Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2020 г. N 09АП-52983/20 по делу N А40-11519/2020

г. Москва

16 декабря 2020 г.

Дело N А40-11519/20

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Бондарева А.В., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Отельер Тверской" на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 августа 2020 года по делу N А40-11519/20, принятое судьей Романенковой С.В.

по иску ООО "Отельер Тверской" (ОГРН: 1187746567910, ИНН: 7707415570)

к АНО ВО "Московская международная высшая школа бизнеса "Мирбис" (Институт) (ОГРН: 1167700057359, ИНН: 7709492845)

о взыскании неосновательного обогащения на основании договора аренды

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, извещен; от ответчика: Лукьянова М.Г. по доверенности от, 21.01.2020, удостоверение адвоката N 11860 от 12.03.2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Отельер Тверской" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к автономной некоммерческой организации высшего образования "Московская международная высшая школа бизнеса "Мирбис" (Институт) (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения 2.806.576 руб. 41 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик неосновательно обогатился за счет истца вследствие уплаты арендной платы за пользование земельным участком.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 11 августа 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 200-02-04-45-18 от 03 июля 2018 г., по которому ответчик обязуется передать истцу за плату во временное пользование (в аренду) здание общей площадью 1004 кв.м, расположенное по адресу: 125047, г. Москва, ул. Миусская 1-я, дом 22, строение 3, а арендатор обязуется принять указанное здание, своевременно уплачивать арендную плату в сумме, сроки и порядке, предусмотренном договором, использовать здание в соответствии с договором, а также вернуть здание арендодателю в сроки и на условиях, предусмотренном настоящим договором ( п.1.1).

Согласно п.1.3. стороны согласовали использование здания под размещение гостиницы.

Согласно п. 2.1., арендодатель обязуется передать помещение, пригодное для эксплуатации по назначению, указанному в п. 1.1 договора, т.е. для размещения гостиницы.

Согласно передаточному акту от 01 августа 2018 года ответчик передал истцу здание 01 августа 2018 года.

В соответствии с договором истец оплатил арендную плату за первый месяц в размере 313.750 рублей.

Разделом 4 договора аренды предусмотрено положение о страховом депозите. Сумма страхового депозита 2.510.000 руб., которую истец оплатил при заключении договора аренды. Данный факт сторонами не оспаривается.

Согласно п. 5.7. договора, арендатор обязан использовать данное здание по назначению, указанному в п. 1.3. договора.

В соответствии с частью второй п. 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель самостоятельно за свой счет уплачивает налог на имущество и арендную плату за земельный участок, на котором расположено арендуемое по договору здание.

Согласно п. 5.11 договора аренды, арендатор самостоятельно обеспечивает соответствие отеля и осуществляемой в нем деятельности требованиям законодательства Российской Федерации. Арендатор самостоятельно, за свой счет обеспечивает оформление, согласование и получение в соответствующих государственных органах и организациях всей необходимой разрешительной документации для осуществления деятельности в арендуемом помещении.

В силу п. 5.12 договора аренды стороны согласовали и утвердили Проект по проведению арендуемых помещений в соответствии с их назначением предусмотренным пунктом 1.3 договора аренды.

Пунктом 5.13 договора аренды предусмотрено, что в течение 6 месяцев после получения письменного разрешения арендодателя на проведение работ по перепланировке (переоборудованию, реконструкции) арендуемого помещения (или его части) арендатор обязуется своими силами и за свой счет произвести разработку и согласование с соответствующими государственными органами (организациями) проекта перепланировки (переоборудования, реконструкции) арендуемого помещения, для чего Арендодатель предоставляет Арендатору все необходимые доверенности и полномочия. После утверждения проекта перепланировки Арендодателем, Арендатор, руководствуясь действующим законодательством г. Москвы и РФ, самостоятельно за свой счет осуществляет получение в государственных органах и организациях разрешения на проведение работ по перепланировке (переоборудованию, реконструкции) арендуемого помещения. Работы по перепланировке (переоборудованию, реконструкции) арендуемого помещения производятся за счет собственных средств арендатора. Арендодатель имеет право запретить производство вышеназванных работ в случае их несоответствия условиям настоящего договора, при этом все убытки, вызванные таким запретом, относятся на счет арендатора и не подлежат возмещению арендодателем ни в течение срок действия настоящего договора, ни после его прекращения. По завершении работ по перепланировке (переоборудованию, реконструкции) арендуемого помещения, арендатор своими силами за счет собственных средств обязуется получить в ТБТИ по ЦАО г. Москвы и передать арендодателю подлинники и копии 4 следующих документов: планы помещения; экспликацию помещения; выписку из технического паспорта на здание по форме N 1 А; проект перепланировки (переоборудования; реконструкции), утвержденный в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и г. Москвы; решение по согласованию работ по перепланировке арендуемого помещения (переоборудованию, реконструкции); иные необходимые документы.

Ответчик воспользовался предоставленным им правом на расторжение договора в одностороннем порядке и отказался от исполнения договора аренды, направив в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором была указана дата прекращения действия договора - 30.11.2018 г. Арендатор возвратил арендодателю здание из аренды по акту от 30.11.2018 г.

Истец ссылается на то, что после заключения договора аренды он обнаружил, что целевое назначение земельного участка, в границах которого расположено арендуемое здание, не соответствует назначению здания, согласованному сторонами в договоре аренды. Истцом установлено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004009:83 (адрес: г Москва, ул. 1-я Миусская, вл. 22, стр. 3) - для эксплуатации здания под учебно-образовательные цели.

Таким образом, использование данного здания по назначению, установленному договором аренды, противоречит целевому назначению, установленного для данного земельного участка.

Истец указывает на то, что арендатор не может использовать арендуемое здание для размещения гостиницы, поскольку вид разрешенного использования земельного участка, в границах которого расположено арендуемое здание, не соответствует согласованному сторонами назначению использования арендуемого здания.

Переданное ответчиком помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Ответчик удержал из суммы страхового депозита арендную плату в размере 941.250 руб., расходы на электроэнергию в размере 280.923 руб. 19 коп., расходы на воду в размере 2.862 руб. 87 коп., расходы на телефонную связь в размере 12.790 руб. 35 коп., а также штраф в соответствии с пунктом 7.7 договора аренды в размере 1.255.000 руб. Оставшаяся сумма страхового депозита была возвращена истцу, однако, истец считает, что ответчик неосновательно обогатился за счет истца на сумму 2.806.576 руб. 41 коп., в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 307-310, 450.1, 450-452, 606, 614, 619-620, 1102, 1105 ГК РФ, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований т.к заявленные ко взысканию денежные средства в размере 2.806.576 руб. 41 коп. не являются неосновательным обогащением, а являются платой, которую истец как арендатор был обязан внести по договору аренды в период его действия и в удовлетворении иска отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правоотношения сторон по настоящему делу урегулированы нормами обязательственного права и нормами права о договоре аренды, и поэтому требования истца о применении норм о неосновательном обогащении неправомерны (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2004 N 3771/04 по делу N А40- 37529/03-64-392).

В данном случае, неосновательного обогащения не наступает, поскольку отношения между сторонами вытекают из договора аренды N 200-02-04-45-1.8 от 03.07.2018 г., который на момент рассмотрения дела недействительным и незаключенным не признан, к настоящему спору должны применять нормы материального права в части общих положений об обязательствах и об аренде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2019 г. по делу N А40- 252119/18 по иску ООО "Отельер Тверской" к АНО высшего образования "Московская международная высшая школа бизнеса "МИРБИС" о расторжении договора аренды N 200-02-04-45-18 от 03.07.2018 г, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-10594/2019-ГК от 15.04.2019 г. постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2019 г. установлено, что ответчик как арендодатель здания, предоставил истцу как арендатору необходимый и достаточный объем полномочий для получения в установленном порядке согласований и разрешений уполномоченных органов (учреждений и организаций) города Москвы для осуществления своей деятельности в арендуемом здании в качестве гостиницы.

То обстоятельство, что находящееся на земельном участке здание используется с измененным функциональным назначением, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Довод истца о не предоставлении ответчиком доверенности для обращения за государственной услугой "Изменение разрешенного использования земельного участка", документально не подтвержден, доказательства обращения истца к ответчику за доверенностью и последующий отказ в предоставлении вышеуказанного документа отсутствуют.

Кроме того, отсутствуют основания для расторжения договора аренды по указанному истцом основанию, а именно - после заключения договора аренды истец обнаружил, что целевое назначение земельного участка, в границах которого расположено арендуемое здание, не соответствует назначению здания, согласованному сторонами в договоре аренды.

Доводы истца в обоснование исковых требований по настоящему делу, уже были рассмотрены ранее и отклонены судами. Данные обстоятельства, на которые истец ссылается в качестве обоснования своих требований по настоящему делу, отсутствовали, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, не оспариваются сторонами и в силу п.2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение.

Также руководствуясь ст.ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ суд исходил из того, что истец имел возможность обратиться за изменением вида разрешенного использования земельного участка по доверенности от арендатора земельного участка. Однако истец действий по изменению целевого назначения земельного участка не предпринял.

Доказательств обращения к ответчику за выдачей истцу доверенности и последующий отказ ответчика в ее предоставлении в материалы дела истец также не представил в нарушение ст. 65 АПК РФ.

Довод истца о том, что он не мог использовать здание с даты, заключения договора, в связи с чем, ответчик неосновательно обогатился, был рассмотрен судом и отклонен, как несостоятельный и документально не подтвержденный.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, условия договора, переписку сторон и вступившие в законную силу судебные акты, суд пришел к верному выводу о том, что истец знал о целевом назначении земельного участка до заключения договора аренды здания, однако, никаких замечаний к договору аренды в связи с этим истец не вносил.

Ответчик электронным письмом от 29.05.2018 г. направил истцу информацию в виде сведений из публичной кадастровой карты о земельном участке с кадастровым номером 77:01:00040009:83 по адресу: г.Москва, ул. Миусская 1-я, д.22, стр.3, на котором расположено арендованное здание, с указанием цели назначения земельного участка -эксплуатация здания под учебно-образовательные цели.

Довод истца о не предоставлении ответчиком доверенности для обращения за государственной услугой "Изменение разрешенного использования земельного участка", документально не подтвержден, доказательства обращения истца к ответчику за доверенностью и последующий отказ в предоставлении вышеуказанного документа отсутствуют.

В п. 3.4 договора установлено, что предусмотренная данным пунктом плата за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги (электро-, водоснабжение, плата за телефон), не является частью ежемесячной арендной платы за аренду помещений (п.3.1, 3.2 договора) и оплачивается арендатором по отдельным счетам, выставленным арендодателем.

Расчет расходов происходит на основании действующих тарифов, установленных поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг. При этом фактическое потребление воды и электроэнергии определяется по показаниям индивидуальных счетчиков. Платеж осуществляется на расчетный счет арендодателя.

На основании п.3.9 договора в случае прекращения настоящего договора по любому основанию арендатор должен не позднее, чем за 5 календарных дней до даты прекращения договора, произвести полный расчет с арендодателем по платежам, предусмотренным настоящим договором на дату его прекращения.

Согласно п.4.4 договора арендатор обязуется внести на расчетный счет арендодателя страховой депозит в размере 2.510.000 руб., с учетом НДС (18%).

Только по усмотрению арендодателя страховой депозит может быть использован для погашения задолженности арендатора по арендной плате или/и для покрытия расходов арендодателя по ремонту арендуемых помещений или/и для погашения задолженности арендатора по иным платежам и обязательствам в рамках настоящего договора (п. 1 договора).

Порядок возврата суммы страхового депозита урегулирован в п.4.10 договора.

Арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно, в течение 10 банковских дней с начала текущего месяца за текущий месяц, но не позднее 15 числа текущего месяца (п.3.5 договора). В соответствии с пп 3 п.8.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке, с обязательным письменным уведомлением арендатора в случае, когда арендатор более двух, раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п.7.7 договора в случае расторжения договора по вине арендатора (при нарушении договора арендатором) менее, чем через 11 месяцев в даты подписания договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере арендной платы за полный месяц по настоящему договору при наличии соответствующего требования арендодателя.

По договору истец оплатил арендную плату 313.750 руб. за август 2018 г. платежным поручением N 1 от 09.08.2018 г. и страховой депозит 2.510.000 руб. платежным поручением N 3231 от 31.07.2018 г., что составляет сумму в общем размере 2.823.750 руб.

Иных платежей истец в период действия договора с 01.08.2018 г. по 30.11.2018 г. не производил, что подтверждается самим истцом в исковом заявлении, актом сверки N 327 от 15.12.2018 г., направленным ответчиком истцу 28.12.2018 г., а также актом сверки N 154 на 04.06.2020 г., направленным истцу 22.05.2020.

Как установлено судом и не опровергнуто истцом, истец пользовался зданием в период действия договора с 01.08.2018 г. но 30.11.2018 г. - производил там ремонтные работы, пользовался электричеством, водой, телефонной связью, что отражено в указанных актах сверки от 15.12.2018 г. и 04.06.2020 г., подтверждается выставленными ответчику счетами-фактурами от поставщиков услуг, договорами истца с поставщиками услуг, актами между истцом и ответчиком, счетами фактурами, перевыставленными ответчиком истцу.

Доказательств того, что в период действия договора зданием истец не пользовался, в материалы дела не представлено.

За период действия договора с 01.08.2018 г. по 30.11.2018 г. истец не исполнил обязательства, предусмотренные пп. 3.4, 3.9 договора, и не перечислил ответчику плату в размере 1.237.826 руб. 41 коп. за аренду помещений и за оказанные услуги из следующего расчета: 941.250 руб. - за аренду за сентябрь, октябрь, ноябрь 2018, 12.790 руб. 35 коп. - за услуги телефонной связи за период с августа по ноябрь 2018; на основании договора N 0037138-1/2009 оказании услуг телефонной связи от 01.05.2008 г.; актов N2423 от 31.08.2018, N3058 от 30.09.2018, N3456 от 31.10.2018, N4214 от 30.11.2018; счетов-фактур N 2427 от 31.08.2018, N 3066 от 30.09.2018, N3871 от 31.10.2018, N4234 от 30.11.2018; счетов-фактур N69_80001358686 от 31.08.2018, N69_80001517717 от 30.09.2018, N69_80001694073 от 31.10.2018, N69_8000185863-0 от 30.11.2018; 2 862.87 руб. - за воду за август, сентябрь 2018, на основании на Договора NЭМО от 03.12.2002; актов N2425 от 31.08.18, N3059 от 30.09.18; счетов-фактур N2429 от 31 08.2018, N3067 от 30.09.2018; актов N8 от 31.08.2018, N9 от 30.09.2018; счетов-фактур N 00004771 от 31.08.18, N 00005471 от 30.09.18; 280 923, 19 руб. - за электроэнергию за период с августа по ноябрь 2018; на основании Договора энергоснабжения N80061964/12-28/14 от 03.06.2014; актов N2424 от 31.08.18, N3056 от 30.09.18. N3851 от 31.10.18, N4582 от 30.11.18; счетов-фактур N 2428 от 31.08.2018, N 3064 от 30.09.2018. N 3870 от 31.10.2018, N 4604 от 30.11.2018; счетов-фактур N3/64/64835 от 31.08.2018, N3/64/72847 от 30.09.2018, N3/64/80870 от 31.10.2018, N3/64/88918 от 30.11.2018.

Таким образом, правомерны выводы суда, что на дату прекращения действия договора у истца перед ответчиком имелись неисполненные денежные обязательства по договору в размере 1.237.826 руб. 41 коп.

Поскольку договор был расторгнут по вине арендатора менее, чем через 11 месяцев с даты подписания договора, ответчик правомерно воспользовался своим правом, предусмотренным п.7.7 договора, и потребовал у истца уплатить штраф в размере арендной платы за полный месяц но настоящему договору в сумме 1.255.000 руб. (п.3.2 договора).

В связи с тем, что истец добровольно не внес оплату по договору, а также не уплатил штраф, ответчик воспользовавшись своим правом на основании п.4.9 договора, удержал в счет погашения задолженности ответчика по арендной плате и коммунальным платежам, а также уплаты штрафа размере сумму в размере 2.492.825 руб. из ранее перечисленного истцом страхового депозита в размере 2.510.000 руб.

Остаток суммы страхового депозита 17.173 руб. 59 коп. ответчик перечислил истцу согласно п. 4.10 договора платежным поручением N 32416 от 18.12.2018 г., что истцом не оспаривается.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что заявленные ко взысканию денежные средства в размере 2.806.576 руб. 41 коп. не являются неосновательным обогащением, а являются платой, которую истец как арендатор был обязан внести по договору аренды в период его действия, вследствие чего ответчик как арендодатель использовал страховой депозит для погашения задолженности арендатора по арендной плате, иным платежам по договору и удержания предусмотренного договором штрафа за его досрочное расторжение по вине арендатора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении иска отказал.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 69, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 августа 2020 года по делу N А40-11519/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков