Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 09АП-70719/20 по делу N А40-305015/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2021 г. N Ф05-8567/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

18 января 2021 г.

Дело N А40-305015/19

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей А.И. Проценко, В.В. Валюшкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем М.Д. Гапоновым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Семтау"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2020 года

по делу N А40-305015/19, принятое судьей К.А. Кантор,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, дом. 21, стр. 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Семтау"

(ОГРН: 1047796696771; 107023, г Москва, улица Большая Семёновская, 45)

о взыскании 3 566 343 рублей 99 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Щеглов Д.В. по доверенности от 30.07.2019, удостоверение N 9669 от 02.09.2016;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Семтау" (далее - ООО "Семтау", ответчик) о взыскании 1 288 154 рубля 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 4 кв. 2013 г. по 02.05.2018, суммы неустойки за период с 2 кв. 2013 г. по 02.05.2018 в размере 2 230 863 рубля 81 копейка по договору аренды от 09.08.2005 N М-03- 506890 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением арбитражного суда первой инстанции 23.10.2020 исковые требования удовлетворены в части. Суд, с учетом пропуска Департаментом срока исковой давности по части требований, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 82 484 рубля 96 копеек за период с 1 кв. 2017 г. по 2 кв. 2018 г. и 43 818 рублей 96 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, заявленные в жалобе, в связи с чем просил отменить обжалуемое решение и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы истца.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2020 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 09.08.2005 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ООО "Франчайзариум" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-03-506890 (далее - договор), в редакции дополнительного соглашения 31.10.2006 М-03-506890/2.

Ответчиком была приобретена в собственность часть помещений в здании по адресу: г. Москва, Большая Семёновская улица, д. 45, расположенном на арендованном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, в редакции дополнительного соглашения 31.10.2006 N М-03-506890/2, предметом договора является земельный участок обшей площадью 812 кв.м (кадастровый номер: 77:03:0003013:93) из состава земель поселений, именуемый в дальнейшем "участок", имеющий адресные ориентиры: г. Большая Семёновская улица, вл. 45, предоставляемый в общее пользование на условиях аренды: арендатору 1 - для эксплуатации помещений в здании под административные цели.

Договор заключен сроком до 26.10.2010.

В соответствии со статьей 621 ГражданскогокодексаРоссийской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Арендаторы пользовались земельным участком после 26.10.2010, следовательно, договор с этого момента был продлен сторонами на неопределенный срок.

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в приложениях N 1 к договору. Приложение N 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктами 3.2, 5.7 и 5.8 договора на арендатора возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату не позднее 5 числа месяца каждого квартала.

В нарушение условий договора арендатор не вносил арендные платежи в установленном размере за период с 4 кв. 2013 г. по 02.05.2018, в связи с чем на стороне последнего возникла задолженность в размере 2 233 288 рублей 49 копеек.

В соответствии с пунктом 7.2 договора пени за нарушение сроков внесения арендных платежей составляют 0,2 % от размера платежа, подлежащего оплате.

Согласно расчету Департамента за период с 2 кв. 2013 г. по 02.05.2018 размер неустойки составил 2 230 863 рубля 81 копейку.

В связи с данными обстоятельствами арендодатель направил в адрес арендатора досудебную претензию с требованием оплатить возникшую задолженность и пени.

Требования, содержащиеся в претензии, оставлены арендатором без исполнения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признавая заявленные требования обоснованными исходил из того, что в связи с переходом права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Большая Семёновская улица, д. 45 (кадастровый N 77:03:0003013:4091 зарегистрировано N 77-77/003-77/003/039/2015-802/1 от 19.02.2016 площадью 277,1 кв.м.).(кадастровый N 77:03:0003013:4090 зарегистрировано N 77-77/003-77/003/039/2015- 800/1 от 19.02.2016 площадью 40,9 кв.м.), общество приняло на себя соответствующий объем прав и обязанности по договору.

Исходя из того обстоятельства, что ответчик пользовался арендованным земельным участком в спорный период и не вносил арендные платежи, суд удовлетворил исковые требования, срок исковой давности по которым не был пропущен истцом.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судебная коллегия считает, что поскольку ответчик не представил доказательств оплаты имеющейся задолженности, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой ответчик указывает, что суд первой инстанции не учел, что оснований для взыскания задолженности арендной плате не имеется, так как между Департаментом и обществом не заключен договор аренды, а заключенный с ООО "Франчайзариум" прекращен в силу истечения срока его действия.

Судебная коллегия, рассмотрев данные доводы, приходит к выводу об их ошибочности в связи со следующими обстоятельствами.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ обязательство арендатора по возврату сооружения считается исполненным с момента подписания сторонами акта приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. С арендатора за все время просрочки возврата подлежит взысканию арендная плата, установленная договором аренды.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия Договора производится в размере, определенного этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом то обстоятельство, что ответчик приобрел право собственности на часть недвижимое имущества, расположенного на арендованном земельном участке не у ООО "Франчайзариум", не влияет на факт возникновения у последнего, как арендатора, обязанности по внесению арендных платежей.

Так, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Учитывая, что обществом не отрицается факт приобретения в собственность части помещений, находящихся на арендованном участке, то ответчик стал стороной по договору и самостоятельным арендатором, а, следовательно, у последнего возникла обязанность по внесению арендных платежей пропорционально площади объекта недвижимости.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2020.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2020 года по делу N А40-305015/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.И. Проценко В.В. Валюшкина