Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2020 г. N 18АП-13696/20 по делу N А47-4090/2020

г. Челябинск

10 декабря 2020 г.

Дело N А47-4090/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хафизова Камиля Кадировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.09.2020 по делу N А47-4090/2020.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области обратился в Абдулинский районный суд Оренбургской области (далее - истец, Комитет) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хафизову Камилю Кадировичу (далее - ответчик, ИП Хафизов К.К.) о взыскании 103 749 руб. 30 коп. задолженности по договорам аренды земельных участков от 17.05.2017 N 35, от 16.03.2018 N 15 и расторжении договоров аренды земельных участков от 17.05.2017 N 35, от 16.03.2018 N 15 (л.д. 4-8).

Определением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 28.02.2020 гражданское дело N 2(1)-349/2020 передано по подсудности в Арбитражный суд Оренбургской области (л.д.47-49).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2020 дело N 2(1) -349/2020 принято по компетенции с присвоением ему номера N А47-4090/2020 в порядке упрощенного производства (л.д. 57-58).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.06.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л.д. 69-70).

В ходе судебного заседания 22.09.2020 судом принято увеличение исковых требований в части суммы задолженности до 278 043 руб. 44 коп. за период с 15.11.2019 по 22.09.2020 (л.д. 91-92).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.09.2020 (резолютивная часть от 22.09.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д.98-103).

С указанным решением суда не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований о расторжении договоров аренды.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на тяжелое финансовое положение ввиду материальных затрат на обработку земельных участков, предоставленных в аренду. Апеллянт полагает, что поскольку ответчик ранее добросовестно исполнял обязательства, признал исковые требования в части взыскания задолженности, у суда первой инстанции имелась возможность частичного удовлетворения исковых требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

От подателя апелляционной жалобы поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обжалуемой ответчиком части при отсутствии возражений истца.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола от 09.03.2018 N 3/1 заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская обл., Абдулинский городской округ, северо-западная часть кадастрового квартала 56:01:0, заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2018 N 15 (л.д. 5-9).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:01:0000000:1239, местоположение: Оренбургская обл., Абдулинский городской округ, северо-западная часть кадастрового квартала 56:01:0, площадью 4877560 кв. м (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (код 1.1, группа 1), далее по тексту - земельный участок).

Границы и описание земельного участка указаны в кадастровом паспорте, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Земельный участок предоставляется с целью: с/х использования.

Обременения земельного участка: отсутствуют.

Ограничения использования земельного участка: отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за право пользования земельным участком составляет:

- за один год - 82100 руб.;

- за один месяц - 6841,66 руб.

В силу пункта 2.2 договора арендатор оплачивает арендную плату два раза в год равными долями от суммы, указанной в пункте 2.1.1 договора, не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В этих случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании уведомлений арендодателя.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

- при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию,

- при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче и порче прилегающей территории;

- при установлении фактов складирования (более 2-х раз) мусора на прилегающей территории;

- при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд;

- при нарушении более 2-х раз срока оплаты арендной платы, установленного пунктом 2.2. настоящего договора;

- при нарушении арендатором пунктов 3.4, 3.5 договора.

Срок настоящего договора составляет 49 лет (пункт 6.1 договора).

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии па Оренбургской области. Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до момента государственной регистрации настоящего договора - с момента подписания настоящего договора (пункты 6.2, 6.3 договора).

В силу пункта 6.5 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 27.03.2018.

17.05.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 10.05.2017 N 15/1 заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Оренбургская обл., Абдулинский городской округ, северо-западная часть кадастрового квартала 56:01:0 о признании претендента участником аукциона и признании аукциона несостоявшимся заключен договор аренды земельного участка N 35 (л.д. 10-14).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:01:0000000:1182, местоположение Оренбургская область, р-н Абдулинский, в северо-западной части кадастрового квартала 56:01:0, площадью 5389513 кв. м (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для осуществления сельскохозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур (код 1.2, группа 1), далее по тексту - земельный участок).

Границы и описание земельного участка указаны в кадастровом паспорте, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Земельный участок предоставляется с целью: с/х использования.

Обременения земельного участка: отсутствуют.

Ограничения использования земельного участка: отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за право пользования земельным участком составляет:

- за один год - 112 350 руб.;

- за один месяц - 9 363 руб.

В силу пункта 2.2 договора арендатор оплачивает арендную плату два раза в год равными долями от суммы, указанной в пункте 2.1.1 договора, не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

В этих случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании уведомлений арендодателя.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

- при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию,

- при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче и порче прилегающей территории;

- при установлении фактов складирования (более 2-х раз) мусора на прилегающей территории;

- при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд;

- при нарушении более 2-х раз срока оплаты арендной платы, установленного пунктом 2.2. настоящего договора;

- при нарушении арендатором пунктов 3.4, 3.5 настоящего договора.

Срок настоящего договора составляет 49 лет (пункт 6.1 договора).

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии па Оренбургской области. Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до момента государственной регистрации настоящего договора - с момента подписания настоящего договора (пункты 6.2, 6.3 договора).

В силу пункта 6.5 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 01.06.2017.

В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя по указанным договорам обязательств в части внесения арендной платы за пользование земельными участками, истец направил в адрес ответчика претензию от 24.01.2020 N 07/07/72 с требованием об оплате образовавшейся задолженности, а также о расторжении договора в случае невыполнения требования об оплате задолженности, направив проекты соглашений о расторжении договоров N 15, N 35 (л.д. 15-19).

Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой ответчиком части.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что ответчику были переданы в аренду земельные участки земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 56:01:0000000:1182, 56:01:0000000:1239.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на ответчика возлагается обязанность по оплате арендного пользования.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В ходе судебного разбирательства факт наличия задолженности ответчиком не оспорен, решение в данной части не обжалуется.

Истцом заявлено требование о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.05.2017 N 35, от 16.03.2018 N 15.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с пунктами 3.1.1 договоров невнесение арендной платы более 2-х раз подряд является основанием для досрочного расторжения договора.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

По смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации применение специальных положений норм земельного законодательства о возможности расторжения долгосрочного договора аренды арендодателем только при существенном нарушении договора арендатором направлено на обеспечение прав последнего с целью предоставления ему гарантий, исключающих произвольное прекращение длительных договорных отношений и тем самым - получение полезного эффекта от использования земельного участка как объекта долгосрочных инвестиций.

В то же время в силу норм статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации стороны не лишены права определить в договоре аренды земельного участка случаи нарушения арендатором положений договора аренды, которые они готовы рассматривать в качестве существенных с точки зрения исполнения договорного обязательства и достаточных для принятия арендодателем решения о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды.

В данном случае в пункте 3.1.1 договоров аренды земельных участков истец и ответчик установили такие случаи, в частности договорились о том, что невнесение арендатором арендной платы более 2-х раз подряд признается сторонами существенным, то есть применительно к норме абзаца 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации - является причинением арендодателю такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендатор добровольно принял на себя риски последствий своего негативного поведения, связанного с невнесением арендной платы, признав существенность такого нарушения по условиям договора.

В силу изложенных мотивов апелляционный суд приходит к выводу, что установленное сторонами условие о возможности расторжения договоров аренды земельных участков при нарушении арендатором обязательства по внесению арендной платы не противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду чего при определении оснований для расторжения договора аренды в данном случае необходимо руководствоваться условиями пунктами 3.1.1, 4.2 договоров аренды.

Факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы подтвержден материалами настоящего дела.

Расторжение договора аренды земельного участка, не сопряженное с требованиями о сносе расположенного на земельном участке объекта недвижимости, не противоречит действующему законодательству (Определения Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС17-2608 от 27.06.2017, N 304-ЭС16-20773 от 14.06.2017).

Материалами дела подтверждено, что истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 24.01.2020 с требованием погасить задолженность, а также соглашения о расторжении спорных договоров.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договоров аренды земельных участков от 17.05.2017 N 35, от 16.03.2018 N 15, в силу чего у суда первой инстанции имелись правовые и фактические основания для удовлетворения заявленного требования о расторжении договоров аренды.

Доводы подателя апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, которым судом первой инстанции дана правильная оценка, судом первой инстанции объективно, полно и всесторонне исследованы все доказательства по делу, им дана надлежащая оценка.

Принимая во внимание вышеизложенное, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству на заявителя апелляционной жалобы была возложена обязанность представить в суд апелляционной инстанции уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Поскольку указанное требование заявителем выполнено не было и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, не представлен, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.09.2020 по делу N А47-4090/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хафизова Камиля Кадировича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хафизова Камиля Кадировича в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова