Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2020 г. N 08АП-12755/20 по делу N А81-2902/2020

город Омск

28 декабря 2020 г.

Дело N А81-2902/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12755/2020) индивидуальному предпринимателю Ботнаренко Марина Николаевича на решение от 23.09.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-2902/2020 (судья Соколов С.В.,), принятое по исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко (ИНН 8906004016, ОГРН 1028900766927) к индивидуальному предпринимателю Ботнаренко Марину Николаевичу (ИНН 890604703439, ОГРН 312890518700024) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее - УМИ г. Муравленко, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ботнаренко Марину Николаевичу (далее - ИП Ботнаренко М.Н., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности - 4%, кадастровый номер 89:13:010202:39, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Муравленко, промышленная зона, панель 2, ул. Ямальская, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 23.09.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-2902/2020 исковые требования Управления удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование жалобы ее податель привел следующие доводы:

- решение принято с нарушением процессуальных требований, поскольку истцом не представлено доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора;

- материалами дела не опровергнуты доводы ответчика о том, что последним надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем предприниматель имеет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок;

- отчет об оценке объекта, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" нельзя признать относимым и достоверным доказательством, так как представленные сведения являются нормативными требованиями при сооружении объекта и не свидетельствуют о его остаточной стоимости;

- выводы суда в том, что представленные ответчиком документы не подтверждают расходование закупленных материалов именно на строительство спорного объекта и были приобретены за счет ИП Ботнаренко М.Н., являются оценочными и не обоснованными;

- судом не дана оценка действиям органам государственной власти, препятствующая надлежащей сдаче и регистрации объекта.

На основании изложенного ответчик полагает, что материалами дела подтверждена незаконность действия Управления, оснований для удовлетворения требований не имелось, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2013 N 49-13 (далее - договор N 49), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает в пользование за плату земельный участок, площадью 0,2500 га, кадастровый номер: 89:13:010202:27, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Муравленко, промышленная зона, панель 2, ул. Ямальская, а арендатор принимает его в пользование на условиях аренды.

Земельный участок предоставляется под строительство объекта: "Сооружение для хранения транспортных средств" (пункт 1.4 договора N 49).

Договор заключен по 26.03.2016 (пункты 2.1, 2.2 договора N 49).

Впоследствии между истцом (арендодатель) и ИП Ботнаренко М.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.05.2016 N 86-16 (далее - договор N 86), пунктами 1.1, 2.1, 2.2 которого предусмотрено, что арендодатель предоставляет в пользование за плату земельный участок, площадью 0,2500 га, кадастровый номер: 89:13:010202:27, местоположение: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Муравленко, промышленная зона, панель 2, ул. Ямальская, а арендатор принимает его в пользование на условиях аренды на срок по 27.03.2019.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства: сооружение с кадастровым номером 89:13:010202:39 (пункт 1.5 договора N 86).

Из преамбулы договора N 86 следует, что он заключен на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 25.06.2019 N КУВИ-001/2019-14451653, с 28.04.2016 за Ботнаренко М.Н. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: сооружение для хранения транспортных средств, площадью 274 кв.м., степень готовности объекта: 4%, кадастровый номер 89:13:010202:27.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и указав, что ответчиком было реализовано право на однократное предоставление земельного участка без торгов для завершения строительства, срок договора N 86 истек, однако строительство не завершено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 22, 39.6, 39.8 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, условиями договоров и исходил из того, что в сложившихся условиях, поскольку отпали основания для предоставления земельного участка в связи с истечением договора аренды, ответчиком не представлено доказательств завершения строительства, требования Управления предъявлены правомерно.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

В силу статьи 239.1 ГК РФ основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В рассматриваемой ситуации, как следует из изложенного в описательной части настоящего постановления, между сторонами был заключен договор N 49 в целях предоставления ИП Ботнаренко М.Н. земельного участка с кадастровым номером 89:13:010202:27 для строительства объекта: сооружение для хранения транспортных средств.

В целях завершения строительства объекта между сторонами заключен новый договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 89:13:010202:27 на срок по 27.03.2019 - договор N 86.

Строительство производилось предпринимателем на основании разрешения на строительство от 11.08.2015 N 89-ru89303000-0440-2015, выданного Администрацией города Муравленко.

Согласно сведениям из ЕГРН, строительство сооружения предпринимателем не завершено, степень готовности объекта составляет 4% по состоянию на 25.06.2019.

Из фотмоатериалов к отчету ООО "ЗСК-Центр" от 02.10.2019 N 1571/19 также усматривается, что земельный участок не используется, засыпан снегом, сооружения капитального строительства отсутствуют.

Иного из материалов дела не следует.

Так, в частности, ИП Ботнаренко М.Н. не доказан факт того, что строительство объекта: сооружение для хранения транспортных средств завершено, объект недвижимости имеется в натуре (без того факта, что объект не поставлен на кадастровый учет в установленном законом порядке).

Поскольку на момент рассмотрения дела срок договора аренды, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка, истек, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, в связи с чем в силу пунктов 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ исковые требования заявлены Управлением правомерно.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает, что основанием для предъявления исковых требований выступает не факт оплаты (или не оплаты) аренды ответчиком, а то обстоятельство, что строительство объекта не завершено в установленный договором срок предоставления участка. Именно данные обстоятельства предполагают применение статьи 239.1 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что договор заключен на новый срок в порядке статьи 621 ГК РФ, основаны на неправильном толковании норм права и подлежат отклонению.

Как уже было отмечено судом первой инстанции, статья 239.1 ГК РФ введена в действие Законом N 171-ФЗ, и ее положения распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 13.05.2016 и на момент обращения истца с настоящим иском срок его действия истек.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом в силу в силу положений статьи 422 ГК РФ правило о возобновлении договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, применяется только в том случае, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Кроме того, даже в условиях длящихся отношений между сторонами (предоставление участка с 2013 года), также в силу пункта 1 стать 422 ГК РФ положений статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения, как верно указал суд первой инстанции.

Соответственно, договор N 86 не может быть возобновлен на неопределенный срок, пользование ответчиком участка подлежит прекращению с момента истечения установленного в договоре срока предоставления земельного участка.

Оплата за пользование земельным участком после истечения срока действия договора значения для разрешения дела не имеет ввиду вышеизложенного и законодательно установленном принципе платности пользования землей в Российской Федерации (статьи 1, 65 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 239. ГК РФ установлено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Между тем, указывая на неправомерные действия Управления и государственных органов, податель жалобы не приводит доказательств своим доводам, не указывает, в чем заключается вина государственных органов и чем подтверждена причинно-следственная связь между их действиями и невозможностью завершения строительства объекта в отведенный срок.

Оснований для отказа в удовлетворении требований Управления на основании материалов дела судебная коллегия не усматривает.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Исходя из изложенного доводы предпринимателя в отношении оценки стоимости и затрат на возведение спорного объекта подлежат отклонению, поскольку его цена подлежит установлению и оспариванию в самостоятельном порядке, не влияет на текущие требования УМИ г. Муравленко. Иными словами, недостоверная оценка объекта в рамках рассмотрения спора о его изъятии не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.09.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-2902/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов А.С. Грязникова