Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2020 г. N 15АП-7246/20 по делу N А32-678/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 апреля 2021 г. N Ф08-2118/21 настоящее постановление изменено

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2020 г.

дело N А32-678/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

при участии:

от предпринимателя Гребенникова А.И. - представитель Нелепин Э.В. от 24.11.2020 (онлайн-участие),

от Майстренко М.А. - представитель Чирва Н.В. от 16.09.2019 (онлайн-участие),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Майстренко Марина Александровна

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 3 марта 2020 года по делу N А32-678/2019

по иску индивидуального предпринимателя Гребенникова Александра Ивановича

к ответчику: индивидуальному предпринимателю Майстренко Марине Александровне,

при участии третьих лиц: Управления Росреестра по Краснодарскому ркаю (Хостинский отдел), Администрации города Сочи,

по иску индивидуального предпринимателя Майстренко Марины Александровны к Департаменту имущественных отношений города Сочи, Гребенникову Александру Ивановичу,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гребенников А.И. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Майстренко М.А., согласно которого просил:

признать находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 постройку самовольной и обязать ответчика снести самовольно возведенную постройку, расположенную на земельном участке площадью 100 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304009:6, расположенном по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, кинотеатра "Луч", ул. Октября, принадлежащем истцу на праве собственности за счет средств Гребенникова А.И.;

прекратить право Майстренко М.А. на здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая;

обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить в ЕГРН запись от 27.09.2017 N 23:49:0304009:1135 - 23/050/2017-7 по заявлению истца (уточненные требования).

Требование мотивировано возведением спорной постройки в отсутствие разрешительной документации и правоустанавливающих документов на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее - администрация) и Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2019, суд обязал Майстренко М.А. в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку - здание туалета, расположенную на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке площадью 100 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:6 по адресу: г. Сочи, Хостинский р-н, ул. Октября, у кинотеатра "Луч"; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок Гребенникову А.И. предоставлено право осуществить снос спорной постройки за свой счет и своими силами с последующим взысканием понесенных расходов с ответчика.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2019 решение от 14.06.2019 и постановление апелляционной инстанции от 14.08.2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении истцом уточнен предмет иска. В окончательном варианте ИП Гребенниковым А.И. заявлены следующие требования:

признать находившуюся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 постройку самовольной;

обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю в г. Сочи погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 от 27.09.2017 по заявлению Гребенникова А.И.

Определением от 28.01.2020 администрация города Сочи, привлечена к рассмотрению спора в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Администрацией заявлены следующие требования:

признать самовольным строение: Объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литер "А", имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6;

обязать ИП Майстренко М.А. осуществить снос вышеуказанного строения, за свой счет;

обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв.м, инвентарный номер 17290, литер "А", имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6, N 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 от 27.09.2017 по заявлению администрации.

Этим же определением дела N А32-678/2019 и N А32-30348/2019 объединены в одно производство. Делу присвоен номер А32-678/2019.

В рамках дела N А32-30348/2019 судом рассматриваются следующие требования предпринимателя Майстренко М.А. к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), к Гребенникову А.И.: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. Октября, у кинотеатра "Луч", заключенный между департаментом и Гребенниковым А.И.;

обязать Управление Росреестра по г. Сочи аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Гребенникова А.И. от 30.10.2014, рег. номер 23-23-01/2089/2014-4832.

Администрация направила в суд ходатайство об уточнении предмета самостоятельных требований относительно предмета спора и просит суд:

признать самовольным строение: Объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литер "А", имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, ранее расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6;

обязать Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект капитального строительства - здание туалета площадью 9 кв.м, инвентарный номер 17290, литер "А", имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6, N 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 от 27.09.2017 по заявлению администрации.

Администрация в отзыве также указала на пропуск ИП Майстренко М.А. срока исковой давности по заявленным требованиям.

ИП Майстренко М.А. заявлено ходатайство об уточнении предмета иска, согласно которого она просит:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г Сочи, Хостинский р-н, ул. Октября, у кинотеатра "Луч", заключенный между департаментом и Гребенниковым А.И.;

обязать Управление Росреестра по г. Сочи аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Гребенникова А.И. от 30.10.2014, рег. номер 23-23-01/2089/2014-4832;

обязать департамент заключить с ИП Майстренко М.А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. Октября, у кинотеатра "Луч".

Ходатайство судом первой инстанции рассмотрено и отклонено на основании статьи 49 АПК РФ, поскольку требование об обязании заключить договор купли-продажи является новым требованием (изменяется предмет и основание иска).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2020 в удовлетворении исковых требований Гребенникова А.И. и Майстренко М.А. отказано. Погашена запись в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта: здание туалета площадью 9 кв.м, имеющего кадастровый номер 23:49:0304009:1135, расположенный на земельном участке с кадастровынм номером 23:49:0304009:6 по адресу: г.Сочи, Хостинский район, улица Платановая. В остальной части иска Администрации города Сочи отказано.

Арбитражный суд указал, что, поскольку решениями судов общей юрисдикции признаны недействительными сделки по отчуждению здания туалета, у Гребенникова А.И. отсутствует субъективное право подлежащее защите.

В отношении требований Майстренко А.И. суд применил исковую давность, о которой было заявлено Администрацией города Сочи и Гребенниковым А.И.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, Майстренко А.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать Администрации города и Гребенникову в их исках, а исковые требования Майстренко А.И. удовлетворить в полном объеме. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, неправильно установил фактические обстоятельства. Суд ошибочно отказал в признании недействительности договора купли-продажи от 08.09.2014. Суд неправильно пришел к выводу об отсутствии у Майстренко А.И. юридического интереса в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, не учтя, что туалет был снесен во исполнение отмененного решения суда. Выводы суда о невозможности восстановления здания туалета противоречат позиции Верховного суда. Спорный объект не является объектом самовольного строительства, а возник в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Гребенникова А.И., в котором он просил исключить вывод о ничтожности договора купли-продажи земельного участка, и поддерживает свои исковые требования.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители Гребенникова А.И. и Майстренко М.А. поддержали свои позиции.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в том числе, путем публикации определения суда на сайте суда в срок, установленный частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в апелляционный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Как усматривается из материалов дела, что 17.06.2013 на основании договора купли-продажи от 19.04.2013, заключенного с гр. Глоба Д.С., зарегистрировано право собственности Гребенникова А.И. на здание туалета, площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, ранее находившееся в муниципальной собственности. Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2014 N 22/319/2017-428.

Из указанной выписки также следует, что здание туалета было передано в аренду Майстренко М.А. по договору аренды муниципального имущества от 20.07.2008 N П/27-2008 на срок до 18.07.2011.

8 сентября 2014 года муниципальное образование город Сочи (продавец) и Гребенников А.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: фактически занимаемый туалетом, площадью 100 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304009:6, расположенном по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, у кинотеатра "Луч", ул. Октября.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке расположено здание туалета (литера А), принадлежащее Гребенникову А.И. на праве собственности.

На основании указанного договора 30.10.2014 зарегистрировано право собственности Гребенникова А.И. на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6.

После выкупа земельного участка Гребенников А.И. произвел снос здания туалета, что подтверждается актом обследования Сочинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 08.12.2014 и соответствующими фотоматериалами.

Однако, Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2015:

признана недействительной сделка, совершенная в декабре 2012 года между гр. Глоба Д.С. и департаментом по имущественным отношениям администрации города Сочи по купле-продаже здания туалета, площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая;

признана недействительной сделка, совершенная в июне 2013 года между гр. Глоба Д.С. и гр. Гребенниковым А.И. по купле-продаже здания туалета, площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая;

на Управление Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность по аннулированию в ЕГРН записи о государственной регистрации права N 23-23-52/057/2013-178;

индивидуальный предприниматель Майстренко М.А. признана покупателем со всеми правами и обязанностями здания туалета, площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая.

18 мая 2017 года во исполнение указанного решения департамент имущественных отношений администрации города Сочи и Майстренко М.А. заключили договор купли-продажи N 1487 спорного здания туалета.

На основании указанного договора 27.09.2017 произведена государственная регистрация права собственности Майстренко М.А. на спорное здание туалета.

Гребенников А.И. и администрация, полагая, что здание туалета, возведенное Майстренко М.А., являлось самовольной постройкой (возведено на месте снесенного туалета в отсутствие разрешительной документации), обратились в арбитражный суд.

При этом Майстренко М.А. также обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, заключенного между департаментом и Гребенниковым А.И.

В обоснование недействительности договора купли-продажи земельного участка Майстренко М.А. указывает на отсутствие оснований для предоставления Гребенникову А.И. земельного участка без проведения торгов.

Как видно из материалов дела, заинтересованность в иске Гребенников А.И. обосновывает тем, что его право собственности на земельный участок зарегистрировано 30.10.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов от 08.09.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора на участке располагалось здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, принадлежащее Гребенникову А.И. на праве собственности.

Из изложенного следует, что основанием для продажи Гребенникову А.И. земельного участка из земель населенных пунктов послужило нахождение на нем указанного объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности.

Однако, как указано выше, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче Глоба Д.С., а затем Гребенникову А.И. здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, как муниципального объекта. При этом суд наделил Майстренко М.А. правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок.

Арбитражный апелляционный суд отмечает следующее. Ранее существовавший и построенный ориентировочно в 50 годы 20 века муниципальный туалет был объектом сделок между муниципалитетом, Глоба Д.С. и Гребенниковым А.И.

Как следует из справки бюро технической инвентаризации, указанный туалет был снесен Гребенниковым еще в 2014 году.

Новое здание туалета было возведено после 2014 года, при этом в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства получения как Гребенниковым А.И., так и Майстренко М.А. разрешений на строительство объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах повторно возведенное после 2014 года здание туалета является объектом самовольного строительства, а не объектом капитальной реконструкции, как утверждает Майстренко М.А.

То обстоятельство, что суд общей юрисдикции, не проверив судьбу объекта в натуре, признал за Майстренко М.А. право преимущественного приобретения вновь возведенного туалета, не имеющего никакого отношения к сделкам по отчуждению муниципального туалета, уничтоженного Гребенниковым А.И. в 2014 года, равно и договор купли-продажи от 18.05.2017, никоим образом не исцеляет правового порока объекта, являющего самовольной постройкой.

Единственная правовая возможность исцеления порока объекта - решение суда о признании объекта самовольного строительства объектом права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не использована в период существования второго туалета.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, Майстренко М.А. никогда не имела права собственности на здание туалета: муниципального, поскольку он был уничтожен в 2014 году Гребенниковым А.И, в связи с чем право собственности на объект прекращено в силу уничтожения имущества ( пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), повторно возведенного после 2014 года - поскольку в отсутствие разрешений на строительство - таковой являлся объектом самовольной постройки и в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат сносу.

В связи с изложенным у Майстренко М.А. отсутствует какая бы то ни была легитимация для заявленного ею иска, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного ею требований.

Обсуждая вопрос относительно заявленных исковых требований Гребенникова А.М., апелляционный суд отмечает следующее. Право собственности Гребенникова А.М. на объект - здание туалета, ранее принадлежавшее муниципальному образованию, основывалось на последовательной передаче титула, основанного на договорах купли-продажи. Указанные договоры купли-продажи признаны недействительными вступившим в законную силу актом суда общей юрисдикции. Таким образом, легитимация Гребенникова А.М. как истца не может основываться на указанных договорах купли-продажи туалета.

Истец Гребенников А.М. ссылается в обоснование своей легитимации на договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2014, заключенного между ним как собственником объекта недвижимости (туалета) и муниципальным образованием город Сочи.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, которой мотивировано оспариваемое решение администрации, ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 этой статьи.

В соответствии с пунктом 13 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" (далее - постановление от 07.12.1996 N 1425) на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации. Границы второй зоны устанавливаются: для месторождений минеральных вод с учетом геоструктурных и гидрогеологических условий территории; для месторождений лечебных грязей по линии ближайших водоразделов поверхностного и грунтового стоков; для других месторождений полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, с учетом геоструктурных и геоморфологических особенностей их залегания; для природных лечебных факторов, не относящихся к недрам, с учетом рельефа и ландшафта местности, розы ветров, других возможных природных особенностей, а также с учетом соответствующих нормативных документов.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ).

Нормами Закона N 406-ФЗ от 28.12.2013 земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из числа земель особо охраняемых природных территорий.

До принятия Закона N 406-ФЗ курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в первоначальной редакции).

Законом N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.

В связи с этим после принятия данного закона на курорты не распространяется запрет на приватизацию, установленный для земель особо охраняемых природных территорий пунктом 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ и пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса.

В то же время пункт 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ устанавливает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку спорный земельный участок находится в границах федерального курорта город Сочи, на расстоянии менее 200 метров до берега Черного моря, указанный земельный участок как относящийся к землях федерального курорта ограничен в обороте и не мог быть отчужден в частную собственность.

При таких обстоятельствах апелляционный суд оценивает указанный договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2014 как ничтожный.

С учетом изложенного, у истца Гребенникова А.И. отсутствует легитимация для заявленного им иска, что само по себе является достаточным основанием для отказа ему в исковых требованиях.

В отношении же иска Администрации города Сочи суд первой инстанции правильно отказал в требовании о сносе туалета, поскольку он фактически уже снесен ( при этом апелляционный суд отмечает, что ввиду ничтожности договора купли-продажи земельного участка муниципальное образование как собственник вправе было бы потребовать сноса самовольной постройки, каковой является второй туалет, возведенный после 2014 года без получения надлежащих разрешений), и правильно погасил в реестре запись в отношении самовольной постройки.

Приведенные заявителем апелляционной жалобы доводы не могут быть основанием для отмены правильного по существу судебного акта, поскольку они не могут быть основанием для удовлетворения иска Майстренко М.А. в отсутствие соответствующей легитимации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 марта 2020 года по делу А32-678/2019 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко М.Н. Малыхина