Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2021 г. N 15АП-21625/20 по делу N А32-23187/2020

город Ростов-на-Дону

21 января 2021 г.

дело N А32-23187/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соловьева Анатолия Владимировича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2020 по делу N А32-23187/2020

по иску администрации Курганинского городского поселения Курганинского района

к индивидуальному предпринимателю Соловьеву Анатолию Владимировичу

о сносе самовольной постройки и по встречному иску

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

администрация Курганинского городского поселения Курганинского района Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному Соловьеву Анатолию Владимировичу (далее - ответчик, индивидуальный предприниматель) о признании объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Мира, 534, самовольной постройкой и об обязании осуществить ее демонтаж в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Требование мотивировано возведением спорной постройки с нарушением градостроительных норм и правил в отсутствие разрешительной документации.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд к администрации со встречным иском о признании права собственности на магазин кровельных материалов с мансардным этажом, общей площадью 222,7 кв. м, лит. А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Мира, 534.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2020 требования администрации удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Индивидуальный предприниматель обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить.

В обоснование доводов жалобы ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии у заявителя титульных прав на земельный участок, поскольку договор аренды, заключенный с администрацией в силу норм статьи 621 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не прекращён. Также заявитель полагает, что им добросовестно предпринимались попытки к получению разрешительной документации на возводимый объект.

В отзыве на апелляционную жалобу истец доводы жалобы не признал.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2008 N 1608000639 и договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 30.06.2015 Соловьеву А.В. в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:16:0602187:38, площадью 990 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Мира, 534 с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (для строительства и эксплуатации объектов придорожного и торгового сервиса) на срок до 19.07.2018.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами отдела земельных, имущественных отношений и градостроительной деятельности администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 в отсутствие разрешительной документации расположен строящийся объект капитального строительства. На момент визуального осмотра выполнены работы по устройству фундамента здания, стен, перекрытия, кровли, что зафиксировано в акте визуального осмотра от 26.07.2019.

05.08.2019 администрация направила предпринимателю требование о прекращении строительных работ на земельном участке и получения необходимых разрешений для продолжения строительства.

Во исполнение указанного требования предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения заявления администрация 03.09.2019 отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство магазина строительных материалов с мансардным этажом в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на выдачу разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий).

Полагая, что возведенный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в суд с иском о сносе недвижимого имущества, а индивидуальный предприниматель - с иском о признании прав собственности на возведенный объект.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя и удовлетворяя иск администрации, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство объектов капитального строительства должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Для строительства объекта недвижимого имущества необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешения органа местного самоуправления на такое строительство.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений является самовольной постройкой, в отношении которой лицо, осуществившее строительство, не приобретает права собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года N 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Положения пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ указывают, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, производны от прав собственника данного земельного участка.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051 было отмечено, что при данной категории споров особое значение является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку возможно, в том числе, только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Таким образом, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что индивидуальный предприниматель не получал разрешительные документы на строительство объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:16:0602187:38 по адресу: Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Мира, 534.

Индивидуальный предприниматель являлся арендатором земельного участка с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (для строительства и эксплуатации объектов придорожного и торгового сервиса) по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2008 N 1608000639 на срок до 19.07.2018.

Положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляют за арендатором право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 101-О, от 24.03.2015 N 658-О).

Исходя из разъяснений, данных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, при отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта, следует исходить из того, что использование земельного участка в иных не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий договора аренды и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 20 октября 2016 года N 305-ЭС16-8051, иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства. Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

В данном случае использование земельного участка происходило в целях, установленных договором.

Между тем, как было указано выше, статус арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:16:0602187:38 Соловьев А.В. приобрел на основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 30.06.2015, заключенного с Легеньким А.Б.

В соответствии с договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 10.06.2008 N 1608000639 земельный участок с кадастровым номером 23:16:0602187:38, площадью 990 кв. м имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (для строительства и эксплуатации объектов придорожного и торгового сервиса) и заключен на срок до 19.07.2018.

Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что действие договора прекращается по истечении срока договора аренды.

Из материалов дела следует, что Соловьев А.В. после 19.07.2018 продолжал использовать земельный участок с кадастровым номером 23:16:0602187:38 в соответствии с его целевым назначением в отсутствие возражений со стороны арендодателя - администрации, что свидетельствует о возобновлении договора аренды от 10.06.2008 N 1608000639 на неопределенный срок на тех же условиях.

Факт отсутствия возражений относительно использования ответчиком земельного участка за пределами срока аренды, установленного договором от 10.06.2008 N 1608000639, подтверждается актом визуального осмотра от 26.07.2019 и претензией от 05.08.2019, в которых отсутствует ссылка на внедоговорное использование участка.

В то же время, 18.05.2020 администрация направила предпринимателю уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0602187:38. Уведомление вручено предпринимателю 19.05.2020, что подтверждается соответствующим уведомлением о вручении почтовой корреспонденции.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок, что администрацией не оспаривается, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

При этом отсутствие возражений арендодателя по поводу продолжения арендных отношений с арендатором не исключает права арендодателя заявить такие возражения в любое время в дальнейшем, отказавшись от договора.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что технические и иные заключения компетентных органов о соответствии возведенной самовольной постройки строительным нормам и правилам и о возможности безопасной ее эксплуатации при отсутствии соответствующего права на земельный участок у лица, осуществившего на нем самовольную постройку, не являются основанием для признания права собственности на эту постройку, исходя из правил пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о возведении спорного объекта на земельном участке, права на который не подтверждены предпринимателем. Доказательства того, что земельный участок, на котором находится здание, был предоставлен на праве, допускающем строительство на нем объекта недвижимости, в деле отсутствуют.

Индивидуальный предприниматель также не оспорил в судебном порядке расторжение договора администрацией.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба, по изложенным в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2020 по делу N А32-23187/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов