Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2020 г. N 09АП-57068/20 по делу N А40-69545/2020

г. Москва

14 декабря 2020 г.

Дело N А40-69545/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Алексеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2020 по делу N А40-69545/20

по заявлению ООО "КАРА+"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:	Куликова Ю.С. по дов. от 25.11.2020;
от заинтересованного лица:	Михнев М.П. по дов. от 25.12.2019;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2020 удовлетворены требования ООО "КАРА+" к ДГИ города Москвы о признании незаконным решения от 17.03.2020 N ДГИ-1-17878/20-1 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97 по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002013:97 по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А. за плату без проведения торгов.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушанного мнения представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "КАРА+" был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.10.2006 N М-02-027362, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А, предоставленный сроком на 49 лет для эксплуатации здания склада, далее - Договор.

Дополнительным соглашением от 07 мая 2014 года цель предоставления участка была изменена под проектирование и строительство объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 24 августа 2009 г N RU77-110000-000478.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Срок действия договора до 04 марта 2020 года.

Обществом получено Разрешение на строительство N RU77110000-010570 от 09.02.2015 на основании которого возведен объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа: устройство ж/б монолита - 100%, устройство внутренних перегородок - 90%, устройство фасадов - 40%, устройство кровли - 90%, устройство внутренней канализации - 70%, устройство внутренней вентиляции - 10%, устройство внутренней системы пожаротушения - 35%, устройство внутреннего электричества- 95%, устройство наружного отопления - 80%, устройство наружного водостока - 80%, устройство ИТП -80% о, устройство щитовой - 80%).

Указанная степень готовности объекта незавершенного строительства подтверждается письмом Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) исх. N 09-886/20-(2)-1 от 19.02.2020.

20 февраля 2020 года общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97, по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А в аренду на новый срок для завершения строительства.

Письмом от 17.03.2020 N ДГИ-1-17878/20-1 Департамент сообщил об отказе в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что Департамент не располагает информацией о зарегистрированных в установленном порядке имущественных прав ООО "КАРА+" на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Пришвина вл. 4А.

Заявитель, полагая, что указанное решение не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 4, 198, 200 АПК РФ, правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Заявителем не представлено доказательств того, что им соблюдена совокупность условий, предусмотренных п. п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, позволяющая ему заключить договор аренды без проведения торгов, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании нижеследующего.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено, что испрашиваемый земельный участок должен быть образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Кроме того, на указанном участке имеются объекты незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 названного Кодекса.

Из буквального толкования приведенной нормы пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: 1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015; 2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения и не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение ВС РФ от 19.09.2017 г. N 305-ЭС17-7338).

Договор долгосрочной аренды земельного участка N М-02-027362 заключен сторонами до 01.03.2015 - 31.10.2006.

Суд первой инстанции правомерно указал, что согласно представленным Обществом документов - разрешению на строительство N RU77110000-010570, справки Мосгосстройнадзора на испрашиваемом земельном участке возведен объект объект незавершенного строительства -Гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа: устройство ж/б монолита - 100%, устройство внутренних перегородок - 90%, устройство фасадов - 40%, устройство кровли - 90%, устройство внутренней канализации - 70%), устройство внутренней вентиляции - 10%>, устройство внутренней системы пожаротушения - 35%), устройство внутреннего электричества- 95%, устройство наружного отопления - 80%>, устройство наружного водостока -80%о, устройство ИТП - 80%>, устройство щитовой - 80%>.

Для завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию необходимо заключение договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, доводы ДГИ города Москвы, что Департамент не располагает информацией о зарегистрированных в установленном порядке имущественных прав ООО "КАРА+" на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Пришвина вл. 4А. не является основанием для отказа в предоставлении застройщику земельного участка на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства по правилам подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

ДГИ города Москвы указывает, что на земельный участок был зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий.

Однако, в нарушение ст. 65 АПК РФ никаких доказательств тому, в том числе выписок из ЕГРН, Департаментом в материалы дела не представлено.

Статья 346 ГК РФ предусматривает согласие залогодержателя лишь на отчуждение заложенного имущества.

Заявитель является Застройщиком 15-ти этажного Гостиничного комплекса помещений под коммерческое и административное использование и апартаментами квартирного типа по адресу: г.Москва, ул.Пришвина, вл.4А.

Земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002013:97 предоставлен Заявителю под строительство по договору аренды от 31.10.2006 N М-02-027362.

Деятельность застройщика регламентируется нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее-214-ФЗ.

В силу 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Однако, ни нормами 214-ФЗ, ни нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не установлено требование о получении согласия участников долевого строительства на предоставление земельного участка в аренду с целью завершения строительства объекта.

Статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласие залогодержателя предусмотрено на отчуждение заложенного имущества.

Пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ Федеральный закон от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" определено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущества или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Однако, указанные полномочия относятся к регистрирующему органу коим Департамент не является.

Департаментом не указано, что за арест зарегистрирован в отношении земельного участка и не обосновано, как наличие ареста влияет на предоставление земельного участка в аренду с целью завершения строительства объекта по имеющемуся договору.

Таким образом, при предоставлении земельного участка в аренду с целью завершения строительства объекта, такие основания для отказа, как наличие залога, ареста, отсутствие согласия залогодержателей, законом не предусмотрены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемый заявителем отказ Департамента городского имущества города Москвы не соответствует положениям законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, положения п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем суд полагает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя в установленном законом порядке.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия признает несостоятельными ввиду следующего.

По смыслу части 1 статьи 64, части 1 и 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2020 по делу N А40-69545/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

М.В. Кочешкова Т.Т. Маркова