Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2021 г. N 16АП-1352/20 по делу N А63-19917/2019

г. Ессентуки

20 января 2021 г.

Дело N А63-19917/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2021.

Полный текст постановления изготовлен 20.01.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А63-19917/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" (г. Пятигорск, ОГРН 1022601620282, ИНН 2632067074) к администрации г. Лермонтова, к Управлению имущественных отношений администрации г. Лермонтова (ОГРН: 1022603425734, ИНН: 2629001274), к индивидуальному предпринимателю Бурнадзе Омари Нодариевичу (г. Ессентуки, ОГРНИП 316265100065916, ИНН 261810818840), - о признании недействительными торгов, проведенных управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова, по продаже права аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, город Лермонтов, проезд Солнечный, 2, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка; - о признании недействительным договора аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, город Лермонтов, проезд Солнечный, 2, заключенного между управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова и Бурнадзе О.Н.; - о применении последствий недействительности договора аренды, возвратив его стороны в первоначальное положение, - о признании недействительным постановления администрации города Лермонтова N 819 от 16 августа 2019, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Росреестра по Ставропольскому краю, филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю, ООО "Золотая корона",

при участии в судебном заседании: от истца - общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" - Костина В.А. (доверенность от 25.08.2019), Воронкина Е.В. (генеральный директор); от ответчиков: администрации города Лермонтова - Давыденко И.Н. (доверенность от 26.12.2020); Управления имущественных отношений администрации г. Лермонтова - Давыденко И.Н. (доверенность от 12.01.2021); индивидуального предпринимателя Бурнадзе О.Н. - Корвякова Ю.Н. (доверенность от 03.09.2020), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Золотая корона" - Корвякова Ю.Н. (доверенность от 13.10.2020), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Севкавстройбизнес" (далее - общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Лермонтова (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Бурнадзе О.Н. (далее - предприниматель), в котором просило:

- признать недействительными торги по продаже права аренды земельного участка сроком на 5 лет с кадастровым номером 26:32:030404:46 площадью 2864 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр. Солнечный, 2, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка;

- признать недействительным подписанный администрацией и предпринимателем договор от 16.10.2019 N 2969-У аренды указанного земельного участка;

- применить последствия недействительности названной сделки в виде возврата ее сторон в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений администрации города Лермонтова (далее - управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю.

Решением от 10.02.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на недоказанность истцом материально-правового интереса в оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора аренды.

Не согласившись с принятым решением, общество обжаловало его в апелляционный суд, который определением от 22.06.2020 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; управление исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Апелляционным постановлением от 21.07.2020 решение от 10.02.2020 отменено, признаны недействительными торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 и подписанный по результатам торгов договор аренды от 16.10.2019 N 2969-У, применены последствия недействительности сделки: земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 возвращен управлению; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд исходил из того, что спорные торги проведены в период действия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019 по делу N А63-10814/2019, в виде запрета администрации проводить торги в форме аукциона и осуществлять действия по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46. Поскольку аукцион проведен в период действия судебного запрета, торги и заключенный по их результатам договор являются недействительными.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2020 апелляционное постановление отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. Суд кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции указал на необходимость привлечения к участию в деле арендатора спорного земельного участка - ООО "Золотая корона". Также суд кассационной инстанции указал, что судом не разрешены вопросы: о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации уже введенных в эксплуатацию секций данного МКД, и пересекает ли эта площадь границы земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46; предусмотрено ли проектной документацией, подготовленной обществом и согласованной с компетентными органами, а также разрешением на строительство (при его наличии) строительство объектов, в том числе входящих в состав многоквартирного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46.

Определением от 09.12.2020 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Золотая корона".

При повторном пересмотре дела застройщик представил письменные пояснения согласно которым считает, что вывод суда о том, что спорный участок подлежал передаче управлению, ошибочен. Правообладателями данного объекта являются собственники помещений в МКД, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т Лермонтова, 7/1. На основании договора от 04.07.2006 N 1556-У обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035 площадью 8982 кв. м, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома сроком с 01.03.2006 по 28.02.2011. 12 декабря 2008 года общество получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный объект строительства - "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями" (3, 4 и 5 секции). 30 апреля 2010 года общество получило разрешение N RU 26306000-5 на ввод объекта в эксплуатацию (секции 6 - 7) в МКД по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова, 7, корпус 1, переданного собственникам согласно договорам долевого строительства (второй этап строительства). На основании постановления администрации от 27.02.2012 N 108 в редакции постановления от 29.03.2013 N 458 обществу представлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями. 1 апреля 2013 года управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У названных земельных участков. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2015 по делу N А63-11562/2014 признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 N 03-03/2736 в подготовке и утверждении градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45. Указанные земельные участки признаны судом необходимыми для завершения строительства МКД. Проведение торгов на ЗУ с КН 26:32:030404:46 недопустимо т.к. указанный ЗУ находится в залоге по договору долевого участия до полного окончания строительства и до передачи его участникам долевого строительства. Суды всех инстанций не учли, что проведенные торги приводят к уменьшению площади застройки, что приведет к нарушению прав участников долевого строительства и интересов Заявителя. Ответчиком не предоставлены документы, подтверждающие согласие участников долевого строительства на право продажи аренды земельного участка для строительства иного строения на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46. Судом апелляционной инстанции не исследован вопрос о наличии экспертизы 2005 г. (том N1 лист дела 80-89) и экспертизы 2019 г. (том N5 лист дела 111-120) подтверждающих площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации всего МКД, и то, что площадь земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 необходима для эксплуатации МКД. И данные обстоятельства существенно влияют на правильность разрешения рассматриваемого спора. Судом апелляционной инстанции не дана оценка того, что ранее в решении суда от 2014 г. данный факт был уже исследован и в решении суда было отображено, что земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 необходим для строительства многоквартирного жилого дома начатый в соответствии с заключенными договорами долевого строительства. Заявитель не может произвести изменение проектной документации и уменьшить площадь застройки, т.к. площадь определена ДДУ и проектом, и подтверждена заключением Главгосэкспертизы. В материалы дела Обществом представлено Заключение государственной экспертизы N 1582/205 от 10 ноября 2005 года, выданное Управлением Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю, согласно которой, для "Многоквартирного жилого дома по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в районе магазин "Пеликан" и КЦ "Кавказ" (г. Лермонтов, Ставропольский край) необходим ЗУ с КН 26:32:030404:35 площадью 8982 кв.м. В материалы дела Обществом так же представлена Экспертиза 2019 г. которая подтверждает, что для окончания строительства многоквартирного жилого дома необходима площадь, которая не менее 8982 кв.м. и которая состоит из суммы площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49, Поэтому вывод суда о необходимости исследования вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации уже введенных в эксплуатацию секций данного МКД, и пересекает ли эта площадь границы земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46, неправомерен, т.к. исследовать площадь земельного участка для введенных подъездов без учета всего проекта и недостроенных подъездов недопустимо, т.к. площадь участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 входит в площадь земельного участка, выделенного для строительства.

Предприниматель и ООО "Золотая корона" в отзывах возражают против доводов общества, ссылаюсь на то, что ООО "Золотая корона", является фактическим владельцем земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46. Доказательств нарушений процедуры проведения торгов материалы дела не содержат. Предприниматель (победитель на аукционе) уступил свои права и обязанности из договора аренды ООО "Золотая корона". В данный момент ООО "Золотая корона" подготовило всю необходимую документацию для строительства на спорном участке МКД, а также заключило соответствующие договоры со сторонними организациями. Общество не принимало участия в торгах и не доказало свой материально-правовой интерес в оспаривании аукциона, а также договора аренды.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании представители участников дела поддержали доводы, изложенные в заявлении и отзыве на него соответственно.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю", извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

29.12.2020 в апелляционный суд поступили ходатайства Воронкина Е.В. и Шонина Н.Н. о привлечении указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца как собственника помещений (Воронкин Е.В.) и участника долевого строительства (Шонин Н.Н.) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтова, дом N 7 корпус 1.

Рассмотрев заявленные ходатайства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, вступает в процесс с целью защиты своих нарушенных либо оспоренных прав и законных интересов.

Наличие у такого лица права связано с тем, что оно является предполагаемым субъектом спорного материального правоотношения.

Привлечение к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, является правом, а не обязанностью суда, и осуществление подобных процессуальных действий допускается только в случае, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, может повлиять на права или обязанности указанного лица по отношению к одной из сторон.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Каждый собственник жилого помещения и застройщик связаны обособленными договорными отношениями; любые требования и претензии собственников жилых помещений должны быть обращены к своему контрагенту - застройщику.

При этом судебной практикой подтверждается, что участие собственников жилых помещений в долевом строительстве само по себе не является основанием для вступления в дело по данному договорному спору; наличие заинтересованности в исходе данного дела само по себе не наделяет их правом на участие в деле/обжалование судебных актов по делу.

Поскольку Воронкин Е.В. и Шонин Н.Н. не представили доказательств, подтверждающих, что решение по настоящему делу может затрагивать их права и законные интересы, суд отказал в удовлетворении их ходатайств.

Относительно заявленного обществом ходатайства об истребовании у администрации доказательств, согласно которых земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 принадлежит данному лицу на определенном виде права и данное лицо имеет право владеть и распоряжаться им в период проведения торгов на него. Обязать администрацию представить письменную правовую позицию, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 принадлежит данному лицу на определенном виде права и данное лицо имеет право владеть и распоряжаться им в период проведения торгов на него, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Из изложенного следует, что ходатайство об истребовании доказательства подлежит удовлетворению только в том случае, если обозначенные в таком ходатайстве обстоятельства, которые могут быть установлены в результате исследования соответствующего доказательства, входят в круг обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, а вопросы права нельзя разрешить без установления и оценки соответствующих фактов.

Оценив круг обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела с учетом предмета и основания иска, а также подлежащих применению норм материального права, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

Кроме того истец в обоснование заявленного ходатайства не представил доказательств невозможности самостоятельного получения сведений, указанных в ходатайстве.

Как следует из материалов дела 04.07.2006 между администрацией и обществом был заключен договор N 1556-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова, общей площадью 8 982 кв.м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома сроком с 01.03.2006 по 28.02.2011.

27 июня 2008 года обществом получено разрешение N RU 26306000-7 на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова дом 7, корпус 1, согласно договорам долевого строительства переданного собственникам (первый этап строительства).

12 декабря 2008 года ООО "Севкавстройбизнес" получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на незавершенный объект строительства - "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями" (3, 4, 5 секции), записи о регистрации N N 26-26-33/033/2008-289, 26-26-33/033/2008-290.

30 апреля 2010 года обществом получено разрешение N RU 26306000-5 на ввод объекта в эксплуатацию - секции 6-7 в многоквартирном жилом доме по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-Т. Лермонтова, дом 7, корпус 1, переданного собственникам согласно договорам долевого строительства (второй этап строительства).

На основании постановления администрации от 27.02.2012 N 108 в редакции постановления от 29.03.2013 N 458 обществу представлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями.

01 апреля 2013 управление имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У названных земельных участков. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013. По условиям договоров аренды от 01.04.2013 N 2342-У и N 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на земельных участках имеются объекты недвижимого имущества прочно связанные с землей - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (пункты 1.2 договоров аренды от 01.04.2013 N 2342-У и N 2344-У); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 строений не имеется (пункт 1.2 договора аренды от 01.04.2013 N 2343-У). В разделе 2 договоров аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У стороны установили, что договоры заключены на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договоры считаются возобновленными на тех же условиях на новый срок. Пунктом 4.4.9 названных договоров аренды предусмотрены обязанности арендатора не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания сроков действия договоров принять установленные меры по его пролонгации или заключению нового договора.

Постановлением администрации от 18.04.2014 N 331 отменены постановление администрации от 27.02.2012 N108 "О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков ООО "Севкавстройбизнес" и от 29.03.2013 N 458 "О внесении изменений в постановление администрации города Лермонтова N 108 от 27.02.2012 "О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков обществу, местоположение которых: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова, так как данные постановления были приняты в нарушение норм действующего законодательства. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014, принятым по делу N А63-7281/2014, удовлетворено требование общества к администрации о признании постановления администрации от 18.04.2014 N 331 недействительным. Суд пришел к выводу, что при наличии заключенных договоров аренды земельных участков орган местного самоуправления в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не вправе во внесудебном порядке признавать утратившими силу постановления, послужившие одним из оснований для заключения договоров аренды. То обстоятельство, что постановления от 27.02.2012 N 108 и от 29.03.2013 N 458 не отменены, не лишает возможности ссылаться на их незаконность в суде по гражданскому спору и представлять в подтверждение этого довода соответствующие доказательства. Поскольку оспариваемый акт принят администрацией за пределами полномочий, предоставленных ей статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли гражданско-правовые отношения, он признан судом недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2015, принятым по делу N А63-11562/2014, признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 N 03-03/2736 в предоставлении муниципальной услуги по подготовке и утверждении градостроительных планов земельных участков, в границах разделенного земельного участка и ранее выданного ГПЗУ на весь строящийся комплекс. Суд обязал администрацию выдать ООО "Севкавстройбизнес" градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45, выделенные под завершение строительства в соответствии с проектом "Многоквартирный жилой дом по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в 10 районе магазина "Пеликан" и КЦ "Кавказ" (г. Лермонтов, Ставропольский край)" по ранее выданным ГПЗУ на весь земельный участок общей площадью 8 982 кв.м, утвержденным постановлением главы города Лермонтова от 26.11.2007 N 1545.

22 мая 2015 года общество обратилось в администрацию города с заявлением о продлении договоров аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, указав, что согласно разделу проекта "Проект организации строительства" (III очереди строительства) срок завершения строительства - 23 месяца, а также сославшись на задержку выдачи администрацией градостроительных планов земельных участков (дело N А63-11562/2014).

Администрация города в письме от 05.06.2015 N 0214/1657 сообщила обществу, что земельные участки будут предоставлены на новый срок в соответствии с пунктами 4.4.9 договоров аренды земельных участков. Письмом от 09.07.2015 N 0214/1657.2 администрация города направила в адрес общества для подписи и последующей регистрации дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У, в которых разделы 2 изложены в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016 года. Стороны установили, что настоящий договор, по окончании срока его действия автоматически прекращается, если стороны не уведомили друг друга о желании продлить арендные отношения и не заключили соответствующих соглашений". Пункты 4.4.9 договоров в названных дополнительных соглашениях предложены в редакции, согласно которой арендатор обязан не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания срока действия договоров принять установленные меры по заключению новых договоров

Решением арбитражного суда от 28.01.2016 по делу N А63-9933/2015 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации продлить сроки действия договоров аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, предоставленных для завершения строительства в соответствии с проектом "Многоквартирный жилой дом по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в районе магазина "Пеликан" и КЦ "Кавказ" (г. Лермонтов, Ставропольский край)" и обязании администрации продлить сроки действия договоров аренды земельных участков на 23 месяца. При этом судом было установлено, что дополнительные соглашения со стороны общества подписаны не были, вместе с тем отношения сторон урегулированы договорами аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенными на срок по 31.03.2016. Условиями договоров предусматривается обязанность арендатора не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания сроков действия договоров принять установленные меры по их пролонгации или заключению новых договоров (пункт 4.4.9). Таким образом, порядок прекращения действия договоров сторонами согласован. Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие, что в установленный срок какая-либо из сторон заявила об отказе от договоров аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У, суд пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения спора эти договоры являются действующими и в этом случае оснований для понуждения управления к заключения новых договоров, а также возложению на администрацию города каких либо обязанностей по их заключению у суда не имелось.

Общество письмами от 07.09.2018 N 33, от 14.09.2018 N 34, от 20.05.2019 N 30, от 19.06.2019 N 32 и заявлением без номера от 19.06.2019 обратилось в администрацию с просьбой утвердить схему объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок, поскольку ООО "Севкавстройбизнес" является собственником незавершенного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями" (свидетельства о праве собственности 26-АЕ 615372, 26-АЕ 615373), находящегося на спорных земельных участках. Право собственности зарегистрировано до раздела земельного участка площадью 8 982 кв.м. Для завершения строительства данного объекта необходим земельный участок площадью 5 679 кв.м, которая складывается из площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45. Для завершения строительства указанные земельные участки необходимо объединить в один, так как на этих участках будет располагаться общая долевая собственность многоквартирного жилого дома, состоящего из восьми блок-секций. Администрацией по указным обращениям приняты решения об отказе в утверждении схемы объединения земельных участков, оформленные письмами от 30.05.2019 N 03-03/891-юл и от 05.07.2019 N 03-03/1130-юл. В обоснование названных решений администрация указала, что на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют, в связи с чем названный земельный участок может быть предоставлен посредством проведения процедуры торгов.

Постановлением администрации от 16.08.2019 N 819 "О проведении торгов в форме аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков" было постановлено провести торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46.

На официальном сайте администрации города Лермонтова, в еженедельной газете от 06.09.2019 N 36 города Лермонтова "Лермонтовские известия" и на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации по адресу https://torgi.gov.ru опубликована информация о проведении 01.10.2019 аукциона по продаже права аренды земельного участка сроком на 5 лет, общей площадью 2864 кв.м, с кадастровым номером 26:32:030404:46, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ, город Лермонтов, проезд Солнечный, 2, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка. Организатор аукциона Управление имущественных отношений администрации города Лермонтова Ставропольского края.

Протоколом заседания комиссии по проведению торгов N 1 от 26.09.2019, участниками признаны и допущены к торгам 4 претендента: Смоляков В.В., Бурнадзе О.Н., Любименко В.В., Усманов И.И. Стартовая цена лота - годовая арендная плата в размере 400 000 рублей.

Из протокола заседания комиссии по проведению торгов от 01.10.2019 N 2 следует, что на торги явился только один из допущенных к торгам участник - Бурнадзе О.Н., торги признаны несостоявшимися.

На основании решения комиссии по проведению торгов, оформленного протокол от 01.10.2019 N 2, 16.10.2019 между Управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова (арендодатель) и Бурнадзе О.Н. (арендатор), заключен договор аренды N2969-У, впоследствии передавшему свои права на использование участка по договору уступки ООО "Золотая Корона".

Общество посчитало вышеуказанные постановление, торги в форме аукциона и заключенный по их результатам договор аренды незаконными, что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.

Изучив и оценив в ходе повторного пересмотра дела все материалы дела в совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 указанного Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По общему правилу, обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права.

Если удовлетворение иска (заявления) не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках конкретного дела иск (заявление) у заинтересованного лица отсутствует (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03 и от 23.08.2005 N 3668/05).

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу данной нормы права основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства при проведении торгов.

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Торги, объявленные несостоявшимися, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 2436/11).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Как установлено судом по письменным материалам дела и подтверждено истцом, намерения участвовать в аукционе истец не заявлял, заявку на участие в оспариваемом аукционе не подавал и участие в аукционе не принимал.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Необходимость спорного участка с кадастровым номером 26:32:030402:46 для завершения обществом строительства многоквартирного дома, расположенного на других смежных земельных участках, мотивированная технико-экономическими показателями строительства не относится к перечисленным исключительным случаям предоставления земельного участка без торгов, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Однако законодательством не предусмотрено право на приобретение земельного участка в собственность арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства.

Кроме того, решением арбитражного суда от 27.12.2019 по делу N А63-10814/2019 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий администрации города Лермонтова по отказу в утверждении схемы объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок, выразившихся в письмах от 30.05.2019 N 03-03/891-юл и от 05.07.2019 N 03-03/1130-юл; об обязании администрации города Лермонтова утвердить схему объединения земельного участка согласно схеме образования земельного участка, направленной в адрес администрации города Лермонтова письмами от 07.09.2018 N 33, от 14.09.2018 N 34, от 20.05.2019 N 30, от 19.06.2019 N 32 и заявлением без номера от 19.06.2019. При этом судом было установлено, что на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 названного Кодекса. В соответствии со статьей 11.10 Земельного кодекса подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 указанного Кодекса, если иное не предусмотрено данной статьей (пункт 3); подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4). Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) без торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства такого объекта. На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом офисными помещениями степенью готовности 11% (секции 3, 4) и 18% (секция 5); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства (незавершенного строительства) отсутствуют. Кроме того, запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 N 2344-У в отношении участка с кадастровым номером 26:32:030404:45 погашена. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. В случае регистрации права собственности на жилые либо нежилые помещения в законченных строительством многоквартирных жилых домах с офисными помещениями, незавершенное строительство которых расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, в общую долевую собственность перейдут указанные сформированные участки. Данное право не может быть распространено на самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46, на котором объекты недвижимости отсутствуют. Земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 образованы из первоначально предоставленного обществу "Севкавстройбизнес" в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, после ввода в эксплуатацию построенных многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), переданных участникам долевого строительства, с исключением площади под названными домами. Согласно выпискам из ЕГРН от 02.12.2019 спорные участки правом общей долевой собственности не обременены.

Таким образом, доказательств принадлежности спорного участка с кадастровым номером 26:32:030402:46 обществу не предоставлено.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции предложил участникам дела представить подробные письменные правовые позиции.

Общество в письменных пояснениях, и представитель в судебном заседании пояснил, что не согласно с выводами суда кассационной инстанции относительно вопроса о необходимости исследования вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации уже введенных в эксплуатацию секций данного МКД, и пересекает ли эта площадь границы земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46, т.к. исследовать площадь земельного участка для введенных подъездов без учета всего проекта и недостроенных подъездов недопустимо, т.к. площадь участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 входит в площадь земельного участка, выделенного для строительства. Кроме того, законных оснований, которые позволяют эксплуатировать введенные секции на участках с меньшей площадью нет. Поскольку ни в гражданском ни земельном законодательстве нет норм, позволяющих суду уменьшить площадь земельного участка под введенные секции МКД. К тому же, исследование площади, необходимой для эксплуатации введенных в эксплуатацию подъездов предполагает выдел земельного участка под каждый подъезд многоквартирного жилого дома, что с этим не предусмотрено Градостроительным кодексом, и этот вопрос выходит за рамки настоящего дела и затрагивает права правообладателей - собственников многоквартирного жилого дома, которые не привлечены в судебное разбирательство.

При таких обстоятельствах необходимость спорного участка для завершения Обществом строительства многоквартирного дома, расположенного на других смежных земельных участках, мотивированная технико-экономическими показателями строительства, не может конкурировать с правом аренды другого лица на участок 26:32:030404:46, приобретенным на аукционе.

В связи с чем суд с учетом статей 65 и 9 АПК РФ считает, что утверждение общества о необходимости трех земельных участков для завершения строительства несостоятельно.

Поскольку общество не доказало нарушение обжалуемым постановлением, аукционом и заключенным по его результатам договором аренды своих прав (интересов), в удовлетворении требований заявителя следует отказать.

Довод истца о том, что администрация неправомочна проводить аукцион, поскольку участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, расположенном на исходном участке с кадастровым номером 26:32:030402:35, из которого в 2009 путем раздела образован спорный участок с кадастровым номером 26:32:030402:46 судом отклоняется в силу следующего. Общество не вправе преследовать нарушения прав собственников квартир многоквартирного дома, поскольку на это специально не уполномочено законом и эти нарушения не касаются его субъективных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Таким образом, для применения судебной защиты требуется наличие субъективного права или свободы. Ни граждане, ни юридические лица не наделены правом абстрактного контроля в судебном порядке за деятельностью органов государственной власти и местного самоуправления; они могут защищаться от нарушения своих прав и свобод, доказав наличие субъективного права или законного интереса. Имущественные права и интересы общества данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. В рамках настоящего дела у суда не имеется оснований для установления факта принадлежности спорного участка собственникам многоквартирного дома, не заявлявшим соответствующих исковых требований.

Обстоятельства, в силу которых истец был лишен права на участие в конкурентных процедурах при предоставлении спорного участка в аренду, истцом не заявлены.

Таким образом, отсутствие заинтересованности у истца в оспаривании торгов и заключенного по его результатам договора является основаниям для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.02.2020 по делу N А63-19917/2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В удовлетворении заявлений Воронкина Е.В. и Шонина Н.Н. о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.Г. Сомов И.А. Цигельников