Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2020 г. N 19АП-6581/20

город Воронеж

18 декабря 2020 г.

Дело N А35-5477/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "15" декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "18" декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Поротикова А.И., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Каюна А.Д., представителя по доверенности N 05.6-01.01-19/2242 от 20.02.2020;

от индивидуального предпринимателя Глазкова Вячеслава Павловича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2020 по делу N А35-5477/2020 (судья Хмелевской С.И.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Глазкова Вячеслава Павловича к Комитету по управлению имуществом Курской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в части выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Глазков Вячеслав Павлович (далее - истец Глазков В.П.) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в части выкупной цены, изложив пункт 2.1 договора N 936-19с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества, в следующей редакции: "выкупная цена участка по настоящему договору составляет 165 198 руб. 35 коп."; пункт 3 приложения 1 к договору: "% КС - 2,5, согласно постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па"; пункт 4 приложения 1: "стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КС х 2,5%, согласно постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па и составляет: 165 198 руб. 35 коп.".

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.10.2020 по делу N А35-5477/2020 урегулированы условия спорного договора в редакции истца.

Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции истец явку полномочного представителя не обеспечил. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из решения Арбитражного суда Курской области от 18.07.2018 по делу N А35-1269/2018 постановлением Администрации города Курска от 21.06.1999 N 10 на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок уточненной площадью 8,3188 га, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Станционная, 42 для производственно-хозяйственной деятельности кооперативному предприятию "Коопзаготпромторг" Курского облпотребсоюза площадью 6,7382 га (0,81 доли от площади 8,3188 га) и оптовой базе строительных и хозяйственных товаров Курского облпотребсоюза площадью 1,5806 га (0,19 долей от площади 8,3188 га).

30.05.2012 собственники объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 31013 кв.м с кадастровым номером 46:29:101050:51 - ПО "Коопзаготпромторг", Печенкин Иван Григорьевич, ЗАО "Торгово-Выставочный Комплекс "Универсальный" обратились к Комитету по управлению имуществом Курской области с заявлениями о приобретении указанного земельного участка в общую долевую собственность.

29.06.2012 собственники объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 31013 кв.м с кадастровым номером 46:29:101050:51 - ПО "Коопзаготпромторг", Печенкин Иван Григорьевич, ЗАО "Торгово-Выставочный Комплекс "Универсальный" обратились к Комитету по управлению имуществом Курской области с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды на указанный земельный участок.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 N 01-19/1684 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Станционная, 42" вид разрешенного использования земельного участка "для производственно - хозяйственной деятельности" был изменен на "для торговой деятельности".

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 N 01-19/1696а, принятым по ходатайствам ПО "Коопзаготпромторг", ИП Печенкина Ивана Григорьевича, ЗАО "Торгово-выставочный комплекс "Универсальный", было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 31013 кв.м, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Станционная, 42, предоставленным ПО "Коопзаготпромторг" для производственно-хозяйственной деятельности постановлением Администрации города Курска от 27.05.2004 N 1195 "Об утверждении площадей земельных участков по ул. Станционная, 42" (в редакции от 21.08.2007 N 2320, от 22.10.2007 N 2925); данный неделимый земельный участок был предоставлен ПО "Коопзаготпромторг", ИП Печенкину Ивану Григорьевичу, ЗАО "Торгово-выставочный комплекс "Универсальный" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 364 дня для торговой деятельности.

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.09.2013 по делу N A35-13476/2012, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2013 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2014, признан незаконным пункт 1 решения Комитета по управлению имуществом Курской области N 01-19/1684 от 29.06.2012 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Станционная, 42" в части изменения вида разрешенного использования земельного участка площадью 31013 кв.м, расположенного по адресу: г.Курск, ул. Станционная, 42, с кадастровым номером 46:29:101050:51. Суд обязал Комитет по управлению имуществом Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем установления вида разрешенного использования земельного участка площадью 31013 кв.м, расположенного по адресу: Курск, ул. Станционная, 42, с кадастровым номером 46:29:101050:51, предприняв все предусмотренные действующим законодательством меры. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Между ответчиком, ПО "Коопзаготпромторг", ИП Печенкиным И.Г. и ЗАО "Торгово-выставочный комплекс "Универсальный" был заключен договор аренды N 4279-12ю от 05.01.2013 на срок с 29.06.2012 по 27.06.2013.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2014, заключенного с ЗАО "Торгово-выставочный комплекс "Универсальный", ИП Глазков В.П. является собственником одноэтажного нежилого здания, с кадастровым номером 46:29:101050:129, площадью 551 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Станционная, 42, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 22.01.2015 46АТ 081414.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101050:709 площадью 3800 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:709 образован из земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:51 площадью 31013 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Станционная. 42, поставлен на кадастровый учет 07.06.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

02.08.2019 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:709 на срок с 28.06.2019 по 15.01.2020.

28.10.2019 ИП Глазков В.П. обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность без проведения торгов спорного земельного участка.

Ответчик направил в адрес истца проект договора N 936-19с купли-продажи земельного участка, согласно пункту 2.1 которого выкупная цена земельного участка составляет 3 095 100 руб. В приложении к проекту договора выкупная цена земельного участка, указанная в пункте 2.1 проекта договора определена в размере 50% кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 6 190 200 руб. на основании пункта 4 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па.

Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, ИП Глазков В.П. подписал договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка с протоколом разногласий, в котором предложил определить цену выкупаемого участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Письмом от 21.01.2020 ответчик отклонил протокол разногласий и предложил заключить договор купли-продажи земельного участка на предложенных им условиях, поскольку, по мнению ответчика, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком правопредшественниками истца не было переоформлено в установленном законом порядке.

Данные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В данном случае спор об урегулировании разногласий по договору купли-продажи N 936-19с находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах города Курска, правомерен, поскольку ответчик в силу вышеуказанных норм права обязан заключить договор с истцом, являющимся собственником объекта недвижимости.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

Из буквального содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N137-ФЗ) следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в том числе в случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В силу положений пункта 1 статьи Закона N 137-ФЗ при приобретении собственниками зданий, строений, сооружений в собственность находящихся у них на праве аренды земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па утвержден Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов.

Как следует из пункта 6 указанного Порядка, продажа земельных участков, находящихся на праве аренды, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, осуществляется по цене, определяемой в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, в случаях если: 1) в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; 2) такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте 1 настоящего пункта.

Доводы ответчика, указывающего на невозможность выкупа истцом спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности, по льготной цене, определяемой в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, сводятся к тому, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком истцом не было переоформлено в установленном законом порядке в срок до 01.07.2012.

Данные доводы ответчика правомерно не приняты судом области во внимание по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

По смыслу приведенных положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подлежащее переоформлению право считается прекращенным с момента его переоформления, то есть с момента заключения в установленном порядке договора аренды либо государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Данный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.10.2010 N 8155/10.

Как установлено судом области, в связи с обращением собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101050:51 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 N 01-19/1696а право постоянного (бессрочного) пользования прекращено.

По договору N 4279-12ю от 05.01.2013, заключенному ответчиком с ПО "Коопзаготпромторг", ИП Печенкиным И.Г., ЗАО "Торгово-выставочный комплекс "Универсальный", в аренду указанным лицам был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:51, из которого в последующем был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:709.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка N 496-12ю от 05.01.2013 срок аренды участка устанавливается с 29.06.2012 по 27.06.2013.

Пунктом 2 статьи 425 ГК РФ предусмотрено право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу данной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Исходя из изложенного, ЗАО "Торгово-выставочный комплекс "Универсальный", предыдущим владельцем недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, проданной ИП Глазову В.П., своевременно (до 01.07.2012) реализовано право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам на право аренды.

Аналогичная правовая позиция со схожими фактическими обстоятельствами в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:680, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50, образованного также как и земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:51 при разделе земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:0001, изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.06.2019 по делу N А35-4348/2018.

Ссылка заявителя жалобы на решение Арбитражного суда Курской области от 18.07.2018 по делу N А35-1269/2018 несостоятельна, поскольку по данному делу суд отказал в удовлетворении заявления ПО "Коопзаготпромторг" в выкупе земельного участка с кадастровым номером 46:296101050:51 в связи с тем, что признание за одним из трех собственников зданий, находящихся на едином земельном участке, права на приобретение в собственность данного земельного участка будет являться неисполнимым и не приведет к восстановлению нарушенных прав истца. Нормы действующего земельного законодательства предусматривают право на обращение только всех собственников зданий, сооружений или помещений в них для приобретения права собственности на единый земельный участок. При наличии указанных обстоятельств, третьи лица не воспользовались своим правом во вступлении в дело в качестве соистцов.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ выкупная цена участка подлежит определению в льготном размере - 2,5% кадастровой стоимости участка, установленной по состоянию на дату подачи заявления о выкупе земельного участка в собственность.

Таким образом, в пункте 2.1 договора N 936-19с купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, а также в пунктах 3, 4 приложения N 1 к договору следует указать выкупную цену спорного земельного участка в размере 165 198 руб. 35 коп., процент от кадастровой стоимости - 2,5.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Заявитель апелляционной жалобы на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 01.10.2020 по делу N А35-5477/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков М.С. Воскобойников