Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2020 г. N 01АП-2834/20 по делу N А43-43933/2019

24 ноября 2020 г.

А43-43933/2019

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НижБел" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.02.2020 по делу N А43-43933/2019,

по иску Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, ИНН 5260258667, ОГРН 1095260008172, к обществу с ограниченной ответственностью "НижБел", ИНН 5256032191, ОГРН 1025202265318,

о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 0287/18,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - истец, Управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НижБел" (далее - ответчик, ООО "НижБел") о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 0287/18 в следующей редакции: "С 01.01.2019 размер арендной платы за земельный участок составляет 2 316 399 рублей в год согласно отчету об оценке от 20.08.2018 N18/060/22, выполненного ООО "Оценочная компания "Прогресс" на основании государственного контракта от 25.07.2018 N15-КГ".

Решением от 19.02.2020 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "НижБел" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что земельный участок фактически используется в целях обеспечения деятельности государства в области обороны и безопасности и к рассматриваемому случаю подлежат применению положения пп.5 п.5 ст. 27, п.1 ст.93 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отмечает, что с 01.01.2019 арендная плата должна исчисляться с учетом уровня инфляции, с чем Управление согласилось, направляя свои претензионные требования.

Кроме того апеллянт не согласен с представленным в материалы дела истцом отчетом об оценке от 20.08.2018 N 18/060/22.

Ответчик считает, что наличие помещения гражданской обороны влияет на рыночную стоимость объекта, к тому же приобретение земельного участка в собственность при таких условиях не представляется возможным.

Отмечает, что в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка подлежит применению налоговая ставка в размере 0,3 % от кадастровой стоимости Объекта. Размер арендной платы не может превышать сумму 719 859,97 руб.

Определением суда от 16.06.2020 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

Определение суда от 04.08.2020 производство по рассмотрению апелляционной жалобы приостановлено до рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации кассационной жалобы публичного акционерного общества "ГАЗ" по делу N А43-19706/2019.

Определением суда от 01.10.2020 производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель истца в судебных заседаниях и в отзыве на апелляционную жалобу указывал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просил отказать.

Представитель ответчика поддерживал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание, назначенное на 17.11.2020, не обеспечили.

Заявлением от 17.11.2020 истец ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Ответчик заявлением от 17.11.2020 ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.

В судебном заседании рассмотрено и отклонено ходатайство истца об отложении судебного заседания (протокол от 17.11.2020).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.09.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Нижегородской области (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор N 0287/18 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 52:18:04 02 11:0061, находящийся по адресу: г. Н. Новгород, Автозаводский район, ул. Поющего, д. 16В, для использования под объекты недвижимого имущества с прилегающей территорией, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору (Приложение N 1) и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 25036,03 кв.м.

На участке имеются здания и сооружения, согласно акту приема-передачи земельного участка (Приложение N 2).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 15.09.2006 (л.д. 30).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.09.2006 по 15.09.2055.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (запись о государственной регистрации N 52-52-01/035/2009-074 от 11.03.2009).

В соответствии с пунктом 2.3 условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, с момента фактического использования участка.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 380547,66 руб. в год.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

Расчет арендной платы определен в Приложении N 3 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.4 договора размер и порядок уплаты арендной платы за период фактического использования участка определяется дополнительным соглашением (Приложение N 4).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 29.12.2017 г. сторонами внесены изменения в условия договора аренды, а именно:

Пункты 3.1, 3.2 изложены в следующей редакции: С 01.01.2018 размер арендной платы за участок составляет 792 742,27 руб. в год согласно приложению к настоящему дополнительному соглашению.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца.

Пункт 3.5. договора изменен в редакции следующего содержания: Размер арендной платы изменяется в следующем порядке:

1) Ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем, с предварительным уведомлением Арендаторов, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением Арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции является:

- опубликование (первая публикация) в "Парламентской газете", "Российской газете" или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет -портале правовой информации (www.pravo.gov.rn) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте Арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендаторов посредством почтовой связи.

2) В связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы связи с изменением рыночной стоимости права аренды вместе с дополнительным соглашением об изменением размера арендной платы направляется Арендодателем Арендаторам, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендаторов. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.

В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий, и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

Договор дополнен пунктом 4.4.9 договора, предусматривающий обязанность арендатора производить регулярную уборку мусора и покос травы.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись о государственной регистрации за номером 52:18:0040211:61:52/120/2018-1 от 23.04.2018).

Территориальное управление провело оценку рыночной стоимости права пользования указанным земельным участком, согласно отчету N 18/060/22 от 20.08.2018 г., выполненный ООО "Оценочная компания "Прогресс", рыночная стоимость права пользования земельного участка составила 2 316 399 рублей.

Письмом от 28.11.2018 Территориальным управлением предложено Ответчику согласовать условия договора аренды земельного участка N 0287/18 на основании дополнительного соглашения от 27.11.2018.

В дополнительном соглашении арендодатель предусмотрел изменить пункт 3.1 договора аренды следующего содержания:

Пункт 3.1 "С 01 января 2019 года размер арендной платы за земельный участок составляет 2 316 399 рублей в год согласно отчету об оценке "18/060/22 от 20.08.2018 выполненного ООО "Оценочная компания "Прогресс", на основании государственного контракта N 15-ГК от 25.07.2018".

Письмом исх.18/12-10/01 от 10.12.2018 Территориальное управление получило отказ Ответчика подписывать дополнительное соглашение от 29.11.2018

Письмом исх. АИ-07/11314 от 21.12.2018 Территориальное управление выразило намерение, обратиться в Арбитражный суд Нижегородской области за защитой своих интересов и прав, в случае отказа в подписании дополнительного соглашения от 27.11.2018.

В настоящее время дополнительное соглашение от 27.11.2019 не подписано, в связи с увеличением рыночной стоимости земельного участка, условия новой арендной платы по договору не согласованы.

Данные обстоятельства послужили основанием Территориальному управлению для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с указанным положением постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены "Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которые определяют способы расчета арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531).

Из приведенных норм права следует, что цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Аналогичные правила предусмотрены в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, истец вправе потребовать от своего контрагента не только уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, но и внесения изменений в договор аренды, которые бы закрепляли обязанность по внесению этих платежей с даты, когда возникла эта обязанность.

В рассматриваемом случае требования истца связаны с необходимостью приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем требование истца о внесении изменений в пункт 3.1 договора в части размера арендной платы заявлено правомерно.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:185 Теруправлением установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету об оценке N 18/060/53 от 20.08.2018, выполненному ООО "Оценочная компания "Прогресс" на основании государственного контракта N 15-КГ от 25.07.2018" составила 3 090 687 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В суде первой инстанции общество, не оспаривая размер рыночной стоимости платы за предоставленный в аренду земельный участок, определенный в названном Отчете, выразило несогласие с избранием Теруправлением нормативно установленного порядка определения платы за него.

Согласно позиции ответчика, размер арендной платы за спорный земельный участок должен определяться в соответствии с абзацем третьим подпункта "г" пункта 3 Правил N 582, согласно которому арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" -"в" пункта 3 и пункте 5 Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Общество сослалось на факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 52:18:040211:0061 объекта недвижимости -помещения ГО (объект гражданской обороны).

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о порядке исчисления арендной платы за спорный земельным участок, при этом исходил из следующего.

На основании подпункта 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограниченными в обороте признаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд и не указанные в пункте 4 этой же статьи.

Из пункта 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются и предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Анализ данных норм показывает, что при рассмотрении вопроса об отнесении земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, к земельным участкам, ограниченным в обороте, важным является разрешенное использование земельного участка либо его фактическое использование в целях обеспечения деятельности государства в области обороны и безопасности.

Из содержания Выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:040211:0061 усматривается, что вид разрешенного использования земельного участка - под объекты недвижимого имущества с прилегающей территорией.

Обществу указанный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора аренды N 0287/18 от 15.09.2006, пунктом 1.1 которого также предусмотрено, что участок предоставляется под объекты недвижимого имущества с прилегающей территорией.

Доказательств того, что спорный земельный участок используется Обществом в целях, поименованных в пункте 1 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

В связи с чем судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:04011:0061 не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом и отклонены как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Доводы заявителя относительно несогласия с результатами отчета об оценке от 20.08.2018 N 18/060/22 судом отклоняются. Доказательств, опровергающих выводы эксперта указанных в отчете, участниками процесса не представлено. Выводы, указанные в отчете от 20.08.2018 N 18/060/22, ответчиком в установленном законом порядке не опровергнуты. Ходатайство о проведении экспертизы ответчиком не заявлялось.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.02.2020 по делу N А43-43933/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НижБел" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В. Устинова