Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2021 г. N Ф05-6376/21 по делу N А40-69545/2020

город Москва

29 апреля 2021 г.

Дело N А40-69545/20

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Ананьиной Е.А., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от заявителя: Куликова Ю.С., доверенность от 25.11.2020;

от заинтересованного лица: Путенко М.В., доверенность от 29.12.2020;

рассмотрев 22 апреля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 31 августа 2020 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 14 декабря 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А40-69545/20

по заявлению ООО "КАРА+"

об оспаривании решения

к Департаменту городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "КАРА+" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) о признании незаконным решения от 17.03.2020 N ДГИ-1-17878/20-1 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97 по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А, и об обязании предоставить в аренду указанный земельный участок за плату без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2020 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между департаментом и обществом заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.10.2006 N М-02-027362, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А, предоставленный сроком на 49 лет для эксплуатации здания склада.

Дополнительным соглашением от 07.05.2014 цель предоставления участка изменена под проектирование и строительство объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 24.08.2009 N RU77-110000-000478.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Срок действия договора - до 04.03.2020.

Обществом получено разрешение на строительство от 09.02.2015 N RU77110000-010570, на основании которого возведен объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа: устройство ж/б монолита - 100 %, устройство внутренних перегородок - 90 %, устройство фасадов - 40 %, устройство кровли - 90 %, устройство внутренней канализации - 70 %, устройство внутренней вентиляции - 10 %, устройство внутренней системы пожаротушения - 35 %, устройство внутреннего электричества - 95 %, устройство наружного отопления - 80 %, устройство наружного водостока - 80 %, устройство ИТП - 80 %, устройство щитовой - 80 %.

Указанная степень готовности объекта незавершенного строительства подтверждается письмом Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) от 19.02.2020 N 09-886/20-(2)-1.

20.02.2020 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А, в аренду на новый срок для завершения строительства.

Письмом от 17.03.2020 N ДГИ-1-17878/20-1 департамент сообщил об отказе в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что департамент не располагает информацией о зарегистрированных в установленном порядке имущественных правах общества на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А.

Общество, полагая, что указанное решение не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды с учетом положений статей 4, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Довод департамента о том, что обществом не представлено доказательств того, что им соблюдена совокупность условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, позволяющая ему заключить договор аренды без проведения торгов, обоснованно отклонен на основании нижеследующего.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что испрашиваемый земельный участок должен быть образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Кроме того, судами установлено, что на указанном земельном участке имеются объекты незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования приведенной нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: 1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015; 2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения и не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Судами установлено, что договор долгосрочной аренды земельного участка N М-02-027362 заключен сторонами до 01.03.2015 - 31.10.2006.

Суды указали, что согласно представленным обществом документам - разрешению на строительство N RU77110000-010570, справке Мосгосстройнадзора, на испрашиваемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства - гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа: устройство ж/б монолита - 100 %, устройство внутренних перегородок - 90 %, устройство фасадов - 40 %, устройство кровли - 90 %, устройство внутренней канализации - 70 %, устройство внутренней вентиляции - 10 %, устройство внутренней системы пожаротушения - 35 %, устройство внутреннего электричества - 95 %, устройство наружного отопления - 80 %, устройство наружного водостока - 80 %, устройство ИТП - 80 %, устройство щитовой - 80 %.

Для завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию необходимо заключение договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного доводы департамента о том, что департамент не располагает информацией о зарегистрированных в установленном порядке имущественных правах общества на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А, обоснованно отклонен судами, поскольку не является основанием для отказа в предоставлении застройщику земельного участка, на котором расположен объекты незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства по правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды отметили, что департамент указал на то, что на земельный участок зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий.

Однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никаких тому доказательств, в том числе выписок из Единого государственного реестра недвижимости, департаментом судам не представлено.

Статья 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает согласие залогодержателя лишь на отчуждение заложенного имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество является застройщиком 15-этажного гостиничного комплекса помещений под коммерческое и административное использование и апартаментами квартирного типа по адресу: г. Москва, ул. Пришвина, вл. 4А.

Земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002013:97 предоставлен обществу под строительство по договору аренды от 31.10.2006 N М-02-027362.

Деятельность застройщика регламентируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В силу Федерального закона N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как правомерно отметили суды, ни нормами Федерального закона N 214-ФЗ, ни нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не установлено требование о получении согласия участников долевого строительства на предоставление земельного участка в аренду с целью завершения строительства объекта.

Статьей 37 Закона об ипотеке предусмотрено согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.

Пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущества или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Однако, как правомерно отметили суды, указанные полномочия относятся к регистрирующему органу, которым департамент не является.

Суды отметили, что департаментом не указано, что за арест зарегистрирован в отношении земельного участка и не обосновано, как наличие ареста влияет на предоставление земельного участка в аренду с целью завершения строительства объекта по имеющемуся договору.

Таким образом, суды правомерно заключили, что при предоставлении земельного участка в аренду с целью завершения строительства объекта, такие основания для отказа, как наличие залога, ареста, отсутствие согласия залогодержателей, законом не предусмотрены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ департамента не соответствует положениям законодательства и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования общества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, положения пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем суды правомерно обязали департамент устранить допущенные нарушения прав общества в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2020 года по делу N А40-69545/20 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

Е.А. Ананьина Е.Е. Шевченко