в рамках заявленных исковых требований от внесения арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее ответчику на праве собственности.

До государственной регистрации права собственности на земельный участок Элефтериади Т.А. не является плательщиком земельного налога и поэтому, в силу платности использования земли, а также видов платы за пользование землей только в виде земельного налога и арендной платы, обязана за спорный период в рамках иска по настоящему делу внести арендную плату.

Ссылка ответчика на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 по делу N А56-57789/2017 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку указанные судебные акты приняты с учетом обстоятельств дел, которые не являются схожими с рассматриваемыми в настоящем деле. В частности, вопрос касался взыскания арендной платы за пользование нежилыми помещениями (объектами недвижимости на земельном участке), а не за пользование земельным участком. При этом правовое регулирование в части признания лица плательщиком земельного налога имеет свои особенности.

Доводы ответчика о необходимости применения статьи 404 ГК РФ, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Ответчиком не представлено доказательств и материалами дела не подтверждается, что Элефтериади Т.А. не исполнила свои обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком по вине арендодателя. То обстоятельство, что арендодатель незаконно препятствовал в выкупе земельного участка, не свидетельствует об отсутствии возможности у Элефтериади Т.А. вносить арендную плату. Наличие (отсутствие) убытков у Элефтериади Т.А. предметом настоящего дела не является.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик на основании статьи 333 ГК РФ просил уменьшить неустойку.

В Постановления N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

В рассматриваемом случае в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Размер неустойки не является чрезмерно высоким, завышенным. Ставка неустойки - 0,15% соответствует нормативно установленной ставке Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п.

Учитывая изложенное оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки или для ее уменьшения в рассматриваемом деле не имеется.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Элефтериади Т.А. - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.09.2020 по делу N А82-5176/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Элефтериади Тамары Александровны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

О.Б. Великоредчанин Т.В. Хорова