Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2020 г. N 19АП-6351/20 по делу N А08-12312/2019

г. Воронеж

9 декабря 2020 г.

Дело N А08-12312/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 2 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю., Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "СТОР": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТОР" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.09.2020 по делу N А08-12312/2019 по исковому заявлению комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа (ИНН 3120005447, ОГРН 1023101337380) к обществу с ограниченной ответственностью "СТОР" (ИНН 3129001976, ОГРН 1033104000764) о взыскании задолженности по договору аренды от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 в размере 191 569 руб. 85 коп., неустойки в размере 123 577 руб. 64 коп. и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СТОР" к комитету муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

комитет муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТОР" (далее - ООО "СТОР") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 за период с 01.01.2017 по 03.08.2020 в размере 191 569 руб. 85 коп., неустойки в размере 123 577 руб. 64 коп. (с учетом уточнения).

В свою очередь ООО "СТОР" предъявило встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 21.07.2020 к участию в деле в качестве второго ответчика было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 23.09.2020 исковые требования комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа удовлетворены частично, с ООО "СТОР" в пользу комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа взыскано 109 679 руб. 10 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747, 123 577 руб. 64 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "СТОР" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СТОР" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного Белгородской области от 23.09.2020, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, в том числе на отсутствие обязанности вносить арендную плату, поскольку в спорный период ООО "СТОР" было лишено возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.09.2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СТОР" - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 17.04.2007 между управлением муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозмонтаж" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N АП-31:18:00747.

В соответствии с пунктом 1.1. названного договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду согласно постановлению главы администрации района от 14.12.2006 N 2592 земельный участок с кадастровым номером 31:18:1701036:0079 общей площадью 1 822 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов под производственной базой, находящийся по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Докучаева,2.

Договор аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 заключен на срок с 17.04.2007 по 17.04.2032 (пункт 1.2.).

Согласно пункту 2.1. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 арендатор вносит арендную плату за пользование участком в размере, определенном в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

В соответствии с пунктом 2.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 арендная плата исчисляется с 17.04.2007 по 17.04.2032 и вносится арендатором ежеквартально не позднее 30 числа последнего месяца квартала.

По акту приема-передачи от 17.04.2007 арендодатель передал арендатору земельный участок общей площадью 1 822 кв. м с кадастровым номером 31:18:1701036:0079.

14.10.2014 между ООО "Сельхозмонтаж" (правообладатель) и ООО "СТОР" (правоприобретатель) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей, согласно которому правообладатель - арендатор по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 передает все права и обязанности правоприобретателю - новому арендатору в отношении земельного участка, предоставленного комитетом муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского района из категории земель населенных пунктов под производственной базой, с кадастровым номером 31:18:0701036, площадью 1 822 кв.м, расположенного по адресу: г. Шебекино, ул. Докучаева, 2.

В уведомлении от 25.05.2017 комитет муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа сообщил ООО "СТОР", что с 01.01.2017 размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 составляет 57 044 руб. 93 коп. в год.

Письмом от 11.12.2018 комитет муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа уведомил ООО "СТОР" о том, что с 01.01.2018 размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 в 2018 году составляет 58 000 руб. в год.

Уведомлением от 11.04.2019 истец сообщил ответчику о том, что размер арендной платы в 2019 году по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 с 01.01.2019 составляет 60 494 руб. в год.

Неисполнение ООО "СТОР" надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "СТОР" указало на недействительность договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 ввиду его кабальности, в связи с чем предъявило встречный иск.

Удовлетворяя исковые требования комитета частично и отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "СТОР", суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для признания договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 недействительной сделкой, а также из фактической передачи объекта аренды в пользование арендатора, при этом в отсутствие доказательств, свидетельствующих об оплате пользования объектом в заявленный в иске период и о возврате объекта, признал за ответчиком обязанность оплатить такое пользование, а также начислил неустойку.

Суд апелляционной инстанции согласен с данными выводами по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено судом, спорный договор аренды заключен после вступления в силу ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно пункту 1.4. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 и справочной информации по объектам недвижимости в режиме online, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в сети Интернет, земельный участок с кадастровым номером 31:18:1701036:0079 относится к земельным участком, право собственности на которые не разграничено.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно пункту 2.10. положения о комитете муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа, утвержденного решением Совета депутатов Шебекинского городского округа от 26.12.2018 N 110, основными задачами комитета являются, в том числе заключение договоров аренды земельных участков.

К полномочиям комитета отнесено обращение в суды от имени городского округа в защиту интересов городского округа по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, включая земельные участки, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3.1.14. положения).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 31:18:1701036:0079 находится на территории муниципального образования - Шебекинский городской округ, комитет является надлежащим лицом, уполномоченным от имени муниципального образования заявлять требования о взыскании платы за пользование этим земельным участком.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

При расчете задолженности по арендной плате за 2017 год комитет руководствовался Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп, действовавшим в указанный период, а также постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области".

С 01.01.2018 при расчете арендной платы истец применил постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

На основании заявки истца обществом с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "Триумф" был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 31:18:0701036:79, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Кооперативная, согласно которому годовой размер арендной платы за пользование данным земельным участком по состоянию на 31.10.2018 составляет 58 000 руб.

Установив, что расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, суд первой инстанции вместе с тем признал представленный комитетом расчет арендной платы за 2018 год не нарушающим прав ООО "СТОР", поскольку не превышает размер арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При расчете размера арендной платы в 2019-2020г.г. истцом применен размер рыночной арендной платы, установленный в отчете ООО "МЦК "ТРИУМФ".

Факт предоставления земельного участка в аренду ООО "СТОР" подтвержден материалами дела и последним не оспорен, между тем доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы обществом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Поскольку доказательств, подтверждающих внесение ООО "СТОР" арендной платы в период с 01.01.2017 по 03.08.2020 за пользование имуществом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено, требование комитета о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 109 679 руб. 10 коп. (с учетом произведенного зачета) признано судом области обоснованным. Выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа последним не оспариваются (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Ссылаясь на наличие препятствий в пользовании земельным участком, и не оспаривая факт передачи ему земельного участка по спорному договору для указанных в договоре аренды целей, ответчик нарушение обязательства арендодателем не подтвердил, в период действия договора аренды не обращался к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора в соответствии с положениями статей 614, 620 ГК РФ.

Само по себе чинение препятствий в пользовании спорным имуществом третьим лицом не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от ответственности за нарушение договорного обязательства.

В случае нарушения прав на использование спорного земельного участка третьими лицами ООО "СТОР" вправе защищать их с учетом способов, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.

Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747, суд первой инстанции обоснованно признал за комитетом право на взыскание договорной неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 2.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 внесение арендной платы предусмотрено ежеквартально не позднее 30 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 ГК РФ).

За просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 истец начислил неустойку в сумме 123 577 руб. 64 коп.

Поскольку ООО "СТОР" не исполнило обязательств по внесению арендной платы, учитывая, что обществом не представлены доказательства отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 ГК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции находит правомерным применение судом первой инстанции имущественной ответственности в виде неустойки.

В обоснование встречного иска ООО "СТОР" указало, что договор аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 является кабальной сделкой, в результате совершения которой ООО "СТОР" (ООО "Сельхозмонтаж") утратило статус бессрочного пользователя и приобрело статус арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательными элементами состава кабальной сделки являются: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; крайняя невыгодность условий совершения сделки для потерпевшего; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность контрагента потерпевшего о перечисленных обстоятельствах и использование сложившегося положения.

Между тем в рассматриваемом деле судом установлено отсутствие признаков кабальности сделки, каких-либо тяжелых обстоятельствах, стечение которых вынудило правопредшественника ООО "СТОР" заключить оспариваемый договор.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Как следует из постановления главы Шебекинского района от 14.12.2006 N 2592 ООО "Сельхозмонтаж" по своей инициативе обратилось в администрацию Шебекинского района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 31:18:1701036:0079 в аренду. По результатам рассмотрения указанного заявления с ООО "Сельхозмонтаж" был заключен договор аренды.

Таким образом, ООО "Сельхозмонтаж" исполнило обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

При заключении оспариваемого договора аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 сторонами определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указаны идентифицирующие признаки арендуемого земельного участка, определены размер и порядок расчета арендной платы, договор исполнялся сторонами.

В нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено доказательств, что правопредшественник ООО "СТОР" был вынужден заключить договор аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем управление муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского района Белгородской области воспользовалось.

Поскольку договор аренды земельного участка от 17.04.2007 N АП-31:18:00747 не признан судом недействительной сделкой, отсутствуют и основания для применения судом статьи 167 ГК РФ, устанавливающей общие положения о последствиях недействительности сделки.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.09.2020 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.09.2020 по делу N А08-12312/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТОР" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков