Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2020 г. N 09АП-53325/20 по делу N А40-122422/2019

г. Москва

09 декабря 2020 г.

Дело N А40-122422/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Товарищества собственников жилья "Кварт-5/3"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2020

по делу N А40-122422/19-28-786, принятое судьей Хорлиной С.С.

по иску Товарищества собственников жилья "Кварт-5/3" (ОГРН 1037729019283)

к ответчикам: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), ООО "Студия красоты А.М.Ю." (ОГРН 5067746784760),

третьи лица: ООО "КВАРТАЛ", Правительство Москвы,

о признании за Товариществом собственников жилья "Кварт-5/3" право общедолевой собственности на комнаты N N 3; 4; 5; 6; 7; 11 площадью 57,6 кв.м. на первом этаже в Помещении X многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3, с долей в праве пропорционально общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых комнат N N 9; 10; кадастровый N 77:07:0013006:19881 в Помещении X на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3; о признании ничтожным Договор аренды между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Студия Красоты А.М.Ю." от 28.12.2018 за N 00- 00769/18; и регистрацию обременения (аренды) в ЕГРН от 23.01.2019 за N 77:07:0013007:21540- 77/007/2019-2 в части аренды нежилых комнат N N 3; 4; 5; 6; 7; 11 площадью 57,6 кв.м., на первом этаже в Помещении X многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3; о вселении Товарищества собственников жилья "Кварт5/3" в нежилые комнаты N N 3;4;5;6; площадью 26, 7 кв.м., на первом этаже в Помещении X многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3., и обязать Департамент городского имущества г. Москвы и Общество с ограниченной ответственностью "Студия Красоты А.М.Ю." не чинить препятствия Товариществу собственников жилья "Кварт-5/3" в пользовании указанными нежилыми помещениями (с учетом уточнений, приятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сидоров М.Н. по доверенности от 19 апреля 2019 года, уд. адвоката N 6578 от 22 июля 2003 года;

от ответчиков: ООО "Студия красоты А.М.Ю.": Майорова Ю.М. по доверенности от 19 февраля 2019 года, уд. адвоката N 7700 от 06 апреля 2005 года; Департамент городского имущества города Москвы: Кашина Л.А. по доверенности от 28 ноября 2019 года, диплом N ВСА 0380419 от 17 июня 2005 года не явился, извещен;

от третьего лица: Правительство Москвы: Кашина Л.А. по доверенности от 27 августа 2019 года, диплом N ВСА 0380419 от 17 июня 2005 года;

от ООО "КВАРТАЛ": не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Кварт-5/3" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы и обществу с ограниченной ответственностью "Студия красоты А.М.Ю." (далее - ответчики, Департамент и ООО "Студия красоты А.М.Ю.") с требованиями о:

- признании за истцом права общедолевой собственности на комнаты N 3, 4, 5, 6, 7, 11 площадью 57,6 кв.м. на первом этаже в Помещении Х многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3, с долей в праве пропорционально общей площади принадлежащих ему на праве собственности помещений нежилых комнат N 9, 10; кадастровый номер N 77:07:0013006:19881 в Помещении Х на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3;

- признании ничтожным договора аренды между Департаментом и ООО "Студия Красоты А.М.Ю." от 28.12.2018 года за N 00-00769/18; регистрацию обременения (аренды) в ЕГРН от 23.01.2019 г. за N 77-07:0013007:21540-77/007/2019-2 в части аренды нежилых комнат N N 3, 4, 5, 6, 7, 11 площадью 57,6 кв.м. на первом этаже в Помещении Х многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3;

- вселении истца в нежилые комнаты N N 3, 4, 5, 6; площадью 26,7 кв.м., на первом этаже в Помещении Х многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул.Удальцова, д. 5, копр. 3, и обязать Департамент и ООО "Студия Красоты А.М.Ю." и обязании не чинить препятствия истцу в пользовании указанными нежилыми помещениями.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2020 по делу N А40-122422/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель Общества возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Представитель Департамента и Правительства возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "КВАРТАЛ".

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых комнат N 9, 10, общей площадью 30,7 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0013006:19881, на основании заключенного 25.04.2013 года между истцом (ТСЖ "Кварт-5/3") и ОАО "Квартал" (Генеральный инвестор - застройщик) договора N 2504/13КПНП-ЗГ о купле-продаже указанных помещений, зарегистрированный в ЕГРП за номером N 77-77-07/033/2013-565.

Остальные нежилые комнаты N 1-8, 11 в Помещении Х, площадью 115 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0013007:21540, зарегистрированы на праве собственности за городом Москвой, регистрационная запись N 77-77/012-77/012/223/2015-633/1 от 03.09.2015 на основании заключенного 13.09.1993 года Правительством г. Москвы и ООО "Квартал" Инвестиционного контракта, а также Соглашение сторон Инвестиционного проекта, заключенное в форме Акта-1 от 27.04.2004 года, о разделе имущества в части распределения нежилых площадей полезного назначения, в результате которых г. Москва получил в собственность в корпусе 3 объекта N 2 нежилые помещения полезного назначения общей площадью 270,00 кв.м. (включая комнаты 1-8 и 11 помещения N Х и комнаты 1-14 помещения N VI), а Генеральный инвестор (ООО "Квартал") нежилые помещения полезного назначения общей площадью 30,7 кв.м. (1 этаж, комнаты 1-8 помещения N Х) (т. 1, л.д. 127-139, т. 2 л.д. 32, т. 2 л.д. 77, 78-81).

28.12.2018 года между Департаментом (арендодателем) и ООО "Студия красоты А.М.Ю." (арендатором) по результатам аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы, заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3, 1 этаж, помещение Х, комнаты 1-8, 11, площадью 115 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0013007:21540, сроком до 21.11.2028 года (т. 1 л.д. 13-30), зарегистрированный 23.01.2019 года за номером 77:07:0013007:21540-77/007/2019-2, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т. 1 л.д. 40-43, т. 1 л.д. 163-164).

06.12.2018 года помещение Х, комнаты 1-8, 11 переданы Департаментом арендатору ООО "Студия Красоты А.М.Ю." по акту (т. 1 л.д. 33)..

В обоснование иска истец указал, что комнаты N N 1; 2; 8; 9; 10; в Помещении являются изолированными и обособленными как друг от друга, так и от спорных комнат, т. е. пригодны для раздельного и самостоятельного использования в качестве отдельных нежилых помещений, в т.ч. могут принадлежать по отдельности разным собственникам.

Спорные комнаты в Помещении согласно экспликации БТИ представляют собой: комната N 3 уборная, площадью 1,6 кв.м. комната N 4 умывальная, площадью 1,8 кв.м. комната N 5 коридор, площадью 16,3 кв.м. комната N 6 кладовая (подсобное), площадью 7 кв.м. комната N 7 коридор, площадью 28,7 кв.м. комната N 11 тамбур входной двери, площадью 2,2 кв.м. т. е. не являются изолированными и обособленными, не пригодны для самостоятельного использования как в отдельности так и в совокупности, а объединены общим функциональным назначением для обслуживания всего Помещения, поскольку обеспечивают доступ в каждую его изолированную часть (тамбур входной двери и коридоры), общую санитарно-гигиеническую функцию (уборная и умывальная), а так же хранение средств пожаротушения и санитарно-гигиенического оборудования, как-то: пожарного гидранта, огнетушителя, средств уборки и т.д. (кладовая (подсобное).

Вышеуказанное подтверждается тем, что площадь изолированных комнат офисных N N 1; 2; 8; 9; 10; составляет 88,1 кв.м., то есть согласно СанПиН 2.2.2/2.4.1340- 03; при допустимой площади одного рабочего места в размере 4, 5 кв.м.

Помещение спроектировано для труда не более (88,1/4,5) 20 человек. Согласно СНиП 31-06-2009 (Общественные здания и сооружения), на 20-30 человек предусматривается один санузел, а так же смежное с санузлом помещение для хранения, очистки и сушки уборочного инвентаря площадью не мене 4 кв.м. Т.е. по нормам СНиП и СанПин общие для всего Помещения санузел (уборная и умывальная), а так же кладовая (подсобное). Согласно разделу "Заключение" Акта осмотра нежилого помещения города Москвы от 13.07.2016 г., составленному комиссионно с участием представителей МосгорБТИ, ДГИ г. Москвы, Управы района, представителя ТСЖ "Кварт-5/3; спорные комнаты признаны помещениями общедолевой собственности.

Там же указано, что ключи двери между коридорами (комнаты 5 и 7), хранятся в ДГИ г. Москвы. Поскольку Спорные комнаты N N 3; 4; 5; 6; 7; не могут использоваться в отрыве (отдельно) от комнат N N 1; 2; 8; 9; 10 по своему функциональному назначению предназначены для их обслуживания (вспомогательные), т. е. свойством обособленности и изолированности не обладают, являются принадлежностью последних.

Так как правовой режим вещи-принадлежности следует правовому режиму главной вещи, спорные комнаты N N 3; 4; 5; 6; 7; 11 будучи общим имуществом собственников Комнат N N 1; 2; 8; 9; 10; в Помещении X. первого этажа многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3, подчиняются правовому режиму общего имущества т. е. состав собственников Комнат N N 3; 4; 5; 6; 7; 11 не может быть отличным от состава собственников комнат N N 1; 2; 8; 9; 10;

Согласно иску, при таких обстоятельствах, с даты приобретения комнат N N 9; 10; истец одновременно приобрел в силу закона право общедолевой собственности на комнаты N N 3; 4; 5; 6; 7; 11 в Помещении X.

Истец, полагая, что его права нарушены ввиду регистрации права единоличной собственности за г. Москвой и регистрации права аренды за арендатором ООО "Студия Красоты А.М.Ю.", поскольку - нежилые комнаты N 3, 4, 5, 6, 7, 11 в Помещении Х площадью 57,6 кв.м., являются общедолевой собственностью совместно истца и г. Москвы, а не единоличной собственностью г. Москвы, в связи с чем, последний был не вправе передавать указанные помещения в аренду ООО "Студия Красоты А.М.Ю.";

- ответчиками ограничен доступ истца к нежилым комнатам N 3, 4, 5, 6; площадью 26,7 кв.м., которые он полагает принадлежащими ему на праве общедолевой собственности, обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

При рассмотрении иска, ответчиками было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд первой инстанции, делая вывод о пропуске ТСЖ срока исковой давности исходил из того, что о нарушенном праве истец должен был узнать с 27.04.2004, то есть даты подписания Акта N 1 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части встроенных нежилых помещений, согласно Договора о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов 32-33 муниципального округа от 13.09.1993 года и дополнительных соглашений к нему.

Поскольку истцом не представлено доказательств того, что заключение между Департаментом и ООО "Студия Красоты А.М.Ю." Договора аренды недвижимого имущества повлекло для него какие-либо неблагоприятные последствия, оснований для признания указанной сделки недействительной суд также не усмотрел.

С учетом установленных судом обстоятельств требования истца о вселении Товарищества собственников жилья "Кварт-5/3" в нежилые комнаты N N 3;4;5;6; площадью 26, 7 кв.м., на первом этаже в Помещении X многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 3., и обязании Департамент городского имущества г. Москвы и Общество с ограниченной ответственностью "Студия Красоты А.М.Ю." не чинить препятствия Товариществу собственников жилья "Кварт-5/3" в пользовании указанными нежилыми помещениями, удовлетворению также были оставлены без удовлетворения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу п.1 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Исходя из разъяснений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, при отнесении конкретного имущества, расположенного в многоквартирном доме, к общему имуществу собственников помещений в этом доме необходимо, чтобы данное помещение не только использовалось для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме, но и не имело иного самостоятельного назначения.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, заявитель указывает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта не принял во внимание, что спорное имущество подлежит отнесению к общедомовому, в силу его целевого назначения.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленный довод приходит к выводу о его несостоятельности в силу следующих причин.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) и данным Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (пункт 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Из материалов дела следует, что созданный на основании инвестиционного контракта объект недвижимости введен в эксплуатацию.

Право собственности города Москвы на спорные помещения зарегистрировано 03.09.2015 запись N 77-77/012-77/012/233/2015-633/1. Спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости и в этом качестве прошли технический учет.

Указанный довод подтверждается экспликацией помещений, в котором содержится указание на назначение спорных помещений - Тип: Учрежденческие, характеристики: кабинет, комната отдыха, коридор, санузел.

Из материалов дела следует, что 27.04.2004 года был подписан Акт N 1 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части встроенных нежилых помещений, согласно Договора о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов 32-33 муниципального округа от 13.09.1993 года и дополнительных соглашений к нему (далее - Акт N 1), в т.ч. на инвестиционном объекте N 2 - жилой дом с подземной стоянкой на 50 мест и встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 2 и 3 (строительный адрес: ул. Удальцова, 7-1, секции I и II).

Согласно п. 4.1. указанного Акта N 1 ч от 27.04.2004 года в результате проведенного распределения нежилых площадей полезного назначения город Москва получил в собственность в корпусе 3 объекта N 2 нежилые помещения полезного назначения общей площадью 270,00 кв.м. (1 этаж, комнаты 1-8 и 11 помещения N Х, комнаты 1-14 помещения N VI), а генеральный Инвестор (ООО "Квартал") нежилые помещения полезного назначения общей площадью 30,7 кв.м. (1 этаж, комнаты 1-8 7 помещения N Х), которые, впоследствии были приобретены Истцом ТСЖ "Кварт-5/3 " по возмездному договору купли-продажи от 25.04.2013 года N 2504/1ЗКПНП-ЗГ, заключенному с ООО "Квартал".

Согласно абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Как видно из материалов дела, спорные помещения не поступали в общую собственность г. Москвы и истца, равно как и его правопредшественник (застройщика - ООО "Квартал").

Материалами дела подтверждается факт поступления спорного имущества в собственность г. Москвы.

Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 12.12.2011 года N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества, при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Таким образом, основанием для регистрации имущественных прав на вновь созданное в рамках инвестиционного контракта имущество является подписанный сторонами акт о результатах реализации инвестиционного контракта.

В соответствии со ст. 3 Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 года N 1089-ПП89-ПП "Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов" (в ред. Постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 года N 305-ПП) подготовку протоколов предварительного (итогового) распределения площадей и актов о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционных проектов осуществляют следующие уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы:

- по объектам жилого и смешанного назначения - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;

- по объектам нежилого назначения - Департамент городского имущества города Москвы.

В случае заключенных договоров долевого участия в порядке, предусмотренном N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", реализация имущественных прав покупателя возможна до оформления акта о результатах реализации инвестиционного контракта в порядке, определенном ст. 16 N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Представленный в материалы дела подписанный Правительством г. Москвы и ООО "Квартал" Акт-1 от 27.04.2004 года о результатах реализации указанного выше Инвестиционного контракта от 13.09.1993 года, подтверждает взаимное выполнение сторонами своих обязательств с распределением помещений между участниками Инвестиционного контракта.

Поскольку обязательства сторон по Инвестиционному контракту прекращены и исполнены, что подтверждается письмом Департамента города Москвы по конкурентной политике от 14.10.2019 года (т. 2 л.д. 1-2), и между сторонами отсутствовали претензии друг к другу при подписании Акта-1 от 27.04.2004 года о результатах реализации инвестиционного контракта, следовательно, стороны произвели соотношение и раздел недвижимого имущества по итогам реализации контракта.

Таким образом, с учетом п. 6 Акта-1, с момента его подписания 27.04.2005 года Правительство Москвы и ООО "Квартал" достигли соглашения о разделе между собой помещений полезного назначения. Указанный Акт-1 от 27.04.2004 года недействительным (ничтожным) в установленном законом порядке судом не признавался, сторонами Инвестиционного контракта не расторгался.

Между тем, вопреки содержания Акта-1 от 27.04.2004 года о передаче городу Москве спорных помещений, заявитель жалобы полагает, что спорные помещения не перешли в индивидуальную собственность города Москвы, а поступили в общую долевую собственность Генерального инвестора и города Москвы.

Указанный Акт-1 исполнен сторонами и ни кем не оспорен.

Заявленные требования, в случае их удовлетворения, повлекут за собой несправедливое уменьшение имущества, полученного г. Москвой, в качестве встречного предоставления по Договору, заключенному 13.09.1993 года Правительством г. Москвы и ООО "Квартал" о совместной деятельности по реконструкции и застройке, что одновременно создаст неосновательное обогащение на стороне ООО "Квартал" и его приемника-истца.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доказательств, подтверждающих, что спорные объекты изначально предназначалась именно для обслуживания более одного помещения как объекта с распространением режима общедолевой собственности, либо доказательства, подтверждающие о финансировании и содержании собственниками иных помещений данного многоквартирного дома и/или истцом спорных помещений как объекта общедолевой собственности, истцом не представлено.

В соответствии с п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственника и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 354 от 06.05.2011 года установлено, что "внутридомовые инженерные системы" - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

Спорные Помещения с момента постройки дома предназначалось для передачи в собственность г. Москве, и, по согласованию г. Москвы и ООО "Квартал" (правопредшественника истца), признавались в качестве помещений "полезного назначения".

В соответствии с п. 2 пп. б) Акта-1 (стр. 2, 8), согласно выпискам из технических паспортов Территориального БТИ Западное-2 введенные в эксплуатацию объекты характеризуются следующими показателями, в частности Объект N 2 (корпус 3) по адресу: Москва, ул. Удальцова, д. 5: площади нежилых помещений полезного назначения - учрежденческие составляют 300,7 кв.м. и расположены на 1 этаже в помещениях VI и Х. При этом, общая площадь помещений общего пользования и инженерного назначения в корпусе 3 по адресу: Москва, ул. Удальцова, д. 5 составляет 3.338 кв.м., и не располагаются в спорных помещениях.

Согласно п. 4 Акта-1 (стр. 11) нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, в т.ч. в корпусе 3 адресу: Москва, ул. Удальцова, д. 5 площадью 3.338 кв.м., неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части инвестиционных объектов, в т.ч. корпуса 3 адресу: Москва, ул. Удальцова, д. 5, соответственно (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, машинные отделения, электрощитовые, мусорокамеры, консъержные) являются общей долевой собственностью Администрации и Генерального Инвестора в долях пропорционально их долям по жилой площади объектов.

Согласно того же п. 4 Акта-1 (стр. 11) в случае создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) данные площади передаются в общую долевую собственность членов ТСЖ в соответствии с Законом города Москвы от 09.11.1994 года N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

Таким образом, стороны Акта-1 определили судьбу помещений "общего пользования и инженерного назначения", отличных от спорных помещений.

Актом спорные помещения не отнесены к категории помещений "общего пользования и инженерного назначения".

Исходя из положения п. 1 ст. 290 ГК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений в доме. Согласно технической документации нежилое Помещение Х в целом изначально имеет самостоятельное функциональное назначение "учрежденческое" (т. 1 л.д. 32).

Помещения, принадлежащие г. Москве и истцу были предназначены и сформированы для самостоятельного использования, о чем свидетельствует присвоение таким помещениям самостоятельных кадастровых номеров (77:07:0013007:21540 и 77:07:0013006:19881 соответственно); и использовались в целях, не связанных с обслуживанием других помещений помещения, и не использовались фактически в качестве общего имущества здания или помещения.

Учитывая вышеизложенное, спорные объекты не могут быть отнесены к общедолевому имуществу ни собственников помещений многоквартирного дома в силу положений ст. 36 ЖК РФ, ни собственников отдельных комнат в Помещении Х в силу указанных выше разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 года N 8557/13.

Относительно довода о необоснованном применении судом первой инстанции срока исковой давности, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно правовой позиции, приведенной в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", право на обращение с иском о признании права отсутствующим имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРП.

Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Согласно абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" на требования о признании права общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. При этом, в соответствии с п. 1 ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, что применяется ко всем случаям универсального правопреемства. Между тем, с учетом фактических обстоятельств дела, о способе и порядке распределении Спорных помещений было известно правопредшественнику истца - ООО "Квартал", еще с 27.04.2004 года.

Так, 27.04.2004 года был подписан Акт N 1 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части встроенных нежилых помещений, согласно Договора о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов 32-33 муниципального округа от 13.09.1993 года и дополнительных соглашений к нему (далее - Акт N 1), в т.ч. на инвестиционном объекте N 2 - жилой дом с подземной стоянкой на 50 мест и встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 5, корп. 2 и 3 (строительный адрес: ул. Удальцова, 7-1, секции I и II).

Согласно п. 4.1. указанного Акта N 1 от 27.04.2004 года в результате проведенного распределения нежилых площадей полезного назначения город Москва получил в собственность в корпусе 3 объекта N 2 нежилые помещения полезного назначения общей площадью 270,00 кв.м. (1 этаж, комнаты 1-8 и 11 помещения N Х, комнаты 1-14 помещения N VI), а генеральный инвестор (ООО "Квартал") нежилые помещения полезного назначения общей площадью 30,7 кв.м. (1 этаж, комнаты 9, 10 помещения N Х), которые, впоследствии были приобретены Истцом ТСЖ "Кварт-5/3" по возмездному 3 договору купли-продажи от 25.04.2013 года N 2504/13КПНП-3Г, заключенному с ООО "Квартал".

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. В соответствии с п. 1 ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, что применяется ко всем случаям универсального правопреемства.

С учетом фактических обстоятельств дела, о способе и порядке распределении Спорных помещений правопредшественника истца - ООО "Квартал", было известно еще с 27.04.2004, следовательно с учетом того что с настоящим иском ТСЖ обратилось только 16.05.2019, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о пропуске истцом срока исковой давности.

При этом судебная коллегия находит необоснованным ссылку заявителя жалобы на то обстоятельство, что течение срока исковой давности прерывалось в связи с подписанием акта 13.07.2016.

В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново. Согласно правой позиции, изложенной в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 15/18 от 15.11.2001 года, перерыв исковой давности может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Согласно абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" на требования о признании права общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Истец ссылался на акт осмотра нежилого помещения города Москвы от 13.07.2016 года, дата составления которого находится за пределами истекших сроков исковой давности указанных выше (23.04.2007 года или 25.04.2016 года), следовательно правила ст. 203 ГК РФ в данном случае не применимы.

Учитывая, что спорные помещения не относятся к общедомовому имуществу, то заключение Договора не нарушает права истца, заключен с законным собственником спорного имущества, то оснований для его признания недействительной сделкой, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ не имеется.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2020 по делу N А40-122422/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев