Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2024 г. N 08АП-12010/23 по делу N А46-3524/2023

город Омск

06 февраля 2024 г.

Дело N А46-3524/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Котлярова Е.Н., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Усовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12010/2023) Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2023 по делу N А46-3524/2023 (судья Иванова И.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Континент" (ИНН 5507257242, ОГРН 1175543030827, адрес: 644074, город Омск, улица 70 лет Октября, дом 25, корпус 5) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142, адрес: 644099, город Омск, улица Гагарина, дом 32, корпус 1), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, адрес: 644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8), о признании незаконным решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенного в ответе от 31.01.2023 N ИсхДАГ/06-01/932,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Бусс Светлана Анатольевна по доверенности от 11.05.2023 N 02-02/4329 сроком действия 1 год,

от общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Континент" - Таранов Роман Николаевич по доверенности от 06.05.2022 сроком действия 3 года,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Континент" (далее - ООО "ТЦ "Континент", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент архитектуры, заинтересованное лицо), в котором просило:

- признать незаконным решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенного в ответе от 31.01.2023 N Исх-ДАГ/06-01/932;

- обязать Департамент архитектуры утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.09.2023 по делу N А46-3524/2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департаментом архитектуры подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы подателем приведены следующие доводы:

- представленная заявителем схема расположения земельного участка не соответствует требованиям к ее подготовке, установленным пунктами 4, 6 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.04.2022 N П/0148 (далее - Требования);

- согласно подпункту 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в случае разработки схемы с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым и измененным земельным участкам ввиду отсутствия согласия залогодержателя исходного земельного участка на образование из него нового земельного участка;

- в прилагаемой схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, при этом перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами и лицами, которым предоставлены такие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории, который в рассматриваемом случае отсутствует.

В представленных до начала судебного заседания возражениях на апелляционную жалобу заявитель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента архитектуры поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "ТЦ "Континент" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент имущественных отношений, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайство об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО "ТЦ "Континент" направило в адрес заинтересованного лица заявление от 20.01.2023 N 601/СОО о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду сроком на 25 лет в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В прилагаемой схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Письмом от 31.01.2023 N Исх-ДАГ/06-01/932 Департамент архитектуры уведомил заявителя о принятом решении об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и в утверждении прилагаемой к заявлению схемы; в качестве оснований отказа Департаментом указано следующее:

Представленная схема не соответствует требованиям к ее подготовке, установленным пунктами 4, 6 Требований:

- схема подготовлена не на основе сведений ЕГРН кадастрового плана территории квартала 55:36:140103. При подготовке схемы не учтены материалы и сведения о земельных участках, учтенных в ЕГРН, а именно, в графической части схемы не отображены сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3212;

- графическая часть схемы содержит информацию о границе 8(24)-9-10, а также о новых характерных точках 9, 10, отсутствующих в списке координат вновь образованного земельного участка, и указанных в условных обозначениях, как обозначение новой характерной точки и часть границы, местоположение которой определено при выполнении кадастровых работ.

Прилагаемой к заявлению о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка под зданием - административно-ярмарочный и административно-гостиничный комплекс, с инвентарным номером 52:401:002:000009670, схемой предусмотрено образование земельного участка площадью 31 762 кв.м из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:3051, 55:36:140103:3212, 55:36:140103:35, 55:36:140103:3309 и земель кадастрового квартала 55:36:140103, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно запрошенным посредством межведомственного информационного взаимодействия сведениям в ЕГРН содержатся сведения на исходные земельные участки:

- с кадастровым номером 55:36:140103:3051, вид разрешенного использования - "для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплекса (2-я очередь)", имеется запись о зарегистрированном праве аренды от 27.03.2020 в отношении ООО "ТЦ "Континент";

- с кадастровым номером 55:36:140103:3212, вид разрешенного использования - "для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплексов", имеется запись о зарегистрированном праве аренды от 09.07.2014 в отношении ЗАО "Торговый центр "Континент";

- с кадастровым номером 55:36:140103:35, вид разрешенного использования "Для общественно-деловых целей под строение, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", имеется запись о зарегистрированном праве аренды с 27.03.2020 на 25 лет в отношении ООО "ТЦ "Континент", а также обременение прав и ограничение объекта недвижимости в виде ипотеки АО "Альфа-Банк" по 23.09.2028;

- с кадастровым номером 55:36:140103:3309, вид разрешенного использования - "надземные многоэтажные, подземные гаражи-стоянки; гостевые открытые автостоянки для временного пребывания автотранспорта", имеется запись о зарегистрированном праве аренды от 13.08.2012 в отношении ЗАО "Торговый центр "Континент".

В представленных на согласование документах согласие залогодержателя отсутствует.

В прилагаемой схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Действующий проект межевания территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 4 статьи 11.2, пунктом 6 статьи 11.9, подпунктами 1, 3 пункта 16 статьи 11.10, подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15, пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ, Департамент архитектуры принял решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и в утверждении прилагаемой к заявлению схемы.

Указывая на то, что отказ заинтересованного лица в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду сроком на 25 лет в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "ТЦ "Континент" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Принятое Арбитражным судом Омской области решение от 21.09.2023 является предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.14 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ первым этапом предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ после подготовки схемы расположения земельного участка заинтересованное лицо должно обратится в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Пунктом 7 статьи 39.15 ЗК РФ установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 16 статьи 10.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи.

На основании пункта 12 статьи 11.10 ЗК РФ форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 4 Требований схема подготавливается на основе сведений ЕГРН. При подготовке схемы учитываются материалы и сведения о местоположении границ земельных участков, о местоположении зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 6 Требований в схеме расположения земельного участка приводится, в том числе, изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения.

Как следует из материалов дела, обществом при подготовке схемы не учтены материалы и сведения о земельных участках, учтенных в ЕГРН, а именно, в графической части схемы не отображены сведения о земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:3212, который в оспариваемом отказе ошибочно назван Департаментом архитектуры исходным, кроме того, графическая часть схемы содержит информацию о границе 8(24)-9-10, а также о новых характерных точках 9, 10, отсутствующих в списке координат вновь образованного земельного участка, и указанных в условных обозначениях, как обозначение новой характерной точки и часть границы, местоположение которой определено при выполнении кадастровых работ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что пунктом 6 Требований установлено требование указания в схеме расположения земельного участка границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписей (включая кадастровые номера земельных участков), в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что в представленной на согласование схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории не отображен земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3212, поскольку такой участок не является исходным земельным участком, а также в связи с тем, что такой участок не изображен на представленной схеме, является ошибочным.

В представленной схеме образования земельного участка приведены границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3212, являющегося смежным к образуемому земельному участку, однако не указан его кадастровый номер.

В отношении довода Департамента архитектуры о том, что графическая часть схемы содержит информацию о границе 8(24)-9-10, а также о новых характерных точках 9, 10, отсутствующих в списке координат вновь образованного земельного участка, судом первой инстанции сделан вывод о том, что указание на графической части схемы границы 8(24)-9-10, а также точек 9, 10 не препятствует определению границ образуемого земельного участка, так как в текстовой части эти точки не зафиксированы в качестве определяющих земельный участок.

Между тем текстовая часть схемы образования земельного участка не содержит перечня новых характерных точек границ образуемого земельного участка, в то время как на схеме за пределами формируемого земельного участка определены линией границы 8(24)-9-10, не имеющие какого-либо обоснования, что не может быть признано правомерным.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В рассматриваемом случае Департамент архитектуры установил, что ООО "ТЦ "Континент" разработало спорную схему с нарушением требований к образуемым земельным участкам, установленных ЗК РФ.

Так, в силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Как указано выше, согласно запрошенным посредством межведомственного информационного взаимодействия сведениям в ЕГРН содержатся сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:35, как имеющего обременение прав и ограничение объекта недвижимости в виде ипотеки АО "Альфа-Банк" по 23.09.2028, согласие которого на образование спорного земельного участка в представленных на согласование документах отсутствовало.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы заинтересованного лица о том, что вывод суда первой инстанции о том, что нормы действующего законодательства не содержат прямого указания на необходимость получения согласия всех землепользователей и залогодержателей исходного земельного участка при обращении с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка под зданием в аренду, противоречит вышеизложенным нормам ЗК РФ.

Согласие залогодержателей исходных земельных участков должно быть на стадии утверждения схемы расположения земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в связи с чем у Департамента архитектуры не имелось оснований для утверждения спорной схемы ввиду отсутствия согласия залогодержателя на образование земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, согласно спорной схеме образование земельного участка площадью 31 762 кв.м в испрашиваемых границах осуществляется путем перераспределения нескольких смежных земельных участков, находящихся в аренде, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно положениям абзаца 2 пункта 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка.

Пунктом 4 части 1 статьи 39.27 ЗК РФ предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается, в том числе, в случае, если границы земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и земель и земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не предоставлены гражданам и юридическим лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, приводятся в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы) при условии, что площадь земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

При этом в случае, указанном в подпункте 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ, перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами и лицами, которым предоставлены такие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории (пункт 2.1 статьи 39.27 ЗК РФ).

Таким образом, вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции, образование земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости в иных границах, в данном случае должно осуществляться путем перераспределения земельных участков, находящихся в публичной собственности, между собой с соблюдением положений действующего законодательства об образовании таких участков, в том числе положений подпункта 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ о необходимости наличия утвержденного проекта межевания территории.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, проект межевания территории, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, не утвержден.

В связи с изложенными обстоятельствами оспариваемый отказ Департамента архитектуры в предварительном согласовании предоставления земельного участка, изложенный в ответе от 31.01.2023 N Исх-ДАГ/06-01/932, соответствует действующему законодательству РФ, права и законные интересы общества не нарушает, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права являются основаниями для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Таким образом, решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2023 по делу N А46- 3524/2023 подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент архитектуры освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе не распределяется, за подачу заявления относится на общество.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2023 по делу N А46- 3524/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Континент" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Н.Е. Котляров А.Н. Лотов