Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2020 г. N 18АП-14363/20 по делу N А47-1779/2020

г. Челябинск

23 декабря 2020 г.

Дело N А47-1779/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов N 1 города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2020 по делу N А47-1779/2020.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Негосударственной некоммерческой организации Коллегии адвокатов N 1 г. Оренбурга (далее - Коллегия адвокатов N 1 г. Оренбурга, организация, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 1-1512л-13091 от 02.03.2018 в размере 132 819 руб., пени в размере 762 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 957 руб. 31 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2020 (резолютивная часть от 12.08.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилась Коллегия адвокатов N 1 города Оренбурга (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованный вывод суда первой инстанции о передаче в аренду помещения в удовлетворительном состоянии. Объективная невозможность использования помещения ввиду обрушения пола здания подтверждена актом осмотра, показаниями свидетеля Чумаковой О.Т. и заключением специалиста ООО "ДИОС-1". Факт участия представителя Комитета при осмотре помещения подтвержден заявлением Коллегии адвокатов в Комитет. Указывает, что Павликова Е.А., направившая в Комитет заявление о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения арендуемой площади, председателем коллегии адвокатов не являлась. Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования ответчиком нежилого помещения, в связи с чем оснований для взыскания задолженности не имеется.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и организацией Коллегии адвокатов N 1 г. Оренбурга (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города N 1-1512л-13091 от 02.03.2018, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): г. Оренбург, ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 (административное помещение), часть муниципального нежилого помещения N 6 общей площадью 142.1 кв.м. состоящая из комнат N 1-11, расположенная на первом этаже двухэтажного с подвалом под частью здания, смешанной конструкции, административного здания, литер ББ1Б2 (л.д. 8-13).

Согласно п. 1.2 договора срока действия договора устанавливается с 19.12.2017 по 18.12.2020.

В соответствии с п.4.1 договора величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 4.1 настоящего договора установлена на основании отчета об оценке от 07.12.2017 N 95/17-0 в размере: Апл в месяц = 62 259 руб., Апл в год = 747 108 руб.;

Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет: Ап в месяц = 73 465 руб. 62 коп., Ап в год = 881 587 руб. 44 коп. - величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет: НДС в месяц = 11 206 руб. 62 коп., НДС в год = 134 479 руб. 44 коп., которую арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе.

Пунктом 5.2.1 договора установлено, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере 1/300 действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

19.12.2017 нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи (л.д.14).

24.09.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1-1512л13091/6973 о расторжении договора аренды N 1-1512л-13091 от 02.03.2018 с 05.11.2018, данное соглашение одновременно является актом приема-передачи муниципального нежилого объекта (л.д. 15).

27.03.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 01-28/1816 с требованием погасить задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2018 по 05.11.2018 в размере 138 798 руб. в срок до 01.05.2019 (л.д.16-17).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 1-1512л-13091 от 02.03.2018, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Признавая заявленные требования обоснованными, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество передано в пользование арендатора в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, при этом арендная плата за время пользования помещением арендатором не внесена.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города N 1-1512л-13091 от 02.03.2018, по условиям которого арендатору предоставлена часть муниципального нежилого помещения N 6 общей площадью 142.1 кв.м. состоящая из комнат N 1-11, расположенная на первом этаже двухэтажного с подвалом под частью здания, смешанной конструкции, административного здания, литер ББ1Б2, по адресу: г. Оренбург, ул. Володарского/Пролетарская, 19/56 (административное помещение) (л.д. 8-13).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Из акта приема-передачи от 19.12.2017 следует, что на момент передачи нежилого объекта помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует требованиям по его эксплуатации (л.д.14).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из взаимосвязанных положений статей 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. В случае, если арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Информационного письма N 66 и пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Суд апелляционной инстанции соглашается с критической оценкой доказательств ответчика, указывающих на невозможность использования организацией нежилого помещения в спорный период.

Так, акт осмотра помещения от 19.06.2018, подписан представителями Коллегии адвокатов N 1 и содержит указание на извещение представителя Комитета о времени и месте проведения осмотра (л.д.109), вместе с тем, доказательств фактического уведомления арендодателя об обрушении пола здании и невозможности дальнейшего использования помещения материалы дела не содержат.

Заявление ответчика, направленное в Комитет в период судебного разбирательства (л.д.123), вопреки доводам апеллянта, не подтверждает факт участия представителя арендодателя в осмотре аварийного помещения.

Акт осмотра, показаниям свидетеля Чумаковой О.Т., а также заключение специалиста ООО "ДИОС-1", среди прочего, не являются бесспорными доказательствами, подтверждающими невозможность использования арендуемого имущества по вине арендодателя в спорный период, поскольку ссылаясь на возникновение признаков аварийности нежилого помещения и невозможность его использования ввиду обрушения пола в июне 2018 года, заявление о расторжении договора аренды направлено в адрес Комитета лишь в сентябре 2018 года, а расторжение договора согласовано сторонами с ноября 2018 года без указания на наличие недостатков помещения.

Апелляционная коллегия также отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает специальные способы защиты прав арендатора в случае передачи ему предмета аренды с недостатками, в силу чего названной нормой установлен зачетный принцип возмещения убытков в случае передачи объекта аренды, имеющего недостатки (убытки возмещаются в непокрытой иными расходами части).

Вместе с тем, правомочия, изложенные в абзацах 2 - 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ, арендатором не реализованы.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 01.09.2018 по 05.11.2018 составила 132 819 руб. (л.д.7).

С учетом того, что организацией суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, требования истца удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Апелляционная жалоба не содержит мотивов, позволяющих апелляционному суду прийти к иным выводам, и по существу представляют собой несогласие апеллянтов с результатами оценки судом представленных в дело доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2020 по делу N А47-1779/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Негосударственной некоммерческой организации Коллегия адвокатов N 1 города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.А. Аникин М.И. Карпачева