Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2020 г. N 09АП-41272/20 по делу N А40-313556/2019

г. Москва

01 декабря 2020 г.

Дело N А40-313556/19

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Проценко А.И., Алексеевой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Вертикаль" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2020 по делу N А40-313556/19,

принятое по иску ООО "Вертикаль" к ООО "Никострой инвест" о признании права на перерасчет, по встречному иску о взыскании денежных средств, расторжении договора, выселении,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Шайдуллина С.И. генеральный директор на основании приказа N 2 от 05.10.2020, паспорт РФ,

ответчика: Мишин А.М. по доверенности от 28.11.2019, диплом N КБ 67886 от 11.05.2012,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Никострой Инвест" о признании права ООО "Вертикаль" на перерасчет постоянной составляющей арендной платы по договору аренды N 2806/2019 от 28.06.2019 за период с 01.09.2019 до даты устранения нарушения ООО "НикоСтрой Инвест" п. 3.1.5. договора на сумму 1 (один) рубль ежемесячно; обязании ООО "НикоСтрой Инвест" произвести перерасчет постоянной составляющей арендной платы за период с 01.09.2019 по 28.1.2019, исходя из расчета 1 (один) рубль за каждый месяц начисления постоянной арендной платы.

Определением суда от 19.02.2020 в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Никострой Инвест" к обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль" о взыскании задолженности по постоянной составляющей арендной платы за период с 30.10.2019 по 29.01.2020 в сумме 2 699 180,97 руб., неустойки за период с 06.11.2019 по 17.06.2020 в сумме 2 467 930,97 руб., задолженности по переменной составляющей арендной платы за период с июля 2019 г. по ноябрь 2019 г. в сумме 16 498,57 руб., неустойки за период с 07.11.2019 по 17.06.2020 в сумме 30 047,01 руб., расторжении договора аренды N 2806/2019 от 28.06.2019 нежилого здания общей площадью 351 кв. м., кадастровый номер 77:01:0006029:1038, расположенного по адресу г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 7 стр. 5, выселении ООО "Вертикаль" из нежилого здания общей площадью 351 кв. м., кадастровый номер 77:01:0006029:1038, расположенного по адресу г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 7 стр. 5.

Решением арбитражного суда от 10.07.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречное исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "НикоСтрой Инвест" (арендодатель) является собственником нежилого здания общей площадью 351 кв. м., кадастровый номер 77:01:0006029:1038, расположенного по адресу г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 7 стр. 5, здание находиться в ипотеке в силу закона у Департамента городского имущества г. Москвы.

Между ООО "НикоСтрой Инвест" (арендодатель) и ООО "Вертикаль" (арендатор) заключен договор аренды N 2806/2019 от 28.06.2019 нежилого здания общей площадью 351 кв. м., кадастровый номер 77:01:0006029:1038, расположенного по адресу г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 7 стр. 5.

В соответствии с п. 1 акта приема-передачи нежилого здания от 30.06.2019 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое здание целиком, в полном объеме. Согласно п. 2 акта от 30.06.2019 здание принимается арендатором в состоянии как есть. Здание находиться в хорошем состоянии, ремонт не требуется. С подписанием настоящего акта передается комплект из 3 (трех) ключей.

Согласно п. 3.1.1. договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору здание, указанное в п. 1.1. договора, заверенные копии разрешений иных документов, необходимых для эксплуатации здания (по необходимости), ключи от здания, в течение двух рабочих дней с момента оплаты арендатором арендной платы за первые четыре месяца аренды (п.п. 5.1.1, 5.5.1) с оформлением акта, предусмотренного п. 1.2. договора, отражающего фактическое состояние здания на момент его передачи.

В соответствии с п. 5.1. договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющей. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается в следующем порядке: 5.1.1. за первые четыре календарных месяца аренды с момента подписания акта приема-передачи здания постоянная составляющая арендной платы составляет 925 000 рублей; 5.1.2. начиная с пятого месяца аренды с момента подписания акта приема-передачи здания с учетом п.п. 3.1.4., 3.1.5., 3.1.6, 5.1.1. до 27 июня 2020 года арендная плата составляет 925 000 рублей ежемесячно.

Арендатор оплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы за текущий месяц аренды в течение пяти рабочих дней месяца, за который проводится оплата, на основании счета, выставленного арендодателем. Арендодатель выставляет счета за пять дней до начала месяца, подлежащего оплате по выставленному счету (п. 5.5.2. договора).

В силу п. 3.1.5. договора ответчик обязуется в срок до 01.09.2019 получить согласие Департамента городского имущества города Москвы на сдачу в аренду здания истцу.

В соответствии с п. 3.1.6 договора в случае не предоставления документов, указанных в п. 3.1.5 договора, в срок до 01.09.2019 ставка постоянной составляющей арендной платы на период просрочки предоставления документов (т.е. с 01 сентября 2019 г. и до даты предоставления документов в соответствии с п. 3.1.5) составляет 1 (один) рубль ежемесячно.

Уплаченная арендная плата за этот период (в соответствии с п. 5.1.1) пересчитывается, исходя из новой ставки арендной платы, и засчитывается в счёт оплаты последующих периодов аренды.

Как указывает истец, в установленные п. 3.1.5 сроки и на дату подачи настоящего искового заявления арендодателем не получено согласие Департамента городского имущества города Москвы на сдачу в аренду здания ООО "Вертикаль".

Истец ссылается на то, что установленная п. 5.1.1 договора сумма арендной платы оплачена арендатором в полном объёме, в связи с чем подлежит перерасчету за период с сентября по 27.11.2019 из расчета 1 (один) рубль.

Указанные обстоятельства после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора послужили поводом для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для перерасчета арендной платы за период с сентября по 27.11.2019 из расчета 1 (один) рубль, ввиду надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств, предусмотренных п. 3.1.5 договора аренды.

Выявив неисполнение обязанности по внесению арендной платы по договору аренды N 2806/2019 от 28.06.2019, ответчик (истец по встречному иску) после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по постоянной составляющей арендной платы за период с 30.10.2019 по 29.01.2020 в сумме 2 699 180,97 руб., неустойки за период с 06.11.2019 по 17.06.2020 в сумме 2 467 930,97 руб., задолженности по переменной составляющей арендной платы за период с июля 2019 г. по ноябрь 2019 г. в сумме 16 498,57 руб., неустойки за период с 07.11.2019 по 17.06.2020 в сумме 30 047,01 руб., расторжении договора и выселении арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчик (истец по первоначальному иску) каких-либо доказательств оплаты не предоставил, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность в заявленном размере, которая до настоящего времени не погашена (ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ), в связи с чем требование о взыскании долга в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами, подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2.1. договора аренды, предусмотрено, что за просрочку выплаты арендной платы (полностью или частично) арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от просроченной суммы, за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что ответчиком (истец по первоначальному иску) нарушены сроки оплаты установленных договором платежей, истцом правомерно начислены пени за просрочку оплаты постоянной арендной платы период с 06.11.2019 по 17.06.2020 в сумме 2 467 930,97 руб., а также за просрочку оплаты переменной арендной платы за период с 07.11.2019 по 17.06.2020 в размере 30 047,01 руб.

Удовлетворяя требование о расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтвержден факт допущенных арендатором существенных нарушений условий договора. Удовлетворяя требования истца в части выселения арендатора из занимаемого помещения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 622 ГК РФ, в силу которых при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что вывод суда об исполнении арендодателем обязательства, предусмотренного п. 3.1.5 договора аренды, противоречит обстоятельствам дела.

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

Пунктом 3.1.4. договора аренды установлено, что арендодатель обязуется исправить в срок до 01.09.2019 техническую ошибку в ЕГРН и предоставить арендатору заверенную выписку из ЕГРН с двумя надземными этажами и без подземных.

Указанная в данном пункте обязанность исполнена ответчиком (арендодателем) 10.09.2019, что подтверждается письмом ООО "НикоСтрой Инвест" N 1529 от 10.09.2019 (получено арендатором 10.09.2019) (т. 3, л.д. 15 и 91), описью документов, принятых для оказания государственных услуг по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимости от 03.09.2019 (т. 1, л.д. 6), кадастровой выпиской N 77/ИСХ/19-2292168 от 09.09.2019 (т. 1, л.д. 7-11; т. 2, л.д. 111-115, т. 3 л.д. 16-20), письмом Управления Росреестра по Москве от 13.03.2020 N 11-2193/2020 (т. 3 л.д. 27-28) а также выпиской из ЕГРН N77/100/331/2019-3025 от 31.10.2019 (т. 2, л.д. 1-3 и 136-138).

Кроме того, исполнение указанной обязанности подтверждается копией из электронного дела, документов входящих в состав технического плана и представленных на кадастровый учет (исправление технической ошибки) заверенных ФГБУ "ФКП Росреестра" (т. 1, л.д. 75-131), декларацией входящей в состав техплана (т. 1, л.д. 76), где указано на отсутствие подземных этажей, поэтажные планы 1 (первого) и 2 (второго) этажей (т. 1, л.д. 109-110), техническое заключение (т. 1, л.д. 112-126).

Более того, исполнение данной обязанности подтверждается поэтажными планами, экспликацией и техническим паспортом на здание БТИ по состоянию на 25.09.2019 (т. 1, л.д. 45-56), а также письмом ООО "НикоСтрой Инвест" от 08.10.2019 N 536 о передаче указанных документов БТИ истцу (т. 1, л.д. 44).

Указанные доказательства свидетельствуют о том, что арендованное здание состоит из двух (надземных) этажей - 1 этажа, 2 этажа и чердака. Подземные этажи в здании отсутствуют, что в том числе следует из кадастровой выписки N 77/ИСХ/19-2292168 от 09.09.2019 (том 1, л.д. 7-11; том 2, л.д. 111-115 и том 3, л.д. 16-20), а также из выписки из ЕГРН N 77/100/331/2019-3025 от 31.10.2019 (том 2, л.д. 1-3 и 136-138), где в графе количество этажей, в том числе подземных - указано число 0, что означает, что подземных этажей (цокольных, подвальных) в здании - 0, в этой графе указывается именно количество этажей, а не их наименование (нумерация). Здание начинается с 1-го этажа, имеет 2-й этаж и чердак, то есть всего 2 этажа, так как чердак, исходя из правил технического и кадастрового учета, как полноценный этаж не учитывается.

Согласно п. 25 Приложения N 6 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975 "Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде" в реквизите "Количество этажей, в том числе подземных этажей" указывается общее число этажей здания или сооружения, в том числе через запятую, начиная со слов "в том числе подземных", число подземных этажей (этажей при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения) и уровней в подвале.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на ошибочном понимании истцом правил заполнения графы выписки из ЕГРН "Количество этажей, в том числе подземных этажей" и без учета приведенных доказательств имеющихся в материалах дела.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении искового заявления, удовлетворил встречный иск. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2020 по делу N А40-313556/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

А.И. Проценко Е.Б. Алексеева