Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2020 г. N 09АП-50585/20 по делу N А40-331215/2019

г. Москва

24 ноября 2020 г.

Дело N А40-331215/19

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Рузского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2020 по делу N А40-331215/19 по иску Администрации Рузского городского округа Московской области (ИНН 5075003287, ОГРН 1025007589199) к ООО "Руком Консалт" (ИНН 7716820529, ОГРН 1167746284980) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Гутарина Т.В. по доверенности от 09.01.2020, диплом номер N ВСГ4386407 от 22.06.2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к ООО "РУКОМ КОНСАЛТ" о взыскании 3 828 882 руб. 08 коп., в том числе: 3 714 656 руб. 40 коп. задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 г. по 30.06.2019 г. и 114 225 руб. 68 коп. пени за период с 16.03.2019 г. по 30.06.2019 г. за несвоевременное внесение арендных платежей, на основании договора аренды земельного участка от 29.12.2008 г. N 67.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Представитель истца, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

В суд через канцелярию поступило ходатайство истца в отложении судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из изложенной правовой нормы следует, что суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности рассмотрения дела по существу, либо отложении судебного разбирательства, то есть отложение дела является правом суда, а не обязанностью.

Апелляционная коллегия считает, что указанное ходатайство подлежит отклонению, так как нахождение представителя в других заседаниях, а также ввиду болезни, не являются уважительными причинами его неявки в судебное заседание, поскольку сторона, являющаяся юридическим лицом, не была лишена возможности обеспечить явку иного представителя в судебное заседание, при этом отложение заседания приведет к затягиванию сроков рассмотрения дела в нарушение положений АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между главой Рузского муниципального района (арендодатель) и ООО "Инвестпроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2008 г. N 67, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности, общей площадью 29 900 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 50:19:0010203:294, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющийся неотъемлемой частью, расположенный (местоположение) по адресу: участок находится примерно в 27 м. по направлению на запад от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская обл., Рузский р-н, г/пос. Руза, г. Руза, ул. Красная, д. 12, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства.

В п. 2.1 договора установлен срок аренды 3 года с 29.12.2008 г. по 28.12.2011 г. Пунктом 1 дополнительного соглашения от 27.12.2011 г. N 1 предусмотрено продление срока действия договора на 15 лет с 29.12.2011 г. по 28.12.2026 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 06.05.2009 г. N 50-50-19/027/2009-009.

Между ООО "Инвестпроект" и Кирилловой Ольгой Сергеевной заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2011 г., в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 г. N 67.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору N 67 от 29.12.2008 г. (о перенайме) в отношении земельного участка (кадастровый N 50:19:0010203:294) от 24.12.2014 г. N 1/67 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли от Кирилловой Ольги Сергеевны к ООО "Монолог-проект".

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В п. 3.5 договора установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 г. по деду N А41-16536/13 по иску администрации Рузского муниципального района Московской области к Кирилловой О.С. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 г. N 67, N 68, N 69, утверждено мировое соглашение, согласно которому на основании Решения Совета депутатов городского поселения Руза от 26.02.2009 г. N 251/41 "О резервировании земель в границах городского поселения для муниципальных нужд" и Решения Совета депутатов от 20.08.2009 г. N 302/50 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского поселения Руза от 26.02.2009 г. N 251/41 "О резервировании земель в границах городского поселения для муниципальных нужд" ответчик не мог фактически использовать земельные участки (согласно выше указанным договорам) по их прямому и целевому назначению, в связи с чем, истец приостанавливает начисления арендной платы с 01.10.2012 г. до момента утверждения Генерального плана городского поселения Руза Московской области, ответчик обязуется с момента утверждения генерального плана городского поселения приступить к использованию земельных участков, о чем в ответчик уведомляет истца в течение 2 дней с момента начала строительства.

Генеральный план Рузского городского округа Московской области утвержден решением Совета депутатов Рузского городского округа Московской области от 06.03.2019 г. N 337/35.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2019 г. N 10АП-15836/2019 по делу N А41-30025/19 по заявлению ООО "Руком Консалт" к Администрации Рузского городского округа Московской области о признании незаконными решений об отказе в предоставлении государственной услуги отменено решение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2019 г. по делу N А41- 30025/19, признаны незаконными решения Администрации Рузского городского округа Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги "Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков" от 21.09.2019 г. N 14-О (50:19.6945), от 21.03.2019 г. N 14-О (50:19.6943), от 18.03.2019 г. N 14-О (50:19.6944), суд обязал Администрацию Рузского городского округа Московской области в месячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта по указаному делу установить соответствие вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295 виду разрешенного использования 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства" Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. N 540, при этом судом установлено, что ООО "Руком Консалт" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295 на основании договоров аренды земельных участков от 29.12.2008 г. NN 69, 67 и 68, соглашения и договоров уступки прав аренды от 24.12.2014 г., 23.12.2011 г. и 27.11.2018 г. к договорам аренды, спорные земельные участки имеют вид разрешенного использования "для малоэтажного жилищного строительства", ответчиком было отказано в предоставлении услуги по установлению соответствия вида разрешенного использования указанных земельных участков виду разрешенного использования 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства" Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. N 540, оспариваемые отказы администрации нарушают права и законные интересы истца, так как установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков виду разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" классификатора является законным и обоснованным, поскольку это не приводит к изменению вида и его функциональному назначению, которое предполагалось при установлении ВРИ "для малоэтажного жилищного строительства".

Ответчиком в адрес истца также было направлено заявление от 31.05.2019 г. N 77ОЮ о принятии решения об установлении земельным участкам с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295 еще одного вида разрешенного использования 2.3 "Блокированная жилая застройка", в котором ответчик указал на невозможность использования земельных участков, получение истцом подтверждается соответствующей отметкой Муниципального казенного учреждения "Многофункциональный центр предоставлений государственных и муниципальных услуг населению Рузского городского округа" на заявлении.

Истец в ответе от 02.07.2019 г. N 162-01Исх-5188 пояснил, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Рузского городского округа, утвержденными Решением Совета депутатов от 16.10.2017 г. N 131/12, предельный максимальный размер земельного участка, используемого с целью "блокированная жилая застройка" (код 2.3) составляет 3 000 кв.м, что не соответствует площади испрашиваемых земельный участков, и указал на необходимость погашения задолженности по 5 внесению арендной платы по состоянию на 30.06.2019 г., после чего ответчику следует обратиться за разделом земельных участков в порядке обращения граждан на земельные участки площадью, не превышающей предельно допустимой для испрашиваемого вида разрешенного использования.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2019 г. по делу N А41-45510/2019 по иску ООО "Руком Консалт" к Комитету по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области, Администрации городского поселения Руза о признании недействительными градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:19:0010203:293 от 03.04.2019 г. N RU50357000 - MSK005233 в части указания в п. 13 раздела 1 "Чертеж градостроительного плана земельного участка" сведений о том, что "технико-экономические показатели объектов капитального строительства жилого назначения (малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1, блокированная жилая застройка 2.3) надлежит определить проектом планировки территории"; градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:19:0010203:294 от 03.04.2019 г. N RU50357000 - MSK005239 в части указания в п. 13 раздела 1 "Чертеж градостроительного плана земельного участка" сведений о том, что "технико-экономические показатели объектов капитального строительства жилого назначения (малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1, блокированная жилая застройка 2.3) надлежит определить проектом планировки территории"; градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:19:0010203:295 от 03.04.2019 г. N RU50357000 - MSK005254 в части указания в п. 13 раздела 1 "Чертеж градостроительного плана земельного участка" сведений о том, что технико-экономические показатели объектов капитального строительства жилого назначения (малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1, блокированная жилая застройка 2.3) надлежит определить проектом планировки территории"; об обязании Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области подготовить и выдать ООО "Руком консалт" градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295 без указания информации о необходимости определения техникоэкономических показателей объектов капитального строительства жилого назначения (малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1, блокированная жилая застройка 2.3) проектом планировки территории, требования удовлетворены, судом установлено, что в целях использования участков по целевому назначению общество обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области с заявлением о выдаче градостроительных планов, из текста полученных в результате оказания услуги градостроительных планов следует, что технико-экономические показатели объектов капитального строительства жилого назначения (малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1, блокированная жилая застройка 2.3) надлежит определить проектом планировки территории, в то время как у Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области отсутствовали основания для внесения в раздел 1 градостроительных планов спорных земельных участков указания на необходимость определения проектом планировки территории технико-экономических показателей объектов капитального строительства жилого назначения (малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1, блокированная жилая застройка 2.3).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 06.09.2019 г. по делу N А41-45512/19 по иску ООО "РУКОМ КОНСАЛТ" к Администрации Рузского городского округа Московской области о признании незаконным отказа Администрации Рузского городского округа Московской области в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в целях раздела земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295, оформленного письмом от 6 08.07.2019 г. N 1620-01Исх-5399, обязании Администрации Рузского городского округа Московской области в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу принять решение об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в целях раздела земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295, в соответствии с обращением ООО "РУКОМ КОНСАЛТ" от 04.04.2019 г. N 162-01ВхМУ-4353 требования удовлетворены, судом установлено, что Администрация Рузского городского округа не имела правовых оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельных участков в связи с наличием у общества задолженности по арендной плате.

Как установлено судом первой инстанции, ответчик в письме сообщил истцу о том, что вплоть до установления земельным участкам с кадастровыми номерами 50:19:0010203:293, 50:19:0010203:294, 50:19:0010203:295 видов разрешенного использования 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства", 2.3 "Блокированная жилая застройка" классификатора, раздела данных земельных участков в соответствии с предельными параметрами, установленными Правилами земельпользования и застройки Рузского городского округа Московской области, утвержденными Решением Совета депутатов Рузского г.о. от 16.10.2017 г. N 131/12, невозможно приступить к строительству, в связи с чем обязанность вносить арендную плату до выполнения Админстрацией Рузского городского округа возложенных на нее обязанностей у ООО "Руком консалт" отсутствует, получение ответчиком подтверждается отметкой Муниципального казенного учреждения "Многофункциональный центр предоставлений государственных и муниципальных услуг населению Рузского городского округа" от 18.06.2019 г. на письме.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 25.09.2019 г. N 642 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, что подтверждается почтовой квитанцией.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что на основании п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Ввиду того, что истцом не представлено доказательств исполнения обязательства по предоставлению земельного участка в состоянии, позволяющем его использование в соответствии с его назначением и целью предоставления в аренду, а вступившими в законную силу судебными актами установлено, что истцом были созданы препятствия в пользовании ответчиком земельным участком по его назначению, договор аренды носит целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости, в связи с чем, ответчик не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок для строительства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Оплата арендной платы является встречным обязательством по отношению к обязанности Администрации предоставить Земельный участок в аренду в таком состоянии, которое позволяет использовать Земельный участок в соответствии с его назначением и целью предоставления в аренду;

В течение всего периода, за который Администрация требует арендную плату (с 01.01.2019 г. по 30.06.2019 г.), Земельный участок невозможно было использовать.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. по делу А41-16536/13 между Администрацией и арендатором Земельного участка было утверждено мировое соглашение: начисление арендной платы не осуществлялось с 01.10.2012 до утверждения генерального плана, т.к. Земельный участок невозможно было использовать ввиду резервирования (п. 3 Мирового соглашения, поел. абз. стр. 8 - первый абз. стр. 9 Постановления).

Генеральный план Рузского городского округа утвержден 06.03.2019 г. Исковые требования, заявленные за период с 01.01.2019 г. по 05.03.2019 г., предшествующий утверждению генерального плана, удовлетворению не подлежат.

По данному основанию Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-159015/19 от 30.12.2019 г. истцу уже было отказано во взыскании арендной платы за Земельный участок за период 2014-2018 г.г.

После утверждения Генерального плана Рузского городского округа 06.03.2019 г. Администрация незаконно препятствовала строительству и не выполняла обязанность арендодателя по предоставлению Земельного участка в состоянии, позволяющем осуществлять использование Земельного участка по назначению (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В соответствии с условиями договора аренды, видом разрешенного использования Земельный участок предназначен для возведения жилой застройки. Поскольку ВРИ Земельного участка "Для малоэтажного жилищного строительства" отсутствует в град. регламенте территориальной зоны Ж-3, площадь Земельного участка не соответствует предельным параметрам, установленным градрегламентом территориальной зоны Ж-3, осуществлять жилую застройку на Земельном участке нельзя (п. 4 ст. 85 ЗК РФ). Для приведения Земельного участка в соответствие градрегламенту и осуществления жилищного строительства

-Земельному участку необходимо установить ВРИ 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства" (далее также - "Для ИЖС") и / или 2.3 "Блокированная жилая застройка" в соответствии с градрегламентом;

-Земельный участок необходимо разделить на земельные участки площадью не более 3000 кв.м;

21.03.2019 г. Администрация отказала в приведении ВРИ Земельного участка в соответствие ВРИ 2.1 "Для ИЖС" Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (далее также - Классификатор) в ответ на заявление ООО "Руком консалт" от 07.03.2019 г. Суд возложил на Администрацию обязанность привести ВРИ Земельного участка в соответствие ВРИ 2.1 "Для ИЖС" (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-30025/2019 от 24.09.2019 г.). Данный судебный акт Администрацией вплоть до настоящего времени не исполнен;

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-45510/2019 от 01.08.2019 г. ГПЗУ признан в данной части недействительным, на Мособлархитектуру возложена обязанность выдать ГПЗУ без указания сведений о необходимости проекта планировки для осуществления блокированной жилой застройки. Однако 02.07.2019 г. Администрация отказала ООО "Руком консалт" в установлении Земельному участку ВРИ 2.3 "Блокированная жилая застройка" (в ответ на заявление ООО "Руком консалт" от 31.05.2019 г.). Возможность понудить Администрацию установить Земельному участку еще один ВРИ в судебном порядке у ООО "Руком консалт" отсутствует.

Кроме того, Администрация длительно бездействовала, а затем 08.07.2019 г. отказала в утверждении схемы раздела Земельного участка (в ответ на заявление ООО "Руком консалт" от 03.04.2019 г.).

На истца возложена обязанность по утверждению схемы расположения Земельного участка в целях его раздела (Решение Арбитражного суда Московской области по делу А41-45512/2019 от 06.09.2019 г.). Вплоть до настоящего времени данное решение Администрацией не исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор вносит арендную плату за пользование имуществом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из в Постановления Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2017 N Ф05-12274/2017 по делу N А40-254197/2016, "исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков... анализ договора аренды, кадастрового паспорта и Градостроительного плана земельного участка позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка в зонах с особыми условиями использования территорий и в охранных зонах коммуникаций препятствует его предоставлению в аренду... у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и пеней в рассматриваемый период".

Довод заявителя жалобы относительно того, что у ООО "Руком Консалт" возникли обязательства по внесению арендных платежей с 06.03.2019, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Договор аренды земельного участка 50:19:0010203:294 N 67 с Рузским муниципальным районом (в порядке распоряжения участками из неразграниченной государственной собственности) был заключен 29.12.2008 г. В настоящее время полномочия арендодателя осуществляет Администрация Рузского городского округа.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. по делу N А41-16536/13 было утверждено мировое соглашение между Администрацией и арендатором Земельного участка Кирилловой О.С., согласно которому судом установлено:

- отсутствие возможности использования Земельного участка по целевому назначению до утверждения генерального плана ввиду принятия Решения Совета депутатов городского поселения Руза N 251/41 от 26.02.2009 г. "О резервировании земель в границах городского поселения для муниципальных нужд" и Решения Совета депутатов No 302/50 от 20.08.2009 г. "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского поселения Руза N 251/41 от 26.02.2009 г. "О резервировании земель в границах городского поселения для муниципальных нужд";

- отсутствие в связи с этим у арендатора обязанности по оплате арендной платы с 01.10.2012 вплоть до утверждения генерального плана ввиду невозможности использования Земельного участка (п. 3 Мирового соглашения).

Генеральный план Рузского городского округа был утвержден решением Совета депутатов Рузского городского округа N 337/35 от 06.03.2019 г.

ООО "Руком консалт" приобрело право аренды Земельного участка на основании договоров уступки права аренды от 27.11.2018.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к новому арендатору по договору перенайма переходят все права и обязанности предыдущего арендатора.

Таким образом, обязанности ООО "Руком консалт" по оплате арендной платы за период с 01.01.2019 по 05.03.2019 г. не возникло.

Также суд отмечает, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-159015/19-60-1280 от 30.12.2019 г. истцу уже было отказано во взыскании арендной платы за Земельный участок за период 2014-2018 г.г.

Довод заявителя жалобы относительно того, что арендатор был вправе потребовать досрочного расторжения договора, в случае невозможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, отклоняется апелляционной коллегией на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, закон не возлагает на ООО "Руком Консалт" обязанности требовать досрочного расторжения договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 50:19:0010203:294 в соответствии с установленным ему видом разрешенного использования, целью предоставления в аренду предназначен для жилищного строительства. В настоящее время данный Земельный участок не застроен.

Новое строительство на земельных участках возможно лишь в соответствии с градостроительными регламентами (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

Площадь земельного участка 50:19:0010203:294 - 29 900 кв. м; Земельный участок 50:19:0010203:294 не соответствуют предельным параметрам ни одного из основных видов разрешенного использования территориальной зоны Ж-3, предусматривающих жилую застройку.

Для приведения Земельного участка в соответствие градрегламенту и осуществления жилищного строительства (п. 4 ст. 85 ЗК РФ):

- Земельному участку необходимо установить ВРИ 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства" (далее также - "Для ИЖС") и / или 2.3 "Блокированная жилая застройка" в соответствии с град. регламентом;

- Земельный участок необходимо разделить на земельные участки площадью не более 3000 кв.м.

07.03.2019 г. ООО "Руком консалт" обратилось в Администрацию с заявлением о приведении ВРИ Земельного участка в соответствие виду разрешенного использования 2.1. "Для ИЖС" Классификатора в порядке п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Администрация отказала ООО "Руком консалт" в приведении ВРИ Земельного участка в соответствие ВРИ "2.1 "Для ИЖС" Классификатора (Решение Администрации Рузского городского округа Московской области от 21.03.2019 N 14-0 (50:19.6943)). Основанием для отказа в приведении вида разрешенного использования в соответствие Классификатору стало несоответствие предельным размерам земельных участков, установленным ПЗЗ.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-30025/2019 от 24.09.2019 г. данный отказ признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность установить соответствие ВРИ Земельного участка виду разрешенного использования "Для ИЖС" Классификатора. Вплоть до настоящего времени данный судебный акт Администрацией не исполнен.

11.03.2019 г. ООО "Руком консалт" обратилось в Мособлархитектуру за выдачей ГПЗУ. В выданном ГПЗУ N RU50357000-MSK005239 было указано, что строительство блокированной жилой застройки может осуществляться лишь на основании проекта планировки территории. Сочтя данное требование незаконным и существенно нарушающим права ООО "Руком консалт", Общество обратилось в суд.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-45510/2019 от 01.08.2019 г. ГПЗУ признан в данной части недействительным, на Мособлархитектуру возложена обязанность выдать ГПЗУ без указания сведений о необходимости проекта планировки для осуществления блокированной жилой застройки. Вплоть до настоящего времени судебный акт не исполнен.

31.05.2019 г. ООО "Руком консалт" обратилось в Администрацию с заявлением об установлении Земельному участку ВРИ 2.3 "Блокированная жилая застройка". 02.07.2019 г. ООО "Руком консалт" отказано в установлении данного ВРИ со ссылкой на несоответствие предельной площади Земельного участка град. регламенту, наличие задолженности по арендной плате.

В соответствии с п. 7 ст. 11.4 ЗК раздел земельного участка, находящегося в государственной собственности, осуществляется на основании схемы расположения.

03.04.2019 г. ответчик обратился в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения Земельного участка в целях его раздела в соответствии с предельными параметрами, установленными ПЗЗ.

Несмотря на то, что в соответствии с п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа по принятию решения об утверждении соответствующей схемы расположения в течение одного месяца с даты поступления соответствующего обращения, Администрация бездействовала почти три месяца. 08.07.2019 г. был направлен отказ в утверждении схемы расположения, мотивированный исключительно наличием задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-45512/2019 от 06.09.2019 г. данный отказ признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность по утверждению схемы расположения Земельного участка в целях его раздела в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу судебного акта. Вплоть до настоящего времени данное решение Администрацией не исполнено.

Таким образом, поскольку исправление недостатков переданного в аренду имущества зависит исключительно от арендодателя (Администрации Рузского городского округа), а данные недостатки не являются неустранимыми, ООО "Руком Консалт" отсутствовало основания для досрочного расторжения договора аренды.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2020 по делу А40-331215/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина