Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2020 г. N 11АП-14415/20 по делу N А55-6929/2020

г. Самара

26 ноября 2020 г.

Дело N А55-6929/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Ануфриевой А.Э., Дегтярева Д.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.Н.,

при участии:

от истца - Департамента управления имуществом городского округа Самара - Гогитидзе Т.Н., по доверенности от 11.12.2019;

от ответчика - частного общеобразовательного учреждения школа "Творчество" - представитель Хохлов И.А., по доверенности от 02.08.2018;

от третьего лица - Ибрянова Сергея Викторовича - лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 ноября 2020 года в зале N 6 апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020, по делу N А55-6929/2020 (судья Каленникова О.Н.)

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871, ИНН 6315800001)

к частному общеобразовательному учреждению школа "Творчество" (ОГРН 1026301180993, ИНН 6316045680)

Третье лицо: Ибрянов Сергей Викторович

о взыскании, расторжении договора и об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к частному общеобразовательному учреждению школы "Творчество", в котором просит:

1. Взыскать с Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество", ИНН 6316045680, ОГРН 1026301180993 в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара задолженность по договору N 212002А аренды нежилого здания (ясли-сад) Литера О, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом N 10А, 1-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 8, 29, 30, 31; Подвал, комнаты NN 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м, в сумме начисленных пеней в размере 16 738 (шестнадцать тысяч семьсот тридцать восемь) руб. 41 коп. за период с 11.07.2019 по 31.08.2019.

2. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 212002А от 16.01.2001, заключенный между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Частным общеобразовательным учреждением школой "Творчество".

3. Обязать Частное общеобразовательное учреждение школу "Творчество", ИНН 6316045680, ОГРН 1026301180993, освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом N 10А, 1-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 8, 29, 30, 31; Подвал, комнаты NN 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м.

Определением от 25.03.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

От ответчика 10.04.2020 поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, поскольку рассмотрение дела без привлечения инвестора Частного общеобразовательного учреждения школа "Творчество" - Ибрянова С.В. нарушит его права.

В данной связи ответчик ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ибрянова Сергея Викторовича.

Учитывая, что судебные акты по настоящему делу могут повлиять на права и обязанности Ибрянова Сергея Викторовича, суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеются основания для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренные частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Определением от 18.05.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020, по делу N А55-6929/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамента управления имуществом городского округа Самара обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что Департамент не исполнил обязательств, предусмотренных п.4.2 Договора и не известил арендатора надлежащим образом с приложением расчета арендной платы об изменении арендной платы, поскольку письмом от 20.06.2019 истец уведомил ответчика об отмене льготы и том что размер арендной платы составляет 53252,51 руб. в месяц, включая НДС. Заявитель жалобы указал также, что не принято во внимание, что постановление N 259 оспаривалось ответчиком и в иске было отказано. С учетом изложенного, по мнению заявителя жалобы вывод об отсутствии задолженности у ответчика ошибочен, поскольку ответчику было известно обо всех изменениях арендной платы.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель частного общеобразовательного учреждения школа "Творчество" и Ибрянов С.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 16.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (в настоящее время - Департаментом управления имуществом городского округа Самара) и Негосударственным образовательным учреждением школой "Творчество" (в настоящее время - Частное общеобразовательное учреждение школа "Творчество") заключен договор N 212002А аренды нежилого помещения, общей площадью 167,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, проспект Ленина, дом N10А, литера / Секция вО-О3, 1-й этаж, комнаты NN 3, 24, 28, 29, 30, 31, в целях размещения детского сада, начальной школы.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Договора срок его действия установлен с 01.02.2001 по 31.01.2004.

11.01.2001 между Департаментом и Ответчиком подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого вышеуказанный объект был передан Ответчику в пользование.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 пункт 2.2 Договора изложен в следующей редакции: срок действия Договора истекает 30.04.2033.

Дополнительным соглашением от 28.10.2002 пункт 1.1 Договора изложен в следующей редакции: Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование находящийся на балансе Октябрьского района объект муниципальной собственности - нежилое здание (ясли-сад) Литера О, именуемое далее объект, в том числе по адресу: г. Самара, Октябрьский район. Проспект Ленина, лом N 10А, в целях размещения детского сада, начальной школы. Объект включает в себя 1-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты ЖN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31: Подвал, комнаты NN 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239. 80 кв.м.

Согласно пункту 4.3 Договора арендная плата вносится Арендатором в безналичном порядке не позднее 10 числа текущего месяца.

По утверждению истца, обязательство ответчиком по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом исполнены не были.

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Согласно справке Департамента от 04.03.2020 N 15-07-02/7685 (т. 1 л.д. 38) за Ответчиком числится задолженность по пени в связи с несвоевременным внесением арендной платы в сумме 16 738 руб. 41 коп. за период с 01.07.2018 по 31.08.2019.

В порядке досудебного урегулирования спора Департамент в претензии N 15-07-21/34281 от 18.09.2019 предложил ответчику оплатить задолженность в срок до 14.10.2019, однако такая претензия была оставлена без удовлетворения (т. 1 л.д. 28).

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответчика в десятидневный срок.

Департамент претензией N 15-07-21/1169 от 17.01.2020 предложил расторгнуть Договор с 25.02.2020 и передать объект аренды по акту приема-передачи представителю Департамента (т. 1 л.д. 33). Однако указанное помещение до настоящего времени Департаменту не передано.

Департамент полагает, что нарушение условий по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения N 212002А от 16.01.2001, заключенного между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Частным общеобразовательным учреждением школой "Творчество" и обязания Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество" освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом N 10А, 1-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 8, 29, 30, 31; Подвал, комнаты NN 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м., поскольку нарушение обязательства по своевременной оплате является существенным нарушением условий договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 606, 614, 450, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске силу следующего.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

С учетом изложенного, судом первой инстанции верно установлено, что между сторонами имеется спор относительно наличия задолженности по арендной плате по договору, что явилось основанием его расторжения, а также спор относительно самого размера арендной платы в месяц по договору, которую надлежало оплачивать арендатору.

При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что указанные обстоятельства, равно как и наличие факта существенного нарушения стороной договора, являются предметом доказывания настоящего спора.

По пояснениям сторон, задолженность ответчика, на которую начислены пени, образовалась в виде неоплаченной им разницы между арендной платой, установленной дополнительным соглашением от 17.07.2006 в размере 20 663 руб. 33 коп. (без НДС), которая вносилась ответчиком ежемесячно, и арендной платой, начисляемой Департаментом в размере 44 377 руб. 09 коп., начиная с мая 2019 года на основании уведомления от 20.06.2019.

В связи с наличием спора по арендной плате суд запросил у Департамента обоснованный расчет и пояснения к расчету.

Департаментом управления имуществом городского округа Самара в материалы дела представлены пояснения к расчету арендной платы, согласно которым по договору аренды нежилого помещения площадью 167,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Проспект Ленина, д. 10а, N 212002А от 16.01.2002, на основании Постановления Главы города N 1348 от 03.12.1997, был установлен размер арендной платы в размере 3542,71 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 3417,29 руб. - за нежилое помещение и 125,42 руб. - за право пользования земельным участком).

В соответствии с условиями договора аренды N 212002А от 16.01.2001 и статьей 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" N 82-ФЗ от 19.06.2000 арендная плата за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Проспект Ленина, д. 10а, увеличилась в 1,2 раза и составила 4226,17 руб. в месяц, без учета НДС, с 01.01.2001.

24.08.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 212002А от 16.01.2002 об изменении площади арендуемого помещения. Общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Проспект Ленина, д. 10а, составила 1 332,7 кв.м. Размер арендной платы с 01.09.2001 составил 24864,66 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 24109,52 руб. - за нежилое помещение и 755.14 руб. - за право пользования земельным участком).

28.10.2001 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 212002А от 16.01.2002 об изменении площади арендуемого помещения. Общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Проспект Ленина, д. 10а, составила 1 239,8 кв.м. Размер арендной платы с 01.09.2001 составил 23925,01 руб. в месяц, без учета НДС (в том числе 23196,08 руб. - за нежилое помещение и 728,93 руб. - за право пользования земельным участком). На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом г.Самары N 213 от 26.12.2001 "Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности" (в 1,5 раза) и в соответствии с Федеральным законом РФ от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" (в 2 раза), арендная плата по договору N 212002А от 16.01.2001 с 01.02.2002 составила-36251.98 руб. в месяц, без учета НДС.

В соответствии с условиями договора аренды N 212002А от 16.01.2002, на основании статьи 7 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 110-ФЗ и распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Самары от 25.12.2002 N 309 "Об индексации базовой ставки для расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности" плата за право пользования земельным участком увеличилась в 1,8 раза, базовая ставка, применяемая при расчете арендной платы за нежилые помещения, была установлена в размере 54 руб. за один квадратный метр.

На основании вышеизложенного, арендная плата по договору N 212002А от 16.01.2002 с 01.02.2003 составила 44377,09 руб. в месяц, без учета НДС.

На основании Постановления Главы города Самары от 04.07.2003 N 548 заключено дополнительное соглашение от 29.01.2004 к договору аренды N 212002А от 16.01.2002 о предоставлении ЧОУ школе "Творчество" льготы по арендной плате, определена ставка арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Проспект Ленина, д. 10а, в размере 75 рублей за один квадратный метр в год, сроком на один год.

Таким образом, размер арендной платы по договору N 212002А от 16.01.2002, в период с 04.07.2003 по 31.01.2004, составил 10372,90 руб. в месяц, без учета НДС.

29.01.2004 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 212002А от 16.01.2002 о продлении срока действия указанного договора до 31.01.2009. Таким образом, ставка арендной платы за вышеуказанное нежилое помещение, в размере 75 рублей за один квадратный метр в год была установлена на период с 01.02.2004 по 03.07.2004.

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" ЧОУ школе "Творчество" была предоставлена льгота по арендной плате в виде установления минимального размера арендной платы 150 руб. за 1 кв. м в год без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Таким образом, размер арендной платы с 15.04.2005 по договору аренды N 212002А от 16.01.2001 составил 34548,13 руб. в месяц без учета НДС.

В соответствии с постановлением Главы города Самары от 08.11.2005 N 2989 "О внесении изменений в постановление Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" установлен минимальный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями -200 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС, а также внесены изменения в Методику определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре.

С учетом внесенных изменений с ЧОУ школа "Творчество" заключено дополнительное соглашение от 17.07.2006 к договору аренды N 212002А от 16.01.2001 об изменении размера арендной платы, которая с 01.01.2006 составила 20663,33 руб. в месяц, без учета НДС.

Истец пояснил, что после принятия постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения Негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество", арендная плата по договору N 212002А от 16.01.2001 составила 44377,09 руб. в месяц, без учета НДС.

Как указал истец, в период с 01.02.2003 размер арендной платы по Договору был рассчитан в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности г. Самары, утвержденной на момент заключения Договора.

30.09.2015 постановлением Администрации городского округа Самара N 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которой не предусмотрены категории льготных арендаторов.

В соответствии с условиями п.4.2 Договора Департаментом управления имуществом городского округа Самара в адрес ЧОУ школы "Творчество" направлено уведомление от 20.06.2019 N 15-07-04/21630 о том, что с 25.04.2019 льгота по арендной плате не действует, в связи с чем учреждение обязано вносить плату за пользование объектами недвижимости в полном размере, установленном в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самара, а также указано на увеличение арендной платы по договору N 212002А от 16.01.2001, в связи с чем с 25.04.2019 арендная плата по договору составляет 44377,09 руб. с учетом НДС. С 11.07.2019 по 31.08.2019 Истцом начислены пени за просрочку платежа, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, в сумме 16738,41 руб.

По мнению Департамента управления имуществом городского округа Самара, расчет размера арендной платы за пользование вышеуказанным муниципальным имуществом произведен на основании решения органа местного самоуправления и в рамках действующего договора аренды. Постановление Администрации городского округа Самара N 259 от 24.04.2019 соответствует закону и не нарушает гражданских прав и охраняемых законом интересов ЧОУ школа "Творчество", что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019 по делу NА55-23348/2019.

Как следует из материалов дела, Частное общеобразовательное учреждение школа "Творчество" в рамках дела N А55-23348/2019 обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Администрации городского округа Самара (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самара и Ибрянов Сергей Викторович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019 по делу N А55-23348/2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.06.2020 решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 по делу N А55-23348/2019 оставлены без изменения.

В возражениях на иск ответчик указал, что первоначально были заключены договоры аренды от 16.01.2001 N 212002 А и от 27.05.2002 N 963900А с ЧОУ школа "Творчество" в отсутствие предоставления каких-либо льгот на общих основаниях.

Постановление от 15.04.2005 N 651 мотивировано постановлением Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" (далее - Методика). Пунктом 2 постановления от 15.04.2005 N 651 установлен минимальный размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями - 150 руб. за один квадратный метр в год без учета платы за право пользования земельным участком и налога на добавленную стоимость.

Принятие постановления от 15.04.2005 N 651 было мотивировано социальной значимостью деятельности школы, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 28.03.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и постановлением Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре".

Постановлением от 24.04.2019 N 259 признано утратившим силу постановление от 15.04.2005 N 651 на основании Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Гражданского кодекса Российской Федерации, Устава городского округа Самара, Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080.

Поэтому предметом доказывания истцом является определение порядка, величины и даты определения величины арендной платы с 24.04.2019. Договор с установлением арендной платы без применения льготы был заключен в 2001 году с величиной аренды для детских садов - 24864,66 рублей в месяц, а для школы - 47 тысяч рублей.

Величина арендной платы определялась по формуле, где к базовой величине аренды применялись всевозможные коэффициенты района, удаленности, коммерческой привлекательности и прочие.

Пунктом 1 постановления Главы городского округа Самара от 29.01.2009 N 60 "О внесении изменений в постановление Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре" отменены пункты 1, 2 постановления Главы города Самары от 19.11.2003 N 1334 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре", в связи с чем Методика утратила силу с 03.02.2009.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080 утверждена Методика определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, которая не предусматривает определения минимального размера арендной платы и предоставления каких-либо индивидуальных льгот.

Указанной Методикой предусмотрен коэффициент социальной значимости, который составляет 0,3 для муниципальных учреждений, других некоммерческих организаций, учрежденных органами местного самоуправления и не осуществляющих деятельность, приносящую доход, за исключением социально ориентированных некоммерческих организаций.

С учетом указанных обстоятельств и в связи с принятием постановления от 24.04.2019 N 259, по мнению ответчика, подлежат применению положения Методики определения арендной платы за пользование имуществом городского округа Самара, утвержденной постановлением Администрации городского округа Самара от 30.09.2015 N 1080.

В соответствии с разделом 2 Методики N 1080 Размер годовой арендной платы за пользование помещением при сдаче его в аренду без проведения торгов рассчитывается по формуле:

Ап = Арасч х S х Кс

Применимый коэффециент - 0,3.

В соответствии с п. 1.2. Методики N 1080 расчетная годовая величина арендной платы за один квадратный метр площади находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара имущественных комплексов, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, в том числе встроенно-пристроенных, находящихся в жилых домах (далее - помещения), или за одну единицу движимого имущества определяется согласно отчету об оценке рыночной стоимости права аренды, выполненному независимым оценщиком в соответствии с федеральным законодательством в сфере оценочной деятельности.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями) величина арендной платы определяется постановлением главы г.о. Самара, а при его отсутствии - дополнительным соглашением к договору аренды.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Истец не предоставил в суд расчет годовой величины арендной платы за один квадратный метр площади, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, в спорный период.

Судом первой инстанции верно отмечено, что как определил Пленум ВАС РФ N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, (п. 20 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

Пунктом 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 установлено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, (п. 22 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N13).

Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением.

Ответчик пояснил, что уведомление от 20.06.2019 N 15-07-04/21630 было получено им без указанного Постановления Администрации городского округа Самара от 24.04.2019 N259, в связи с чем ответчик направил запросы, в ответ на которые получил ответы от Департамента управления имуществом городского округа Самара от 03.07.2019 N 15-07-04/23228 с копией Постановления от 24.04.2019 N259 и от Главы городского округа Самара от 12.08.2019 N1-02/3-00-02-02/462-обр.

К уведомлению от 20.06.2019 не приложен расчет арендной платы в размере 44 377 руб. 09 коп. При этом, как следует из материалов дела, при подписании всех дополнительных соглашений к договору, зарегистрированных в Управлении Ростреестра по Самарской области, такой расчет прилагается.

По запросу суда истец представил расчет указанной суммы, указал на расчете, что он является применяемым в настоящее время, однако, как следует из расчета, он устанавливает размер арендной платы в сумме 23 196 руб. 08 коп. за нежилые помещения и 1457 руб. 86 коп. за земельный участок.

Истец указал, что впервые уведомил ответчика о размере арендной платы в сумме 44377,09 руб. уведомлением от 08.01.2003 N 15-01-04/101, и после отмены льгот арендная плата стала начисляться в указанном размере. Однако в качестве доказательств направления уведомления предоставил регистрационную карточку архива, которую суд не принимает в качестве надлежащего доказательства уведомления при категорическом отрицании ответчиком получения указанного уведомления.

Представитель истца на обозрение представил материалы арендного дела с подлинником договора, дополнительных соглашений к нему и перепиской сторон, однако доказательств направления указанного уведомления материалы арендного дела также не содержат.

При этом суд первой инстанции верно обращает внимание, что по настоящему делу по договору N 212002А от 16.01.2001 истец предоставляет уведомление, за N 15-07-04/101, в котором указано, что арендная плата за нежилое помещение по адресу: г. Самара, ул. проспект Ленина, д. N 10, литера внешняя / секция а, литера внутренняя О-О3 составляет 53 253,51 руб. в месяц с учетом НДС, арендная плата в сумме 44 377,09 руб. перечисляется в Департамент финансов администрации г. Самары.

Кроме того, Департаментом в рамках аналогичного дела N А55-3833/2020 представлено письмо (реквизиты совпадают с письмом, представленным в рамках настоящего дела 6929/2020) N 15-07-04/101 от 08.01.2003, содержащее иной текст, в котором указано, что арендная плата за нежилое помещение по адресу: г. Самара, ул. Осипенко, д. 14, литера внутренняя АА1 составляет 69 293,4 руб. в месяц с учетом НДС, далее по тексту письма в пункте втором указано, что арендная плата в сумме 57 744,5 руб. перечисляется в Департамент финансов администрации г. Самары

Поэтому суд критически относится к уведомлениям от 08.01.2003 об изменении размера арендной платы, которая начисляется истцу в спорном периоде.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что вышеуказанное письмо N 15-07-04/101 от 08.01.2003 не может быть принято во внимание арбитражного суда, учитывая, что истцом в материалы дела не представлены доказательства направления или вручения указанного письма ответчику.

Кроме того, применение арендной платы в размере 44377 руб. 09 коп., рассчитанной в соответствии с Методикой, утвержденной на момент заключения договора, которая с 30.09.2015 утратила силу в связи с утверждением новой Методики, суд считает неправомерным.

При этом, как следует из пояснений истца, указанный размер арендной платы должен был действовать с 01.02.2003, то есть до предоставления ответчику льгот по арендной плате. Однако доказательств начисления указанной арендной платы, начиная с 01.02.2003, истец не предоставил, равно как и оплаты ее ответчиком (т. 1 л.д. 43-49).

Из оценки совокупности имеющихся в деле доказательств суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец не исполнил обязательств, предусмотренных п. 4.2 договора и не известил арендатора надлежащим образом с приложением расчета арендной платы об изменении арендной платы.

Поэтому рассчитывать задолженность, исходя из указанного размера, истец не вправе. Размер задолженности, на которую истец начислил пени, истец не доказал.

Суд первой инстанции правомерно указал, что материалами дела подтверждается, что ответчиком в спорный период производилась оплата арендных платежей с учетом предоставленной льготы.

Кроме того, ответчиком оспаривалось в установленном законом порядке Постановление Администрации городского округа Самара об отмене льготы.

Таким образом, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что ответчик действовал добросовестно, не допускал просрочки по оплате арендных платежей и существенных нарушений условий договора.

В свою очередь истец, направляя уведомление об отмене льготы по арендной плате и не указывая на размер подлежащей оплате арендной платы, не предоставил ответчику возможности надлежащим образом исполнить обязательство по оплате арендных платежей, согласованное в договоре аренды N 212002А.

Размер арендной платы не был предметом рассмотрения в рамках дела N А55-23348/2019 об оспаривании о признании недействительным постановления от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школа "Творчество", в связи с чем ссылка истца на то, что постановление не признано арбитражным судом недействительным, судом во внимание не принимается, поскольку судебные акты не имеют преюдициального значения при определении размера арендной платы.

Факт оплаты арендных платежей в указанном размере сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что наличие задолженности по пеням в размере 16 738 руб. 41 коп. даже и при надлежащем уведомлении ответчика об изменении размера арендной платы, нельзя отнести к существенным нарушениям условий договора, влекущим такие исключительные последствия как расторжение договора, с учетом социальной значимости организации ответчика.

Поэтому суд первой инстанции верно усмотрел в действиях ответчика злоупотребление процессуальными правами, принимая во внимание также вступившие в законную силу судебные акты по делам N А55-14015/2018 и N А55-18745/2018.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требования о взыскании с ответчика пеней в размере 16 738 руб. 41 коп. за период с 11.07.2019 по 31.08.2019 по договору N 212002А правомерно отказано.

В данной связи поскольку истцом не доказан факт существенных нарушений условий договора, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения N 212002А от 16.01.2001, заключенного между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Частным общеобразовательным учреждением школой "Творчество" и обязании Частного общеобразовательного учреждения школы "Творчество" освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение (ясли-сад) Литера О, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Проспект Ленина, дом N 10А, 1-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 33,34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 2-й этаж: комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 8, 29, 30, 31; Подвал, комнаты NN 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 1 239, 80 кв.м., правомерно судом первой инстанции отказано.

Оценив приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, суд апелляционной инстанции нашел их противоречивыми и необоснованными.

Суд апелляционной инстанции находит необоснованным довод заявителя о том, что сама по себе отмена постановления главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" является достаточным основанием для изменения предусмотренной договором арендной платы.

В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 по делу N А55-23348/2019 на стр. 6 абзац 5 указано: "Само по себе постановление Администрации городского округа Самара от 24.04.2019 N 259 "О признании утратившим силу постановления Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 "Об установлении льготы по арендной плате за нежилые помещения негосударственному образовательному учреждению школе "Творчество" не является изменением или прекращением возникших правоотношений по аренде имущества".

Дополнительные соглашение являются неотъемлемой частью договора и прошли государственную регистрацию.

Постановление Главы города Самары от 15.04.2005 N 651 устанавливало размер арендной платы 150 руб. за 1 кв. м и регулировало в договоре аренды N 963900А от 27.05.2002 механизм арендной платы дополнительным соглашением от 08.06.2005.

Согласно правовой позиции ВАС РФ относительно правоотношений сторон договора аренды недвижимого имущества, определённой в п. 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за нежилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.

Такой же подход содержится в постановлении Президиума ВАС ПРФ от 15.11.20111 N А19-15038/09-7-4.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020, по делу N А55-6929/2020, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2020, по делу N А55-6929/2020 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

А.Э. Ануфриева Д.А. Дегтярев