Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 11АП-17303/20 по делу N А55-16425/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 2 апреля 2021 г. N Ф06-1964/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

21 декабря 2020 г.

А55-16425/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Бажана П.В. и Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивенской А.А.,

с участием:

от Сельскохозяйственного производственного кооператива "Антоновский" - не явились,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сельскохозяйственного производственного кооператива "Антоновский"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2020 года по делу N А55-16425/2020 (судья Медведев А.А.) принятое

по заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива "Антоновский"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Антоновский" обратился в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении N 63/016/451/2020-095 от 29.05.2020 г.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области совершить действия по государственной регистрации перехода прав собственности от СПК "Надежда" к СПК "Антоновский" и зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества - здание теплой стоянки 1982 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, ул. Кооперативная 4, Литер А, инвентарный N 0001729, площадь 1317,6 кв.м., кадастровый N 63:11:0403003:103.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2020 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Сельскохозяйственный производственный кооператив "Антоновский" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные СПК "Антоновский" требования.

Жалоба принята апелляционным судом к производству и назначена к рассмотрению на 16 декабря 2020 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

В судебном заседании представители заявителя и заинтересованного лица участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что 03.01.2008 им по договору купли - продажи у Сельскохозяйственного производственного кооператива "Надежда" было приобретено недвижимое имущество, в том числе:

Здание теплой стоянки 1982 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область. Алексеевский район, село Антоновка, ул. Кооперативная 4,

В соответствии с условиями указанного договора, продавец - СПК "Надежда", в лице конкурсного управляющего Киямова Масхута Сахабовича, действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-4905/2006, передал в собственность покупателя - СПК "Антоновский" имущество, перечисленное в договоре, а покупатель принял его и оплатил в соответствии с условиями договора. Стороны свои обязательства по договору исполнили надлежащим образом, имущество было передано покупателю, что подтверждается договором, актом приема передачи имущества от 14.02.2008. Покупателем произведена оплата покупной цены в полном размере согласно, платежному поручению N23 от 14.02.2008 в сумме 338 150 рублей. Покупная цена определялась согласно отчету об оценке по фактическому состоянию зданий, которые находилась в неудовлетворительном состоянии и требовали ремонта.

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Надежда" являлся правопреемником Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств "Надежда" которое было образовано 02.03.1992, что истец подтвердил следующими документами: Уставом СПК "Надежда", свидетельством о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица от 22.04.2002, передаточным актом недвижимого имущества от АКХ "Надежда" СПК "Надежда".

Истец указал, что АКХ "Надежда" владела спорными объектами недвижимости с 1992 года на праве собственности. Право собственности АКХ "Надежда", а позднее СПК "Надежда" на отчуждаемые объекты недвижимого имущество возникло до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и в силу закона являлось действительным без государственной регистрации. АКХ "Надежда" зарегистрирована Постановлением главы администрации от 02.03.1992 N 38, создана в результате реорганизации Колхоза им. Карла Маркса (22 ноября 1961 года переименован в колхоз им. Куйбышева. 28 февраля 1963 года - им. Карла Маркса. 3 марта 1992 года реорганизован в АКХ "Надежда").

На основании Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" Правительством Российской Федерации утверждено постановление от 29.12.1991 N86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которым в срок до 01.01.1993 предписано совхозам и колхозам провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

В силу части 8 статьи 37 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 25.12.1990 N 445-1 при преобразовании одного предприятия в другое к вновь возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности прежнего предприятия.

Истец указал, что государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости не была произведена. Сельскохозяйственный производственный кооператив "Надежда" исключен из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией после признания банкротом, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (ликвидация юридического лица на основании определения арбитражного суда Самарской области о завершении конкурсного производства от 18.04.2008), в связи с чем истец не имеет возможности во внесудебном порядке зарегистрировать принадлежащее ему право собственности на объекты недвижимости.

Вместе с тем, истец полагает, что обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрацией переход права собственности на спорные объекты по таким делам не является обязательным, что находит свое подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 27.12.2017 N 304-ЭС17-19063, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2017 N Ф04-3615/2017 по делу N А03-17300/2016.

Истец пояснил, что все спорные объекты недвижимого имущества находятся в границах сельского поселения Авангард Алексеевского района Самарской области, включая сельское поселение Антоновку где расположены объекты СПК "Антоновский".

В реестрах государственного и муниципального имущества спорные объекты не значатся, находятся на балансе СПК "Антоновский", указаны в инвентарных карточках предприятия. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права иных лиц на спорные объекты не зарегистрированы. В настоящее время и с момента купли-продажи объектов недвижимого имущества все объекты используются истцом СПК "Антоновский" по назначению, объекты находятся в хорошем техническом состоянии. СПК "Антоновский" несет полное бремя содержания данных объектов недвижимого имущества согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. За время использования объектов недвижимого имущества был произведен их капитальный ремонт. Неоднократно приобретались строительные материалы для производства ремонта объектов недвижимости. Ко всем объектам недвижимости подведены коммуникации, заключены договоры на подачу электрической энергии, в зданиях находится техника СПК "Антоновский", живность (коровы, телята, быки), корма для скотины и злаковые культуры зерно, подсолнух).

Истец указал, что спор о праве собственности на объекты недвижимости отсутствует, поскольку продавец спорного объекта недвижимости СПК "Надежда" ликвидирован.

Ранее решением Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2019 года по делу N А55-15542/2019 было отказано в удовлетворении исковых требованиях СПК "Антоновский" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в том числе и на спорный объект недвижимости. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2019 года решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2020 г. данные судебные акты были оставлены без изменения, однако суд округа отметил, что СПК "Антоновский" вправе обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное имущество в установленном порядке в регистрирующий орган с приложением всех необходимых документов. В случае отказа в такой регистрации, истец вправе обжаловать его в порядке главы 24 АПК РФ. Вместе с тем материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих обращение истца с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

Как следует из материалов дела, СПК "Антоновский" обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание теплой стоянки 1982 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, ул. Кооперативная 4, Литер А, инвентарный N 0001729, площадь 1317,6 кв.м., кадастровый N 63:11:04:03003:103.

21.02.2020 г. осуществление государственной регистрации права собственности на объект было приостановлено до 29.05.2020 г.

29.05.2020 г. истец получил уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что ЕГРН отсутствует запись о праве собственности СПК "Надежда" на заявленное здание теплой стоянки 1982 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, ул. Кооперативная 4, Литер А, инвентарный N 0001729, площадь 1317,6 кв.м., кадастровый N 63:11:04:03003:103 Данные обстоятельства не позволяют внести записи в реестр прав и ограничений недвижимого имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления такой деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

С 01 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Исходя из части 2 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ, в состав Единого государственного реестра недвижимости входят, в том числе, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

Как установлено частью 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений в том числе о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно статье 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом первой инстанции установлено, что при проведении правовой экспертизы представленных заявителем документов, регистрирующим органом были выявлены объективные препятствия к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, которые не были устранены заявителем в установленном порядке

Как следует из материалов дела, 14.02.2020 СПК "Антоновский" обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером: 63:11:0403003:103, расположенное по адресу: Самарская область, Алексеевский район, с. Антоновка, ул. Кооперативная, 4.

21.02.2020 государственная регистрация прав по представленным документам была приостановлена по решению государственного регистратора в соответствии с пунктами 5, 7, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества).

В обоснование принятого решения было указано на следующие обстоятельства.

Согласно представленному на государственную регистрацию прав Договору купли-продажи имущественного комплекса СПК "Надежда" от 03.01.2008, конкурсный управляющий СПК "Надежда" Киямов Масхут Сахабович продает, а СПК "Антоновский" приобретает в собственность недвижимое имущество СПК "Надежда".

При этом при проведении правовой экспертизы документов государственным регистратором было установлено, что ЕГРН не содержит сведений о регистрации права собственности СПК "Надежда" на заявленное к государственной регистрации права недвижимое имущество, документы необходимые для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на государственную регистрацию также представлены не были.

Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи был заключен при банкротстве СПК "Надежда", реализация имущества должника должна была осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Однако, представленные на государственную регистрацию документы не подтверждают реализацию имущества должника на торгах в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Поскольку в период приостановления государственной регистрации прав указанные замечания устранены не были, 29.05.2020 государственным регистратором было принято решение об отказе в осуществлении заявленного регистрационного действия.

Обжалуя решение органа регистрации прав в арбитражный суд, заявитель в обоснование заявленных требований сослался на пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому при ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом случае отсутствие продавца являлось не единственным препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или возникающие в силу закона, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости.

Однако в рассматриваемой ситуации, ЕГРН не содержал сведений о государственной регистрации права собственности СПК "Надежда" на заявленное к государственной регистрации прав нежилое здание, документы подтверждающие ранее возникшее право собственности данного лица на недвижимое имущество, на государственную регистрацию представлены не были.

Таким образом, препятствием к государственной регистрации прав явилось не только отсутствие продавца, но и отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество, а также документов, подтверждающих возникновение ранее возникшего права и правопереемство продавца.

Помимо этого, реализация имущества должника в деле о банкротстве осуществляется в соответствии с требованиями статей 110, 139, 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

Так, в соответствии с требованиями статей 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов (комитету кредиторов) предложений о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника порядок, сроки и условия продажи имущества должника не утверждены собранием кредиторов (комитетом кредиторов), собрание кредиторов (комитет кредиторов) или конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий. По итогам рассмотрения указанных разногласий арбитражный суд или утверждает порядок, сроки и условия продажи имущества, или освобождает конкурсного управляющего от исполнения своих обязанностей.

При реализации имущества должника конкурсный управляющий (организатор торгов) обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия на торгах и условиях участия в торгах и их проведения в официальном издании, определяемом в соответствии с данным Федеральным законом, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

По результатам проведения торгов конкурсным управляющим подписывается протокол об итогах торгов и не позднее чем через десять дней с даты подведения итогов торгов подписывается договор купли-продажи предприятия.

Статьей 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ определены особенности продажи имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации, предусматривающие реализацию имущества должника при обеспечении преимущественного права лиц, занимающихся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющих земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, на приобретение имущества должника.

Однако документы, подтверждающие соблюдение процедуры реализации имущества СПК "Надежда", в том числе с особенностями предусмотренными статьей 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, на государственную регистрацию представлены не были; из представленного на государственную регистрации прав договора купли-продажи также не следует, что его заключению предшествовали торги.

Согласно статье 149 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ арбитражный суд выносит определение о завершении конкурсного производства, а в случае погашения требований кредиторов в соответствии со статьей 125 данного Федерального закона - определение о прекращении производства по делу о банкротстве после рассмотрения арбитражным судом отчета конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства.

В соответствии с требованиями статьи 147 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ к отчету конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства прилагаются документы, подтверждающие продажу имущества должника.

Принимая во внимание требования статьи 223 ГК РФ, недвижимое имущество, в отношении которого не был зарегистрирован переход права собственности, не может быть признано реализованным, а, следовательно, информация о реализации имущества должника на основании представленного в орган регистрации прав договора купли-продажи не могла быть включена в отчет конкурсного управляющего, что вызывает объективные сомнения в законности приобретения заявителем спорного недвижимого имущества.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, что доводы регистрирующего органа являются законными и обоснованными, поскольку в отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности СПК "Надежда" на заявленное к государственной регистрации прав нежилое здание теплой стоянки 1982 года постройки, заявитель в подтверждение наличия у продавца права собственности на объект недвижимого имущества представил Акт приема-передачи зданий и сооружений от колхоза им.Карла Маркса АКХ "Надежда" от 02.03.1992 г., титульную страницу техно-рабочего проекта: Утепленная стоянка. Альбом I от 02.10.1979 г., часть инвентарной книги учета основных средств N 2 за период с 01.01.1983 по декабрь 1984 г.

Судом первой инстанций, исследованы и оценены по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 14, 21, 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьей 11 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации", пунктами 2, 19 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 N 131, сделал верный вывод о том, что вышеуказанные документы не являются допустимыми и относимыми доказательствами наличия у продавца прав собственности на здание теплой стоянки 1982 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, ул. Кооперативная 4, Литер А, инвентарный N 0001729, площадь 1317,6 кв.м.

Инвентарная книга учета основных средств N 2 за период с 01.01.1983 по декабрь 1984 г. является бухгалтерским регистром и в отсутствие первичного документа не свидетельствует о создании или приобретении здания в установленном законом порядке.

Акт приема-передачи зданий и сооружений от колхоза им.Карла Маркса АКХ "Надежда" от 02.03.1992 г. также не содержит указания на основание появления у колхоза им.Карла Маркса спорного здания.

Титульная страница техно-рабочего проекта: Утепленная стоянка. Альбом I от 02.10.1979 г. свидетельствует лишь о наличии проекта утепленной стоянки, выполненного институтом "Куйбышевсельхозпроект". Сведения о реализации данного проекта отсутствуют.

Согласно пункту 8 постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. В актах дается оценка качества строительно-монтажных работ и прогрессивности технологических и архитектурно-строительных решений, предусмотренных проектом. Дата подписания акта приемочной комиссией считается датой создания объекта и датой ввода объекта в эксплуатацию.

Следовательно, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства носила заявительный характер.

Таким образом, акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией свидетельствует о готовности объекта капитального строительства к эксплуатации, подтверждает его фактическое существование как завершенного строительством объекта недвижимости и в совокупности с иными документами в силу статьи 17 Федерального от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции 1997 года) служил основанием для осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на возведенный объект.

Кроме того, постановлением Совета народных комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" было предусмотрено получение письменного разрешения на строительство объектов недвижимого имущества.

СПК "Антоновский" не представил с заявлением документов, подтверждающих законность возведения в 1982 году данного объекта; объект построен на земельном участке без получения разрешения на ввод в эксплуатацию, выдача которого была предусмотрена действующими в спорный период нормативными правовыми актами.

Ссылаясь на первоначальную редакцию ст.179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", СПК "Антоновский" указывает на то, что он обладал преимущественным правом приобретения имущества должника СПК "Надежда", в связи с чем был освобожден от обязанности приобретения имущества на торгах.

Суд первой инстанции правомерно посчитал доводы заявителя необоснованными, поскольку СПК "Надежда" являлся сельскохозяйственным предприятием, и при продаже имущества такого должника подлежат применению правила статьи 179 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника. При этом из пункта 2 той же статьи 179 Закона о банкротстве следует, что смежные землепользователи обладают преимущественным правом приобретения имущества должника.

Системное толкование названных положений Закона о банкротстве позволяет сделать вывод о том, что намерение смежных землепользователей воспользоваться своим преимущественным правом не исключает необходимости проведения конкурсным управляющим первых публичных торгов по продаже всего имущественного комплекса должника.

По общему смыслу законодательства о несостоятельности публичные торги являются оптимальным способом продажи имущества должника. Благодаря используемым принципам определения покупателя имущества названная процедура не только создает равные условия участия всех претендентов в покупке имущества должника, но и отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.

Из приведенных норм права следует, что арбитражный управляющий после проведения публичных торгов по продаже предприятия должника обязан предложить лицам с преимущественным правом выкупить его по цене, сформированной на этих торгах. Заявления таких лиц о намерении воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести имущественный комплекс должника по предложенной цене могут быть направлены арбитражному управляющему в течение месяца.

Согласно пункту 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном данной главой.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Статьей 110 Закона о банкротстве установлено императивное требование, предписывающее осуществлять продажу имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов, прежде всего с целью получения максимально возможной суммы денежных средств от его реализации и, следовательно, для наиболее полного удовлетворения требований его кредиторов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Действие статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве направлено на урегулирование порядка реализации имущества должника, являющегося основным элементом и общеобязательным условием осуществления конкурсного процесса, необходимого для достижения основной цели конкурсного производства - соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

В материалах дела отсутствуют сведения о совершения конкурсным управляющим предусмотренных законом действия по продаже имущества должника в порядке, установленном Законом о банкротстве, с учетом особенностей банкротства сельскохозяйственных предприятий.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Установив, что спорное имущество могло быть реализовано исключительно на торгах либо после торгов лицу, обладающему преимущественным правом, договор купли-продажи, заключенный без проведения торгов, является ничтожной сделкой, права по которой не подлежат государственной регистрации, Управление Росреестра, осуществляющее в силу статьи 13 Закона о государственной регистрации правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, обоснованно отказало в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, заключенного с нарушением действующего законодательства.

Доводы заявителя о том, что договор купли-продажи никем не оспорен, не имеют правового значения для настоящего спора, так как суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности названной сделки.

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано посчитал, что заявителем для государственной регистрации не были предоставлены все необходимые документы, в связи с чем у регистрирующего органа в указанной части имелись основания для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на здание теплой стоянки 1982 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область, Алексеевский район, село Антоновка, ул. Кооперативная 4, Литер А, инвентарный N 0001729, площадь 1317,6 кв.м. и отказ СПК "Антоновский" в удовлетворении заявленных им требований.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, который дал им правильную оценку. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения им норм материального и процессуального права.

Иных доводов, являющихся основанием в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы - заявителя по делу.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2020 года по делу N А55-16425/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

П.В. Бажан Т.С. Засыпкина