Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2020 г. N 17АП-12289/20 по делу N А50-1673/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2021 г. N Ф09-1751/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

22 декабря 2020 г.

Дело N А50-1673/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сыровой О.С.,

при участии:

от истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Кириленко Александра Васильевича: Громова Н.С., предъявлен паспорт, доверенность от 03.06.2020; Латыпов Д.Н., предъявлен паспорт, доверенность от 03.06.2020;

от ответчика по первоначальному иску - Департамента земельных отношений администрации города Перми: Кормщикова И.В., предъявлен паспорт, доверенность от 09.11.2020; Ландарь А.С., предъявлен паспорт, доверенность от 18.11.2020;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента земельных отношений администрации города Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года и дополнительное решение Арбитражного суда Пермского края от 24 сентября 2020 года

по делу N А50-1673/2020

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Кириленко Александра Васильевича (ОГРНИП 304590406500056, ИНН 590401915430)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми

об урегулировании разногласий при заключении соглашения,

по встречному иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)

к индивидуальному предпринимателю Кириленко Александру Васильевичу (ОГРНИП 304590406500056, ИНН 590401915430)

об изъятии для муниципальных нужд имущества, о прекращении права собственности на объекты, признании права собственности, прекращения права

аренды,

третьи лица: Союз "Пермская торгово-промышленная палата", общество с ограниченной ответственностью "Акцент-оценка" (ИНН 5905255371)

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кириленко Александр Васильевич (далее - ИП Кириленко А.В., предприниматель, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, ответчик по первоначальному иску) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашений об изъятии 1-этажного кирпичного здания торгового павильона (лит. А, Б, В) общей площадью 136,1 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84а, с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22, указав в пунктах 2.1 соглашений следующий размер возмещения: в отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:415 - 34 528 977 руб.; в отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:94 - 35 123 280 руб.; в отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 - 16 640 471 руб.

Определением от 03.03.2020 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Департамента к предпринимателю о принудительном изъятии для муниципальных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22 и нежилых зданий с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95; прекращении права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и нежилые здания с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95 и признании права собственности на данные объекты недвижимости за муниципальным образованием город Пермь, установив следующую цену выкупа: за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22 и объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 5 420 000 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 2 532 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 5 521 000 руб. Во встречном иске изложено требование об указании в решении суда на то, что решение является основанием для прекращения права собственности индивидуального предпринимателя Кириленко Александра Васильевича на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и нежилые здания с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, регистрации права собственности муниципального образования город Пермь на указанное имущество и прекращения аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22.

Определением суда от 02.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены Союз "Пермская торгово-промышленная палата, общество с ограниченной ответственностью "Акцент-оценка".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года (резолютивная часть от 07.08.2020) первоначальный и встречный иски удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении соглашений об изъятии 1-этажного кирпичного здания торгового павильона (лит. А, Б, В) общей площадью 136,1 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84 а, с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22.

С муниципального образования "город Пермь" в лице Департамента земельных отношений администрации города Перми за счет средств казны муниципального образования "город Пермь" в пользу ИП Кириленко А.В. взыскано 29 895 346 руб., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 3 370 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 11 810 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 11 610 000 руб.; убытки, причиненные изъятием объектов недвижимого имущества в сумме 3 105 346 руб.

В резолютивной части указано, что решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для изъятия и прекращения права собственности индивидуального предпринимателя Кириленко Александра Васильевича на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:95; на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410097:21 объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94; на расположенный на земельном 59:01:4410097:22 объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415, прекращения права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22. Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права собственности от индивидуального предпринимателя Кириленко Александра к муниципальному образованию "город Пермь" на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20, объекты недвижимого имущества с кадастровым номером 59:01:4410097:95; 59:01:4410097:94; 59:01:4410097:415, прекращения обременения в виде договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22.

Дополнительным решением Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года с Департамента в пользу ИП Кириленко А.В. взысканы денежные средства в общей сумме 28 500 руб., в том числе 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлине по первоначальному иску, 22 500 руб. в порядке возмещения судебных издержек понесенных в связи с проведением судебной экспертизы. В доход федерального бюджета с ИП Кириленко А.В. взыскано 6000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Не согласившись с решением и дополнительным решением, Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просит вышеназванные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы на решение ее заявитель приводит доводы о том, что суд неверно определил выкупную стоимость имущества, сославшись на экспертное заключение. Указывает, что в экспертном заключении (стр. 17) указанные величины не отражают рыночную ситуацию, сложившуюся на дату оценки, стоимость максимально приближена к верхней границе интервала, при определении итоговой рыночной стоимости оценщиком нарушено законодательство об оценочной деятельности.

Заявитель указал также, что Департаментом была представлена справка по рыночной стоимости аналогичных объектов, из которой видно, что рыночная стоимость за 1 кв. м аналогичных объектов составляет примерно от 30 804,32 руб.

По мнению Департамента, использованные экспертом данные по удельной стоимости значительно выше (в 2 и более раза) средних цен предложений торговых помещений в центре г. Перми (стр. 69, 75 заключения), что свидетельствует о неправильном подборе объектов-аналогов и некорректном расчете стоимости; также в заключении при проведении расчетов было выявлено, что были использованы предложения из совершенно другого сегмента рынка, поэтому использование их в качестве аналогов для торговых павильонов, являющихся объектами экспертизы, некорректно.

Департамент полагает, что при проведении экспертизы были допущены нарушения также и при сравнении аналогов (использованы объекты с отличным материалом стен по отношению к объекту оценки, а также применено максимальное значение расширенного интервала (0,89), в то время как указанная величина показывает минимальное отличие стоимости 1 кв. ОКС, выполненного из сэндвич-панелей и кирпича.

Оценщиком, по мнению заявителя, необоснованно используется значение операционных расходов равное величине 13,4 % как минимальное значение расширенного интервала (доходный подход). Данное значение не соответствует рыночной ситуации.

При определении упущенной выгоды оценщиком ошибочно определяется продолжительность периода восстановления нарушенного производства; отсутствует обоснование времени на поиск и приобретение недвижимости, объекты оценки наиболее ликвидны и востребованы, срок наименьший.

По мнению Департамента, судебная экспертиза не соответствует принципам законности и не может быть использована в качестве доказательств по делу, судом было необоснованно отказано в проведении повторной экспертизы.

Относительно дополнительного решения Департамент указал в жалобе на несогласие с отнесением на Департамент половины судебных издержек, связанных с оплатой экспертизы - по причине отсутствия со стороны ИП Кириленко А.В. возражений против отнесения на него расходов на экспертизу в полном объеме, а также просит отказать во взыскании 6000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску.

ИП Кириленко А.В. представлен отзыв, в котором предприниматель указывает на необоснованность изложенных Департаментом доводов, считает заключение эксперта относимым и допустимым доказательством по делу, а отчеты об оценке N 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019, подготовленные Пермской ТПП, не могут быть использованы для определения размера возмещения за изымаемые земельные участки; просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 судебное разбирательство по делу отложено на 17.12.2020.

До начала судебного заседания, в суд апелляционной инстанции через систему "Мой Арбитр" от Департамента земельных отношений администрации города Перми поступило заявление об отказе от встречных исковых требований и прекращении производства по делу в указанной части. Заявление подписано представителем Кормщиковой И.В. по доверенности от 09.11.2020, в которой содержатся полномочия по отказу от исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном 17.12.2020, представитель Департамента поддержал ходатайство об отказе от встречных исковых требований и настаивал на ходатайстве о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленных ходатайств об отказе от встречных исковых требований и о назначении повторной экспертизы, представив письменные возражения.

Рассмотрев ходатайство Департамента земельных отношений администрации города Перми об отказе от встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Отказ Департамента от встречных исковых требований, исходя из обстоятельств данного дела, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, поэтому подлежит принятию арбитражным судом. Относительно возражений (по отказу от встречного иска) представителя ИП Кириленко А.В. апелляционный суд пришел к выводу о том, что реализация Департаментом своего процессуального права на отказ от иска в данном случае не препятствует реализации принятого муниципального правового акта - распоряжения Департамента земельных отношений администрации города Перми от 09.10.2019 N 1380 об изъятии для муниципальных нужд, в том числе, спорных объектов, поскольку указанное распоряжение может и должно быть исполнено добровольно. Реализация указанного распоряжения не зависит от подачи или неподачи встречного иска по данному делу. По существу, предметом спора по настоящему делу является сумма подлежащего выплате ИП Кириленко А.В. возмещения при изъятии объектов, а не сам факт изъятия, либо законность издания распоряжения.

С учетом изложенного оснований для непринятия судом апелляционной инстанции отказа от встречного иска не имеется.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года по делу N А50-1673/2020 в указанной части подлежит отмене, а производство по делу в данной части (в части встречных исковых требований) - прекращению.

Судом апелляционной инстанции ходатайство ответчика по первоначальному иску о назначении повторной экспертизы рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании ст. 82, 87, 268 АПК РФ с учетом следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу положений ч.ч. 1 и 3 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно разъяснениям п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений ч. 2 и 3 ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Приведенные Департаментом мотивы в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не свидетельствуют о порочности заключения эксперта, в этой связи оснований считать отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы (определение от 02.07.2020) неправомерным апелляционной коллегией не установлено. Из материалов дела следует, что эксперт Болдырева Е.В. представила в суд первой инстанции письменные пояснения и была опрошена в судебном заседании. В материалы дела также представлена рецензия Ассоциации "СРО оценщиков "Экспертный совет" от 25.06.2020, констатирующая соответствие заключения экспертизы законодательству об оценочной деятельности.

При этом представленное департаментом заключение N 697 от 11.11.2020 не содержит указаний на какие-либо ошибочные суждения эксперта, а также конкретные замечания, которые с значительной степенью вероятности могли бы привести к неверной оценке объектов.

Все обстоятельства, связанные с подбором аналогов при сравнительном подходе, а также с примененными корректировками, которые учитывались экспертом при проведении судебной экспертизы, указаны в самом заключении, а также в пояснениях эксперта (т. 4 л.д. 53-75).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что доводы Департамента, приведенные в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы, как и возражения по содержанию заключения судебной экспертизы, носят формальный характер и обусловлены исключительно несогласием с определенной суммой денежного возмещения.

Третьи лица о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 09.10.2019 начальником департамента принято распоряжение N 1380 об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд (т. 1, л.д.8-11).

Среди прочих для муниципальных нужд изъяты объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22 (п. 1.10-1.15 указанного распоряжения).

Кириленко Александру Васильевичу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание площадью 58,1 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:415, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а, с 01.10.2019 (т. 1, л.д. 18);

- нежилое домовладение площадью 59,1 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:94, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а, с 01.10.2019 (т. 1, л.д. 20);

- нежилое здание площадью 18,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:95, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а, с 01.10.2019 (т. 1, л.д. 19);

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 59:01:4410097:95 расположен на земельном участке площадью 282 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:20, расположенном по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а и также находящемся в собственности у истца по первоначальному иску (т.1, л.д. 16).

Объекты с кадастровыми номерами 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:415 соответственно расположены на земельных участках, находящихся в аренде:

- земельный участок площадью 841 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:21, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а по договору между арендатором Кириленко А.Е. и Департаментом земельных отношений администрации города Перми от 13.10.2010 N 047-10Д (т. 1 л.д. 146);

- земельный участок площадью 821 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:22, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а. по договору между арендатором Кириленко А.Е. и Департаментом земельных отношений администрации города Перми от 13.10.2010 N 048-10Д (т. 1 л.д. 139).

В связи с переходом права собственности на находящиеся на земельном участке объектов первоначальному истцу - Кириленко А.В., последнему перешли права аренды.

Департаментом земельных отношений администрации города Перми направлены в адрес Кириленко А.В. соглашения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектом недвижимого имущества (письма от 05.12.2019 N N 21-01-07-И-8693, 21-01-07-И-8694, 21-01-07-И-8695 - т. 1, л.д. 12-14).

В соответствии с проектами соглашений размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 составляет 2 532 000 руб. (т. 1, л.д. 27-29), размер возмещения за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94 составляет 5 521 000 руб. (т. 1, л.д. 24-26), размер возмещения за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22, и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415 составляет 5 420 000 руб. (т. 1, л.д. 21-23).

Размер возмещения определен Департаментом в соответствии с отчетами об оценке N 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019, подготовленными специалистом Союза "Пермская торгово-промышленная палата" Мармышом С.Б.

Истец ссылался на то, что размер возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, а также упущенная выгода в связи с их изъятием должны быть определены исходя из информационного письма от 12.12.2019, составленного ООО "Акцент-Оценка" (т. 1 л.д. 33).

В последующем истцом уточнены исковые требования до стоимости возмещения 29 895 346 руб. в соответствии с результатами экспертизы, проведенной в ходе судебного разбирательства. Как указывалось выше, стороны, не отрицая правомерности изъятия имущества по существу как такового, не достигли соглашения в части размера возмещения, связанного с таким изъятием.

Указав на возникшие между сторонами разногласия в части установления величины подлежащего выплате в связи с изъятием возмещения, ИП Кириленко А.В. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Производство по делу в части исковых требований, предъявленных Департаментом к ИП Кириленко А.В., прекращено апелляционным судом на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ в связи с заявленным отказом от иска.

Удовлетворяя исковые требования ИП Кириленко А.В., суд первой инстанции при определении размера выкупной цены объектов недвижимости, а также размера упущенной выгоды принял в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ООО "Авангард" полученное по результатам судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

В соответствии со статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу п. 1 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений п.п. 1, 2, 5, 6, 7 ст. 56.8 ЗК РФ следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, спор между истцом и ответчиком возник в связи с несогласием с ценой выкупа и размером упущенной выгоды.

Представленные Департаментом отчеты об оценке N 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019 Союза "Пермская торгово-промышленная палата" об определении размера возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости обоснованно признаны судом первой инстанции ненадлежащим доказательством как не отвечающие критериям полноты и достоверности.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В силу ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Согласно п. 4 Приказа Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N5)" экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

В опровержение достоверности подготовленных Союзом "Пермская торгово-промышленная палата" отчетов N 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019 предпринимателем представлены заключения N 19/166/12-КР от 19.12.2019, N 19/166/11-КР от 19.12.2019, N 19/166/10-КР от 19.12.2019 специалиста Байонова В.А., являющегося членом экспертного совета Ассоциации СРОО "СВОД" (т. 1 л.д. 96-125).

Специалистом Байоновым В.А. установлено, что отчеты содержат формальные нарушения действующего законодательства в области оценки, приводящие к необоснованным и противоречивым выводам, касающимся как определения рыночной стоимости объектов недвижимости, так и определения величины упущенной выгоды, нарушены принципы полноты, подтверждения информации, недопустимости неоднозначного токования полученных результатов, в том числе указано на то, что отсутствует информация по анализу фактических данных сделок по земельному участку и по сдаче в аренду объектов недвижимости торгового назначения, не указан интервал значения цен; оценщиком указаны аналоги, не сопоставимые с объектом оценки, в том числе, не учтена близость к остановкам общественного транспорта и не учтены соответствующие корректировки, не приведены аналоги по расположению относительно главной улицы города (Ленина); при расчете арендной платы не учтен параметр сравнения по критерию "отдельно стоящее здание" и "встроенное помещение", следовательно, аналоги подобраны некорректно; при определении размера убытков не учтены положения договоров аренды, в том числе обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость строительно-ремонтных работ, осуществленных Арендатором в помещении (оценщик должен был запросить дополнительную информацию относительно дополнительно проведенных улучшений); при расчете срока, в течение которого рассчитывается упущенная выгода, не учтено отсутствие аналогов с площадью до 100 кв.м и необходимость в связи с этим приобретать объект с большей площадью, что влечет за собой дополнительные расходы, кроме того, срок экспозиции увеличивается в связи с отсутствием аналогов по местоположению.

В связи с возражениями ответчика относительно суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимости, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемых объектов и размера убытков, причиненных изъятием (определение от 19.03.2020), производство которой поручено эксперту ООО "Авангард" Болдыревой Е.В.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 20/0324/4, согласно которому эксперт Болдырева Е.В. в заключении пришла к следующим выводам:

1) Рыночная стоимость изымаемых земельных участков (прав на земельные участки), с расположенными на них объектами недвижимости по адресу: г. Пермь, район Дзержинский, ул. Ленина, 84а, по состоянию на 24 апреля 2020 года составляет (округленно) 26 790 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 3 370 000 руб., стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21, и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 11 810 000 руб., стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22, и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 11 610 000 руб.

2) Рыночная стоимость убытков, причиненных изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22, с расположенными на них объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4410097:95, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:415, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения их правообладателями обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, убытки от невозможности использовать земельные участки в процессе обычной хозяйственной деятельности, и упущенную выгоду, по состоянию на 24 апреля 2020 года составляет (округленно) 3 105 346 руб.. в том числе упущенная выгода 3 093 346 руб., сумма 12 000 руб. расходы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (стр. 169 оценочного отчета).

Заключение эксперта N 20/0324/4 исследовано судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, и обоснованно признано надлежащим доказательством.

Доводы, изложенные в жалобе, о том, что в экспертном заключении указанные величины не отражают рыночную ситуацию, сложившуюся на дату оценки, стоимость максимально приближена к верхней границе интервала, при определении итоговой рыночной стоимости оценщиком нарушено законодательство об оценочной деятельности, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в силу следующего.

Заключение эксперта ООО "Авангард" Болдыревой Е.В. соответствует предъявляемым законом требованиям. При этом стоимость объекта оценки, вопреки доводам жалобы, не приближена к верхним границам интервала, (максимальное значение для 1 типа - отдельно стоящего торгового здания в целом - 339 943 руб./кв.м.; максимальное значение для 4 типа - встроено-пристроенные торговые помещения (автономные) - 442 122 руб./кв.м). В заключении (т. 3, стр. 68 заключения) указана причина разрыва цен, особенно в центральных районах: данное обстоятельство является результатом исторического развития рынка, т.е. в данном сегменте представлены как высококачественные объекты, так и низкокачественные, требующие капитального ремонта, помещения на цокольных этажах и др., а также указано (стр. 69), что разница в ценах также прослеживается в зависимости от нахождения в торговых коридорах г. Перми. ул. Ленина, на которой расположены объекты, относится к торговому коридору общегородского масштаба.

Обстоятельств, по которым рыночная стоимость спорного объекта должна быть приближена к минимальному значению, ответчиком не приведено. Следовательно, отсутствуют основания для вывода о том, что стоимость объектов должна быть ниже среднего уровня цен на торговые объекты в г. Перми.

Доводы Департамента о неправильном подборе объектов-аналогов и некорректном расчете стоимости со ссылкой на справку по рыночной стоимости аналогичных объектов подлежат отклонению, поскольку в рассматриваемом случае приведенные в справке сведения по определению стоимости объектов не являются аналогичными и сопоставимыми по отношению к спорным. Экспертом по рассматриваемому делу определялась стоимость единого объекта недвижимости - земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, размер возмещения определялся при условии отчуждения как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Таким образом, экспертом были обоснованно подобраны аналоги при определении стоимости спорных земельных участков и объектов недвижимости. Довод ответчика о том, что при проведении расчетов якобы были подобраны аналоги из другого сегмента рынка, также не обоснован. Доказательств обратного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Доводы заявителя жалобы о выявленных нарушениях в сравнительном подходе, признаются несостоятельными, поскольку Департаментом не доказано, что это могло существенным образом повлиять на результат оценки, как и не доказано, что на рынке г. Перми имеются аналоги объектов со схожими параметрами, в том числе и по материалу стен, и с учетом расположения объектов. При этом экспертом применены соответствующие корректировки на материал стен.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном использования значения операционных расходов равного величине 13,4 % как минимальное значение расширенного интервала (доходный подход), отклоняются, поскольку обоснование применения корректировки в указанном размере содержится на стр. 146 заключения эксперта и сводится к тому, что оцениваемые объекты относятся к высокодоходной недвижимости, при этом для оцениваемых объектов основная часть операционных расходов возлагается на арендаторов объектов недвижимости. Оснований для применения корректировки в ином размере ответчиком не приведено.

Доводы ответчика о том, что при определении упущенной выгоды оценщиком ошибочно определяется продолжительность периода восстановления нарушенного производства; отсутствует обоснование времени на поиск и приобретение недвижимости, объекты оценки наиболее ликвидны и востребованы, срок наименьший, также отклоняются как не соответствующие материалам дела, поскольку экспертом указано, что под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения объемов продукции в натуральном выражении от использования земельных участков или иных объектов недвижимости. Экспертом в заключении указан общий временной период восстановления нарушенного производства - 1 календарный год (стр. 158 заключения, т. 3).

Установив указанные обстоятельства, рассмотрев представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, проанализировав вышеуказанные нормы права, исследовав экспертное заключение эксперта Болдыревой Е.В. N 20/0324/4, с учетом письменных пояснений эксперта, рассмотрев доводы и возражения сторон относительно сделанных экспертом выводов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что названное заключение является полным и обоснованным.

Противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности сведений и правильности проведенной экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено. Судом апелляционной инстанции при анализе экспертного заключения не выявлено каких-либо неясностей либо противоречий, выводы по результатам исследования не свидетельствуют о завышении стоимости изымаемых объектов с учетом фактических обстоятельств дела, связанных с расположением конкретных объектов недвижимости и их характеристиками, а также активным использованием, что является очевидным и общеизвестным, принимая во внимание расположение объектов, как указал эксперт, в центральной части города Перми в торговом коридоре общегородского масштаба (т. 4 л.д. 55).

Несогласие ответчика с размером возмещения за изымаемое имущество не является основанием для назначения повторной экспертизы по указанным выше основаниям.

Поскольку все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка, основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Относительно доводов апелляционной жалобы на дополнительное решение о неверном распределении судом судебных расходов и отнесением на Департамент половины судебных издержек, связанных с оплатой экспертизы - по причине отсутствия со стороны ИП Кириленко А.В. возражений против отнесения на него расходов на экспертизу в полном объеме, а также несогласия с взысканием 6000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску - суд апелляционной инстанции пришел к выводу об их необоснованности, поскольку судом первой инстанции судебные расходы распределены в полном соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ, поскольку в суде первой инстанции требования обеих сторон были удовлетворены, а разногласия обеих сторон были связаны с определением размера возмещения. Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, расходы на экспертизу подлежат возмещению в равных долях. Поскольку первоначальный иск был удовлетворен, расходы ИП Кириленко А.В. по уплате государственной пошлины по его иску обоснованно возложены на ответчика.

Поскольку судом апелляционной инстанции принят отказ от встречного иска Департамента, государственная пошлина по встречному иску с ИП Кириленко А.В. в бюджет не взыскивается.

С учетом принятого судом апелляционной инстанции отказа от встречного иска решение суда в указанной части подлежит отмене, производство по делу в указанной части - прекращению, а дополнительное решение Арбитражного суда Пермского края от 24.09.2020 по делу N А50-1673/2020 подлежит изменению и изложению без указания на взыскание с ИП Кириленко А.В. в доход федерального бюджета государственной пошлины по встречному иску.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 150, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ Департамента земельных отношений администрации города Перми от встречного иска по делу N А50-1673/2020, в указанной части решение суда отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года по делу N А50-1673/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дополнительное решение Арбитражного суда Пермского края от 28 августа 2020 года по делу N А50-1673/2020 изменить, резолютивную часть дополнительного решения Арбитражного суда Пермского края от 24 сентября 2020 года по делу N А50-1673/2020 изложить в следующей редакции:

"Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми в пользу индивидуального предпринимателя Кириленко Александра Васильевича денежные средства в общей сумме 28 500 руб., в том числе сумма 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлине по первоначальному иску, 22 500 руб. в порядке возмещения судебных издержек понесенных в связи с проведением судебной экспертизы".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

М. А. Полякова В. В. Семенов