Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2020 г. N 10АП-17569/20

г. Москва

16 декабря 2020 г.

Дело N А41-22255/20

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Виткаловой Е.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации г.о. Химки МО: Кичула В.В., представитель по доверенности от 31.07.2020;

от ООО "РУСАЛИНВЕСТ": Канторович Н.В., представитель по доверенности от 11.09.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РусАлИнвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 17.09.2020 по делу N А41-2225/20, по иску Администрации г.о. Химки МО к ООО "РУСАЛИНВЕСТ" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Химки МО обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "РУСАЛИНВЕСТ" о взыскании 81 437, 14 руб. неустойки за период с 16.12.2018 г. по 13.02.2020 г., 17 165, 06 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта (в случае неисполнения), о расторжении договора аренды N ЮА-163 от 29.11.2010, об обязании ответчика возвратить земельный участок с КН50:10:010110:36 (с учетом принятых судом уточнений и частичного отказа от иска).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2020 по делу N А41-2225/20 требования Администрации г.о. Химки МО удовлетворены в части взыскания 81 437, 14 рублей неустойки, расторжения договора аренды от 29.11.2010 г. N ЮА-163, обязания ООО "РУСАЛИНВЕСТ" возвратить истцу земельный участок с КН 50:10:010110:36. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 29.11.2010 г. N ЮА-163, ООО "РусАлИнвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части изменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 29.11.2010 г. N ЮА-163. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции считал установленными.

До начала судебного заседания от ответчика также поступили дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО "РУСАЛИНВЕСТ" поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом ее дополнения, просил изменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части.

Представитель Администрации г.о. Химки МО в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части, так как соответствующих возражений сторонами не заявлено.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "РусАлИнвест" заключен договор аренды земельного участка с КН 50:10:010110:36 от 29.11.2010 N ЮА-163.

Во исполнение договора администрация (арендодатель) передала обществу (арендатору) земельный участок с кадастровым номером 50:10:010110:36.

Общество по условиям договора обязано вносить арендную плату не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Вследствие ненадлежащего исполнения обществом указанного обязательства за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 566 312 руб.

Сумма начисленных обществу пеней по ставке 0,05 % за каждый день просрочки внесения арендной платы составила 270 587,98 руб.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе заявить о его расторжении в случае, если арендатор не внес арендную плату два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внес ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

После обращения истца в суд ответчик частично погасил долг, в связи с чем истец уточнил требования.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что нарушения ответчиком условий договора носят длительный характер, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Принимая решение в обжалуемой части, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 29.11.2010 N ЮА-163.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе заявить о его расторжении в случае, если арендатор не внес арендную плату два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внес ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

На дату предъявления иска обществом не в полном объеме внесена арендная плата в течение двух кварталов.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом от 05.03.2020 года истец потребовал от ответчика погашения задолженности, выразил намерение расторгнуть договор аренды и предложил явиться в Управление земельных отношений Администрации для оформления документов о расторжении договора аренды. Указанное письмо оставлено без ответа. Факт направления претензии по адресу ответчика подтверждается почтовым уведомлением.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения спорного договора, поскольку по состоянию на 14.09.2020 года, арендная плата за период с 4 кв. 2018 года по 1 кв. 2020 года Арендатором оплачена в полном объеме, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 12 марта 2020 г. N 305-ЭС20-976 по делу N А41-57507/18.

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что ранее в рамках арбитражного дела N А41-24842/17 Администрация городского округа Химки Московской области обращалась с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N ЮА-163 от 29.11.2010 за период со 2 по 4 квартал 2016 года, за 3 квартал 2017 года, расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2017 по указанному делу исковые требования удовлетворены в части взыскания 137 638,76 руб. пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что нарушения ответчиком условий договора носят длительный характер и, то есть это существенное нарушение условий договора аренды, является правильным.

В апелляционной жалобе заявитель также указывает, что пени, заявленные Истцом ко взысканию за период с 16.09.2016 г. по 13.02.2020 г. в размере 270 587, 29 руб. полностью оплачены.

Однако, последняя оплата суммы пени, после уточнения истцом исковых требований, была произведена ответчиком после принятия решения (06.10.2020), в связи с чем указанный довод подлежит отклонению, поскольку суд апелляционной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта на момент его принятия.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указывает следующее.

Исковое заявление направлено Истцом в суд в период действия на территории Московской области режима повышенной готовности в соответствии с постановлением Губернатора Московской области от 12 марта 2020 года N 108-ПГ "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской области системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуации и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (C()VID-20I9) на территории Московской области"

Постановлением Правительства Московской области N 208 11 от 16 апреля 2020 года "Об утверждении Перечня видов деятельности, в отношении которых предоставляется мера поддержки при предоставлении имущества, находящеюся в собственности Московской области, и о предоставлении мер поддержки при предоставлении имущества, находящегося в собственности Московской области" предусмотрена возможность предоставления отсрочки по арендной плате, а пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности Московской области, а также земельными участками, находящимися в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена за период с 1 марта 2020 года по 1 октября 2020 года.

С учетом положений указанных нормативно-правовых актов, ответчик полагает, что требования Истца о применении к Арендатору мер ответственности в связи с несоблюдением сроков внесения арендной платы по Договору в период действия на территории Московской области режима повышенной готовности необоснованны и не соответствуют законодательству, действующему в период действия режима повышенной готовности.

Указанный довод подлежит отклонению, поскольку задолженность по арендным платежам возникла до введения режима повышенной готовности. Обязательства по внесению арендных платежей не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала ответчику были известны при подписании договора.

Доводы ответчика об активных действиях арендатора, направленных на освоение земельного участка, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку основанием расторжения договора по настоящему иску является не внесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесение ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей после получения претензии в разумный срок, при этом претензия в адрес истца была направлена 05.03.2020 года, а имеющаяся задолженность за период с 4 кв. 2018 года по 1 кв. 2020 года погашена не в полном объеме и после подачи искового заявления, апелляционный суд считает, что требование истца о расторжении договора аренды правомерно удовлетворенно судом первой инстанции.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к изменению принятого судом решения в обжалуемой части. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для изменения решения суда в обжалуемо части не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17.09.2020 по делу N А41-2225/20 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.В. Марченкова