Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 09АП-68529/20 по делу N А40-136012/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2021 г. N Ф05-2961/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

18 января 2021 г.

Дело N А40-136012/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей О.Н. Лаптевой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 ноября 2020 года по делу N А40-136012/18, принятое по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Клевер-3" (ОГРН 1207700014609) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании за истцом права преимущественного выкупа арендуемого помещения; об обязании заключить договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в иске

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лунева В.В. по доверенности от 02.02.2020

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Клевер" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании за истцом права преимущественного выкупа арендуемого помещения; об обязании заключить договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в иске.

Определением суда от 10.07.2020 в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена ООО "Клевер" на его правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью "Клевер-3" в порядке процессуального правопреемства.

Исковые требования мотивированы тем, что истец соответствует всем критериям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и имеет право на выкуп арендованного им имущества.

Решением от 05 ноября 2020 года по делу N А40-136012/2018 Арбитражный суд города Москвы признал за ООО "Клевер-3" право преимущественного выкупа арендуемого имущества по договору аренды нежилого помещения N01-00019/12 от 02.04.2012 и обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Клевер-3" договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Москва, 1-й Смоленский пер., д. 22/10 кадастровый номер: 77:01:005001:6052 в редакции судебного акта.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором недвижимого имущества общей площадью 77,10кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Смоленский 1-й пер., д.22/10 на основании договора аренды нежилого помещения N N01-00019/12 от 02.04.2012 заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель). Срок действия договора с 03.04.2012 по 02.04.2022.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, арендуемое помещение находится в его пользовании в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), задолженность по арендной плате отсутствует, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец 28.12.2018 обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 10.01.2018 N 33-5-173403/17-(0)-1, Департаментом было сообщено о приостановлении государственной услуги на 30 рабочих дней в связи с необходимостью получения заключения о принадлежности нежилого помещения к объектам гражданской обороны.

Письмом от 17.04.2018 N 33-5-173403/17-(0)-4, было истцу было сообщено, что Департаментом экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР г. Москвы) организовало проведение независимой оценки стоимости имущества, находящегося в собственности г. Москвы. 10.04.2018 г. ДЭПиР г.Москвы сообщил, что в соответствии с письмами от 02.04.2018 и от 07.03.2018 оценочной компании ООО "ОЗФ ГРУПП" проведение оценки в настоящее время не представляется возможным ввиду того, что ООО "Клевер" не обеспечивает доступ на объект недвижимости, в связи с чем, принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Истец полагает, что отказ, выразившийся в письме Департамента от 17.04.2018 N 33-5-173403/17-(0)-4 в предоставлении государственной услуге по выкупу помещения, является незаконным и необоснованным.

Поскольку в установленный законом срок, проект договора купли-продажи недвижимого имущества не был направлен Обществу, истец самостоятельно обратился в экспертную организацию ООО "НЕДВИГА.ПРО" для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке N 32/04/2018 от 23.04.2018 выполненным ООО "НЕДВИГА.ПРО", рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 6 702 000 руб. 27.04.2018 г.

Истцом предъявлена Департаменту претензия с проектом договора купли-продажи (составленного по образцу Департамента) арендуемого недвижимого имущества в трех экземплярах, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Смоленский переулок, дом 22/10, подвал, помещение N 13, комнаты 1-7, общей площадью 77,1кв.м.

Истец просил в 10-дневный срок с момента получения претензии подписать и направить документы, либо Общество будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли - продажи недвижимого имущества в редакции направленного проекта договора, а также взыскании судебных расходов, понесенных при ведении дела. До настоящего времени договор купли-продажи Обществу не был направлен. На представленный Обществом проект договора в редакции и на условиях истца, Департамент свой протокол разногласий по данному проекту не предоставлял. Обоснованных письменных возражений в ответ истцу также не направлял.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим заявлением в суд.

Суд первой инстанции признал данный отказ незаконным, при этом исходил из того, что из представленных в материалы дела доказательств и последовательных действий сторон, следует, что препятствий в доступе помещений никто не чинил, напротив, истец оперативно реагировал на обращения и предоставлял помещения к осмотру оценочным организациями; также заявителем соблюдены требования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принимая во внимание, что доказательства отсутствия у Общества оснований для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приведенных в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком не представлено, в указанной части требования удовлетворил.

Разрешая требования истца в части обязания Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 77,10кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Смоленский 1-й пер., д.22/10, суд первой инстанции правомерно установил, что истец не утратил преимущественного права выкупа на арендованное помещение, соответствует приведенным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям и имеет право на приобретение арендуемого имущества на условиях указанного закона.

Также суд отменил, что перепланировка арендуемых помещений не является основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы. Несогласованная перепланировка в арендуемом помещении истцом не производилась, Обществом было получено письмо Департамента от 06.07.2018 N ДГИ- 1-47706/18-1 о рассмотрении вопроса по разрешению переустройства объекта недвижимости, в котором было сообщено, что производство работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в габаритах договора аренды осуществляется за счет ООО "КЛЕВЕР", тем самым, указанным письмом подтвержден факт согласования проводимых работ. Помещение стоит на кадастровом учете, его площадь и иные параметры не менялись.

Согласно ответу Департамента от 10.01.2018 N 33-5-173403/17-(0)-1 государственная услуга приостановлена на 30 рабочих дней в связи с необходимостью получения заключения о принадлежности нежилого помещения к объектам гражданской обороны.

Таким образом, Департамент обязан был заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого помещения не позднее 25.03.2018.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, 1-ый Смоленский пер., д.22/10, кадастровый номер N 77:01:0005001:6052 (подвал, помещение N 13, комнаты 1-7) площадью 77,1кв.м. по состоянию на 28.12.2017 составляет 8 313 228 руб. без учета НДС

Также по результатам исследований Экспертами выявлено, что текущее состояние Объекта исследования (планировка, площадь) не соответствуют состоянию Объекта исследования по технической документации БТИ по состоянию на 17.06.2009, а именно: была изменена планировка объекта исследования, изменилась общая площадь с 77,1кв.м. на 77 кв.м.; а также было выявлено, что вышеуказанными изменениями не были затронуты помещения, не входившие в Объект исследования.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что данная оценка, проведенная экспертами ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Климачевой Л.М. и Тепловым С.В. соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора усмотрев наличие оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого договора купли-продажи и указанного в просительной части иска, обязал сторон совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы Департамента со ссылкой на не обеспечение истцом доступа на объект недвижимости с целью проведения оценки, подлежат отклонению.

Из материалов дела усматривается, что истцом по запросу было получено письмо от ООО "Центр Автоматизации и Оценки" и акт осмотра объекта по заданию N 74 от 19.01.2018, согласно которым оценочная компания подтверждает, что 23.01.2018 специалистом организации был произведен осмотр и фотофиксация состояния помещения по заказу Департамента.

В дальнейшем истцом было получено письмо из Департамента городского имущества города Москвы от 20.02.2018 N ДГИ-И-9055/18 об обеспечении доступа в арендуемое помещение, в связи с проведением капитального ремонта инженерных коммуникаций вышеуказанного дома. Доступ для проведения ремонтных работ Обществом был предоставлен, подрядчиками Фонда капитального ремонта многоквартирных домов были начаты работы по замене канализации.

Далее, произошла смена оценочной компании, которой также был обеспечен доступ в помещение.

18.04.2018 сотрудник ООО "ОЗФ ГРУПП" приехал по адресу: г. Москва, 1-й Смоленский пер., д. 22/10 и произвел осмотр и фотофиксацию помещений.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает препятствий в доступе в помещение, при этом, согласно пояснениям истца, само помещение является общедоступным местом, используемым для бытового обслуживания населения, и работает на прием посетителей ежедневно с 10.00 до 22.00 часов без выходных, каких- либо доказательств обратного Департаментом в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2020 года по делу N А40-136012/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

О.Н. Лаптева Е.А. Птанская