Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 10АП-18542/20 по делу N А41-41919/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14 апреля 2021 г. N Ф05-6939/21 настоящее постановление изменено

г. Москва

21 декабря 2020 г.

Дело N А41-41919/20

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Виткаловой Е.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области: Коваленко А.В., представитель по доверенности от 07.10.2020;

от ООО "Любимый Город": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2020 года по делу N А41-41919/20, принятое по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Любимый Город", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд к ООО "Любимый Город" с требованиями:

- Расторгнуть заключенный с ООО "Любимый город" договор аренды земельного участка N ЮА-22 от 07.02.2012 с кадастровым номером 50:10:0010108:26, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания", общей площадью 2800 кв.м.

- Обязать ООО "Любимый город" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010108:26, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания", общей площадью 2800 кв.м., свободным от прав и имущества третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2020 года по делу N А41-41919/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.02.2012 Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Любимый город" (арендатор) заключили договор N ЮА-22, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010108:26, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания".

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 06 июля 2012 года за N 50-50-10/052/2012-052.

На основании пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе при использовании участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием.

В целях проверки соблюдения требований условий договора, истец провел осмотр участка, по итогам которого составлен акт от 24.08.2020. Из акта усматривается, что территория огорожена, благоустроена, свободный доступ отсутствует. На земельном участке расположено здание (общественный туалет), некапитальные строения, малые архитектурные формы, элементы благоустройства в виде декоративного ограждения, озеленения. Какая-либо предпринимательская деятельность не ведется.

При изложенных обстоятельствах истец пришел к выводу, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Предложение о расторжении договора в добровольном порядке оставлено без внимания, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из принятия ответчиком конкретных действий по освоению земельного участка.

Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Как указал суд первой инстанции, решением от 20 июня 2018 года по делу N А41-19478/18 администрации уже было отказано в расторжении спорного договора аренды земельного участка. В судебных актах по указанному делу отмечено, что ООО "Любимый Город" представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства: проведены геодезические работы, изготовлен топографический план спорного земельного участка с подземными коммуникациями; в техническом отчете указано, что целью инженерно- геодезических изысканий является последующее использование и строительство; получено Градостроительный план земельного участка на земельный участок, получены технические условие на подключение коммуникаций к объекту капитального строительства, что подтверждается документами, представленными ответчиком в материалы дела. После рассмотрения дела N А41-19478/18 ответчиком осуществляются конкретные действия по освоению земельного участка:

1) В ГБУ МО "Мособлгеотрест" представлена проектная документация, письмом N ИСОГД-22-00031513 от 29.09.2020 предложено устранить недостатки;

2) 07.08.2020 от АО "Скоростные транспортные линии "Стрела" получено письмо N 557, согласно которому необходимо соблюдение следующих условий:

-Проект переустройства инженерных коммуникаций в части подведения канализации к запланированному к постройке объекту недвижимости должен быть согласован с АО "Стрела" и осуществлен за счет арендатора земельного участка;

-При подготовке отчета об оценке в целях определения размера возмещения, в случае временного занятия части земельного участка под переустройство инженерных коммуникаций, объект недвижимого имущества, строительство которого будет осуществлено после получения данного письма и/или затраты на его создание, а также упущенная выгода, не будут учтены в расчетах (п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ);

-Согласие арендатора земельного участка и собственника объектов недвижимого имущества на размещение объектов линии ИТСС Стрела в стесненных условиях на удалении 10 метров от капитальных объектов на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010108:26.

3) 27.03.2020 получено свидетельство о согласовании архитектурно- градостроительного облика объекта капитального строительства (кафе) на спорном участке; ранее Мособлархитектурой был получен отказ от 27.11.2019

4) Получено согласование Центрального МТУ Росавиации на строительство объекта (кафе).

Однако судом первой инстанции не учтено, что решением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2018 по делу N А41-19478/18 Администрации отказано в удовлетворении иска к ООО "Любимый город" о расторжении договора аренды именно по тем причинам, что арендатором приняты меры по освоению земельного участка. получен градостроительный план земельного участка, проведены геодезические работы, изготовлен топографический план земельного участка с подземными коммуникациями.

Таким образом, судом установлено что Ответчиком пройден так называемый подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по целевому назначению.

Вместе с тем, после вступления решения суда в законную силу ООО "Любимый город" так и не приступило к строительным работам на спорном земельном участке, строительная техника отсутствует, его территория сохранилась в неизменном виде и соответствует первоначальным характеристикам, что подтверждается актом совместного осмотра земельного участка от 24.08.2020.

При этом получение ГПЗУ в январе 2018 года не является признаком освоения либо использования земельного участка, так как данная услуга предоставляется уполномоченными органами в течение короткого промежутка времени, а срок его действия составляет три года.

В период же 2018-2019 годов Общество бездействовало, не предпринимало попытки к получению исходно-разрсшительной документации, а соответственно ООО "Любимый город" так и не приступило к использованию земельного участка по целевому назначению.

Лишь в марте 2020 года ООО "Любимый город" получило свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области, а в августе 2020 года согласование указанного строительства от АО "Стрела", поскольку спорный земельный участок попадает в зону планируемого размещения трассы НТСС Стрела в соответствии с утвержденным постановлением правительства Московской области от 03.04.2018 N 213/13 проектом планировки территории линейного объекта надземной транспортной скоростной системы Стрела.

Однако Общество так и не приступило к строительству объекта на земельном участке, несмотря на то, что подготовительный этап, необходимый для получения разрешения на строительство Ответчиком пройден.

Таким образом, вступив в договорные отношения в 2012 году, Ответчик принял на себя обязанности арендатора, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, однако допустил существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что он не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Ответчик не выполняет условия Договора аренды и требования закона, так как в течение более 8 (восьми) лет земельный участок не используется в предназначенных целях, строительство объекта общественного питания не начато, что подтверждается Актами осмотра территории земельного участка от 27.12.2017, от 27.11.2019, от 24.08.2020.

В настоящем случае, участок предоставлен в аренду в феврале 2012 года, по состоянию на сентябрь 2020 года строительство на участке не начато.

Следовательно, установленный законом трехлетний срок, предусмотренный п.2 ст.45 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек.

Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на спорном земельном участке (в том числе по причинам, зависящим от арендодателя), Ответчиком не представлено, равно как и доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство или доказательств того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано.

Сохранение действия договора аренды влечет ущерб для Истца, целью которого как арендодателя при заключении договора было именно возведение на арендованном участке поименованного объекта.

Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что на земельном участке в отсутствие разрешительной документации возведен объект капитального строительства общественный туалет.

Вместе с тем, согласно письму Филиала ПАО "МОЭСК" - "Северные электрические сети" от т12.09.2019 N 132ВХ-16151 последнее не выдавало согласование на размещение общественного туалета, а также строительства объекта общественного питания на спорном земельном участке, тогда как участок входит в охранную зону ВЛ 220 кВ Левобережная-Старбеево I. Размещение объекта является нарушением и противоречит Постановлению Правительства N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий договоров аренды, выразившихся в использовании последним земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, что в силу ст.450, 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора.

Следовательно, решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2020 года по делу N А41-41919/20 подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требований, судебные расходы за подачу иска и апелляционной жалобы в размере 9 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2020 года по делу N А41-41919/20 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N ЮА-22 от 07.02.2012 с кадастровым номером 50:10:0010108:26, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания", общей площадью 2800 кв.м, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Любимый Город".

Обязать ООО "Любимый Город" возвратить Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010108:26, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания", общей площадью 2800 кв.м свободным от прав и имущества третьих лиц.

Взыскать с ООО "Любимый Город" в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб. по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.В. Марченкова