Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 10АП-18259/20 по делу N А41-23391/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2021 г. N Ф05-3541/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 декабря 2020 г.

Дело N А41-23391/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Иевлева П.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Гаджиевым М.М.,

при участии в заседании:

от ООО "Любфарм": Бурцева С.Г. по доверенности от 02.09.2020, диплом о высшем юридическом образовании;

от администрации: Мялов С.Д. по доверенности от 09.01.2020, диплом о высшем юридическом образовании (представитель участвует в судебном заседании посредством веб-конференции),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области

от 24 сентября 2020 года по делу N А41-23391/20,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Любфарм"

к администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области

об оспаривании отказа и обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Любфарм" (далее - ООО "Любфарм", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений т. 1 л. д. 69-70) к администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация), в котором просило суд о нижеследующем:

1) признать незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленный письмом от 12 февраля 2020 года за N 153/1-1-9;

2) обязать администрацию совершить действия, связанные с реализацией ООО "Любфарм" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 190,2 кв.м. (лит. А, цокольный этаж, помещение 2 N N по плану 1-5,5а,6-12,14-16), расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пр-кт,д.191/2, а именно:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данного арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности";

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого арендуемого имущества принять решение об условиях его приватизации;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации названного арендуемого имущества направить обществу с ограниченной ответственностью "Любфарм" проект договора купли-продажи этого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2020 года по делу N А41-23391/20 заявление удовлетворено (т. 1 л. д. 81-83).

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель ООО "Любфарм" возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией городского округа Люберцы Московской области (арендодатель) и ООО "Любфарм" (арендатор) заключен договор на сдачу зданий, объектов, сооружений, нежилых помещений от 28.07.2003 N 958, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения главы района от 28.07.2003 N 1623-РГ при участии Балансо держателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Люберцы, Октябрьский проспект, дом 191\2 (т. 1 л. д. 18-22).

Право собственности арендодателя на переданное в аренду нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2003 (т. 1 л. д. 25-26).

04 сентября 2009 года между арендодателем и арендатором заключено соглашение, которым срок действия договора аренды устанавливается с 01.08.2003 по 30.06.2015 (т. 1 л. д. 28).

Согласно условиям вышеназванного соглашения, а также техническому описанию помещения в здании (строении) гражданского назначения, гаражного бокса (инвентарный номер 124:039-6282/2, паспорт составлен по состоянию на 13 декабря 2017 года) объектом договора аренды является нежилое помещение площадью 190,2 кв.м. (литер А, цокольный этаж, помещение 2 N N по плану 1-5, 5а, 6-12, 14-16), расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 191/2.

В соответствии с постановлением администрации от 09.09.2015 N 1885-ПА между арендодателем и арендатором заключено соглашение, согласно которому срок действия договора аренды продлен на пять лет - до 30 июня 2020 года (т. 1 л. д. 34-37).

24 мая 2019 года уполномоченным представителем арендодателя в присутствии представителя арендатора проведена проверка арендуемого имущества.

По результатам проверки составлен акт от 24.05.2019, согласно которому нежилое помещение используется по назначению, планировка помещения соответствует данным технического паспорта от 13.12.2007 N 124:039-6282/2, состояние нежилого помещения удовлетворительное (т. 1 л. д. 38).

01 августа 2016 года заявитель включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из реестра от 27.03.2020.

17 января 2020 года на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) заявитель обратился к администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 12 февраля 2020 года N 153/1-1-9 администрация уведомила общество о том, что в арендуемом помещении имеются инженерные коммуникации, санитано-техническое оборудование жилого дома, являющиеся общедомовым имуществом и требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля. При этом администрация указала, что общество может воспользоваться преимущественным правом на приобретение нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: г. Люберцы, Октябрьский проспект, дом 191/2, после переноса вышеназванного указанного оборудования в помещения, не арендуемые обществом, и подачи заявления в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "Любфарм" в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ООО "Любфарм" является субъектом малого предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, заявитель соответствует всем критериям (условиям), указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а именно:

- заявитель арендует имущество более двух лет в соответствии с указанными выше договорами;

- отсутствует задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на момент подачи заявления о выкупе испрашиваемых нежилых помещений;

- арендуемое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как следует из материалов дела, владение арендуемым имуществом фактически не прекращалось. Договорные отношения являются непрерывными.

Согласно пункту 10 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума ВАС РФ судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Установив, что отказ администрации по заявлению ООО "Любфарм" о реализации последним своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что реализация преимущественного права выкупа арендованного имущества не может быть осуществлена заявителем, поскольку в подвальном нежилом помещении имеются инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование жилого дома (узел управления центрального отопления, холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения), являющиеся общедомовым имуществом и требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более 5 А40-196034/15 одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то прав общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. В общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома перешли помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использовавшиеся на тот момент как общее имущество.

При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О разъяснено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно представленной в материалы дела выписке в отношении спорного имущества, нежилое помещение расположено на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу Московская область, г.Люберцы, Октябрьский пр-кт,д.191/2, пом II (т. 1 л. д. 29).

Согласно техническому писанию помещения, оно учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, спорное помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Доказательств обратного суду не представлено.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2020 года по делу N А41-23391/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

П.А. Иевлев М.А. Немчинова