Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2024 г. N 09АП-12973/24 по делу N А40-132010/2023

г. Москва

15 апреля 2024 г.

Дело N А40-132010/23

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Дом.РФ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 января 2024 года по делу N А40-132010/23

по иску НО Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (ИНН 0274949094, ОГРН 1190280054634)

к АО "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270)

третьи лица: ППК "Фонд развития территорий", Управление Росреестра по Республики Башкортостан

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

Лица, участвующие в деле, не явились; извещены.

УСТАНОВИЛ:

НО Фонд защиты прав дольщиков РБ Республики Башкортостан (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "ДОМ.РФ" (далее - ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 14.12.2015 N ДЗ-108 прекратившим действие свое с 06.09.2021; взыскании излишне уплаченной суммы арендных платежей в размере 472 413 руб. 91 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2024 исковые требования удовлетворить, договор аренды от 14.12.2015 N ДЗ-108, заключенный между НО Фондом защиты прав дольщиков РБ Республики Башкортостан и АО "ДОМ.РФ" признан прекратившим с 06.09.2021, взыскано с АО "ДОМ.РФ" в пользу НО Фонд защиты прав дольщиков РБ Республики Башкортостан взыскана задолженность в размере 472 413 руб. 91 коп., а также расходы по государственной пошлине в размере 18 448 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции изменить в обжалуемой части, требования удовлетворить частично - признав договор аренды от 14.12.2015 N ДЗ-108, заключенный между истцом и ответчиком прекратившим действие с 06.09.2021 в части земельного участка с кадастровым номером 02:47:1010001:625, в удовлетворении иска в части взыскания с АО задолженности в размере 358 656,94 руб., а также расходов по госпошлине отказать.

Апеллянт и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020 по делу N А07-21667/2017 удовлетворено заявление НО Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан о передаче имущества и обязательства застройщика-банкрота ООО "Килстройинвест" НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан.

На основании определения суда и п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве Фонду РБ переданы земельные участки и расположенные на нем объекты незавершенного строительства, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:625 и расположенные на нем объекты незавершенного строительства - многоквартирные жилые дома N 4, 5 в квартале 10.

Земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:625 образован из исходного земельного участка с кадастровым 02:47:101001:367, который был предоставлен АО "ДОМ.РФ" в аренду ООО "Килстройинвест" по договору аренды земельного участка от 09.07.2012 N ДЗ-48 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Из исходного земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:367 было образовано 53 земельных участка, из которых часть была передана ООО "Килстройинвест" по договорам аренды, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 02:47:101001:613, 02:47:101001:618, 02:47:101001:619, 02:47:101001:625 (договор аренды земельного участка N ДЗ-108 от 14.12.2015), 02:47:101001:626, 02:47:101001:629, 02:47:101001:631, которые впоследствии на основании определения суда переданы НО Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан.

В связи с тем, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:625 были расположены и объекты незавершенного строительства и введенные в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, Правлением АО "ДОМ.РФ" было принято решение об образовании 5 отдельных земельных участков под объектами: 02:47:101001:625 (в измененных границах), 02:47:101001:3011, 02:47:101001:3012, 02:47:101001:3013, 02:47:101001:3014.

Согласно выписки из ЕГРН запись об образовании новых земельных участков внесена 06.09.2021.

При этом на земельном участке 02:47:101001:625 в квартале 10 на момент вынесения определения суда о передаче имущества и обязательств застройшика-банкрота НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан располагался введенный в эксплуатацию предыдущим застройщиком ООО "Килстройинвест" многоквартирный жилой дом N 1, обязательства по которому НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан не переданы. Согласно письма АО "ДОМ.РФ" от 21.09.2022 N 21313-АА указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 05.08.2016.

01.06.2021 Управлением Росреестра по Республике Башкортостан зарегистрирован договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (с кадастровым номером 02:47:101001:625) от 14.12.2015 N ДЗ-108 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объекты незавершенного строительства -многоквартирные дома жилые дома N 4 (идентификатор объекта р-14791), N 5 (идентификатор объекта р - 14611) в квартале 10.

В ходе перераспределения земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:625 изменились кадастровые номера земельных участков под многоквартирными жилыми дома 4 (идентификатор объекта р-14791), N 5 (идентификатор объекта р - 14611) квартала 10. Многоквартирный жилой дом 4 расположился на земельном участке с кадастровым номером 02:47:101001:3011, многоквартирный жилой дом 5 на земельном участке с кадастровым номером 02:47:101001:3012. На сегодняшний день строительство указанных домов завершено и введены в эксплуатацию 29.12.2021.

В связи с вводом в эксплуатацию указанных домов (4,5 дома) НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан 28.07.2022 направлено в адрес арендодателя - АО "ДОМ.РФ" требование о расторжении договора аренды N от 14.12.2015 ДЗ-108 в силу ст.ст. 36, 38 Жилищного кодекса РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (письмо от 28.07.2022 N 2317-И).

На указанное требование НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан арендодателем АО "ДОМ.РФ" дан ответ от 18.08.2022, что в связи с регистрацией права собственности на помещения в многоквартирных домах 4, 5, расположенные на земельных участках 02:47:101001:3011, 02:47:101001:3012 осуществлено прекращение начислений по договору аренды за пользование указанными земельными участками.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:625 АО "ДОМ.РФ" сообщило в письме от 18.08. 2022 N 10875-АБ), что для рассмотрения вопроса о прекращении начислений по договору аренды за пользование указанным земельным участком необходимо представить информацию о постановке многоквартирного жилого дома N 1 в квартале N 10 на государственный кадастровый учет, а также информацию о наличии в ЕГРН записей о регистрации права собственности на помещения в указанном доме.

Обязательства по завершению строительства многоквартирного дома N НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан не переданы.

В соответствии со ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Таким образом, основными условиями передачи являются возмездность, которая выражается в урегулировании НО Фондом защиты прав дольщиков Республики Башкортостан обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства за полученные земельные участки и расположенный на них объекты незавершенного строительства, а также наличием у застройщика-банкрота неисполненных обязательств перед участниками строительства по передаче жилых, нежилых помещений и машино-мест.

Поскольку на момент передачи имущества и обязательств ООО "Килстройинвест" НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:625 не был преобразован, то в соответствии с определением суда от 24.12.2020 к НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан осуществлена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N ДЗ-108 от 14.12.2015 с кадастровым номером 02:47:101001:625 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объекты незавершенного строительства -многоквартирные дома жилые дома N 4 (идентификатор объекта р-14791), N 5 (идентификатор объекта р - 14611) в квартале 10.

Обязанность по передаче обязательств ООО "Килстройинвест" по многоквартирному дому N 1 квартала 10 НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан в судебном акте отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Из вышеизложенных норм следует, что требование о совершении определенного действия может быть предъявлено лицу, связанному такими обязательствами договором, законом.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ N0 государственной регистрации недвижимости" требование о постановке объекта на государственный кадастровый учет может быть предъявлено застройщику или органу местного самоуправления.

Поскольку строительство многоквартирного дома N 1 в квартале 10, расположенного на земельном участке с к.н. 02:47:101001:625 и ввод объекта в эксплуатацию осуществлен предыдущим застройщиком ООО "Килстройинвест", действия по постановке объекта на государственный кадастровый учет должны были быть осуществлены ООО "Килстройинвест" или органом местного самоуправления.

Соответственно, требование арендодателя к НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан о постановке объекта на кадастровый учет заявлено в отсутствии правовых оснований.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставляется для строительства многоквартирных жилых домов малой этажности, строительство осуществляется в рамках комплексного освоения территории земельного участка (п. 1.2.3).

Согласно абз. 2 п. 1.3 договора датой окончания строительства на участке является дата выдачи арендатору в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов. При этом расторжение договора не связано с постановкой объекта на государственный кадастровый учет.

Таким образом, вышеуказанными условиями определены цели заключения договора, исполнение которых является основанием для расторжения договора аренды и прекращения начисления арендных платежей.

Как следует из письма от 17.10.2022 N 22-ОГ-17194/220 Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 17.10.2022 АО "ДОМ.РФ", многоквартирный дом, который располагается на участке N 625 имеет адресные характеристики "Республика Башкортостан, р-н Уфимский, с/с Мидовский, с. Миловка, ул. Довлатова, д. 3 и наличии в ЕГРН записей о регистрации права собственности на помещения в указанном доме.

Ответ регистрирующего органа является бесспорном доказательством исполнения условий договора в части многоквартирного дома N 1 предыдущим застройщиком, а именно завершение строительства дома с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и соответственно достижение цели комплексного освоения территории земельного участка и проживания в указанном доме граждан.

Вышеизложенное свидетельствует, что в силу перераспределения АО "ДОМ.РФ" земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:625 в результате которого изменились кадастровые номера земельных участков под многоквартирными домами 4 и 5 обязательства по которым переданы НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан прекратились фактические правоотношения между АО "ДОМ.РФ" и НО Фонду защиты прав дольщиков Республики Башкортостан по использованию земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:625.

В соответствии с п. 8.2 договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

В силу п. 9.1 договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон - в судебном порядке. О надлежащем исполнении обязательств по Договору аренды N ДЗ-108 от 14.12.2015 НО Фондом защиты прав дольщиков Республики Башкортостан было сообщено арендодателю - АО "ДОМ.РФ" в письме от 28.07.2022 N 2317-И с требованием о расторжении договора аренды от 14.12.2015 N ДЗ-108 в силу статей 36,38 Жилищного кодекса РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".

Принимая во внимание, надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды от 14.12.2015 N ДЗ-108 и внесение в ЕГРН записи о преобразовании земельного участка с к.н. 02:47:101001:625 с 06.09.2021, истец полагает о прекращении с указанной даты фактических правоотношений между АО "ДОМ.РФ" и НО Фондом защиты прав дольщиков Республики Башкортостан по использованию земельного участка с к.н. 02:47:101001:625 и прекращения начисления арендных платежей и соответственно возврата излишне уплаченных денежных средств в размере 150 224 руб. 52 коп., согласно представленному расчету, согласно которому размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:625 составляет 50 074 руб. 84 коп. за каждый квартал, которые были уплачены НО Фондом защиты прав дольщиков Республики Башкортостан в 3, 4 кварталах 2021 года и 1 квартале 2022 года в общем размере 150 224 руб. 52 коп.

АО "ДОМ.РФ" произведена корректировка произведенных платежей НО Фондом защиты прав дольщиков Республики Башкортостан, в результате которой выявлена переплата в размере 322 189 руб. 39 коп., которые также подлежат возврату.

НО Фондом защиты прав дольщиков Республики Башкортостан за период со 2 квартала 2021 по 1 квартал 2022 по договору аренды от 14.12.2015 N ДЗ-108 уплачено арендных платежей на сумму 1 261 853 руб. 59 коп., что подтверждается платежными поручениями N 133 от 04.03.2022, N 170, 171 от 14.03.2022, N 199, 203 от 17.03.2022, N 258, 259 от 28.03.2022, N 979, 981 от 19.08.2022.

Из указанной суммы размер переплаты по договору аренды от 14.12.2015 N ДЗ-108 составил 472 413 руб. 91 коп. (322 189,39 + 150 224,52 руб.).

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском о признании договора аренды земельного участка от 14.12.2015 N ДЗ-108 прекратившим действие свое с 06.09.2021 и взыскании излишне уплаченной суммы арендных платежей в размере 472 413 руб. 91 коп.

Из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что законодателем предусмотрены три способа расторжения (изменения) договора: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по заявлению одной из сторон об отказе от договора (исполнения договора) во внесудебном порядке.

Применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) предполагает прекращение договорных отношений посредством одностороннего волеизъявления стороны договора, которой предоставлено такое право, приобретающего силу с момента его доведения до сведения контрагента. Данный способ прекращения договорных обязательств носит внесудебный характер, поскольку не требует от заинтересованного лица обращения в суд с требованием о расторжении (прекращении) договора.

Для одностороннего отказа от исполнения договора аренды необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08).

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения спорного договора аренды соответствует пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и прямо предусмотрена сторонами в договоре аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с договором, является безусловным правом стороны договора.

Истец, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне договора о признании договора прекратившимся.

Принимая во внимание приведенные выше нормы закона и условия договора от 14.12.2015 N ДЗ-108, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанный договор прекратил свое действие с 06.09.2021.

При таких обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленное требование о признании договора аренды земельного участка от 14.12.2015 N ДЗ-108 прекратившим действие свое с 06.09.2021 и взыскании излишне уплаченной суммы арендных платежей в размере 472 413 руб. 91 коп., подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

Довод жалобы о том, что основания для прекращения Договора аренды ранее 21.04.2022 отсутствуют, подлежит отклонению. Правовым значением признания договора аренды N ДЗ-108 от 14.12.2015 прекратившим свое действие с 06.09.2021 является прекращение начисления арендных платежей с указанной даты в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:101001:625 и соответственно, возврата незаконно взысканной суммы арендных платежей.

Довод о том, что решение АС г. Москвы от 25.01.2024 о прекращении договора аренды N ДЗ-108 от 14.12.2015 распространяется и в отношении земельных участков с к.н. 02:47:101001:3011, 02:47:101001:3012 с 06.09.2021 является ошибочным и противоречащим положениям Земельного кодекса РФ и Закона о регистрации.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды или безвозмездного пользования, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка.

В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов:

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременении исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

В указанном случае пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, не предусмотрен перенос записей об аренде одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права на вновь образованные земельные участки из земельного участка, в отношении которого содержались в реестре записи об аренде.

Таким образом, поскольку в отношении земельных участков с к.н. 02:47:101001:3011, 02:47:101001:3012 договоры аренды не заключены, и в отношении указанных з.у. в выписке из ЕГРН отсутствуют о регистрации ограничения (обременения) в пользу Фонда РБ, несостоятелен довод ответчика о том, что решение АС Москвы от 25.01.2024 будет являться основанием для регистрации прекращения аренды с 06.09.2021 в отношении всех арендуемых земельных участков (02:47:101001:3011, 02:47:101001:3012).

Судом апелляции принят во внимание ответ Росреестра от 17.10.2022 N 22-ОГ-17194/220.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта, не содержат оснований, установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года по делу N А40-132010/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко