Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2021 г. N 09АП-69414/20 по делу N А40-75784/2020

г. Москва

21 января 2021 г.

Дело N А40-75784/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мухина С. М.,

судей:	Кочешковой М.В., Марковой Т.Т.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Алексеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.2020 по делу N А40-75784/2020

по заявлению ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК"

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным уведомление от 29.01.2020 г. N 77/011/225/2019-9085

при участии:

от заявителя:	Архипова А.Ю. по дов. от 29.04.2020;
от заинтересованного лица:	Арутюнян И.С. по дов. от 30.12.2019;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2020, принятым по настоящему делу, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" (заявитель, Общество) о признании незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, Управление Росреестра но Москве) от 29.01.2020 N 77/011/225/2019-9085 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.06.2019 N М-05-021806 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806 с кадастровым N 77:05:0012001:73, по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, вл. 50. корп. 1. стр. 1, подписанного между ООО "УК "ОЛМЛ-ФИПЛПС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕИ ВОСТОК" и Департаментом городского имущества города Москвы; обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию вышеуказанного дополнительною соглашения, отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

Определением председателя восьмого судебного состава Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2020 в связи с болезнью судьи Д.Е. Лепихина дело N А40-75784/2020 передано для рассмотрения судье С.М. Мухину.

В деле участвуют третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы (Департамент), представитель которого в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, считая свои права нарушенными.

Представитель Управления в судебном заседании письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы апелляционной жалобы отклонил.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из фактических материалов дела, 26.06.2007 нежилое здание с кадастровым N 77:05:0011005:8842, по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 50. корп. 1 (далее - Здание) внесено в Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "АНТЕИ ВОСТОК" под управлением ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС".

Для эксплуатации предыдущим собственником Здания - ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент" был оформлен и зарегистрирован договор долгосрочной аренды земельного участка N М-05-021806 от 08.04.2004 (срок аренды: до 21.01.2053) на земельный участок с кадастровым N 77:05:0012001:73, по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, вл. 50, корп. 1. стр.1 (Договор аренды N М-05-021806 от 08.04.2004).

Заявитель с 2007 года и по настоящее время в полном объеме вносит арендную плату за земельный участок по Договору аренды от 08.04.2004 N М-05-021806.

Департамент до 17.02.2014 года (включительно) регулярно проводил сверки взаиморасчетов по Договору аренды от 08.04.2004 N М-05-021806 и выдавал Справки о состоянии финансово-лицевого счета N М-05-021806-001 по Договору аренды от 08.04.2004 N М-05-021806.

Также Письмами N ДГИ-1-73206717-1 от 04.10.2017 и N ДГИ-1-86715/17-1 от 17.11.2017 подтверждал, что Договор аренды действует, на него зачисляются платежи.

27.02.2018 Заявитель обратился в Департамент с заявлением N 33-5-22548/18-(0)-0 на предоставление государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" о замене арендатора в договоре долгосрочной аренды земельного участка N М-05-021806 от 08.04.2004.

Департамент решением N 33-5-22548/18-(0)-1 от 07.03.2018 отказал в приеме документов на предоставление вышеуказанной госуслуги, что послужило обращением заявителя в суд.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2018 по делу N А40- 128198/2018, оставленными без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2019: признано недействительным решение Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-22548/18-(0)-1 от 07.03.2015 об отказе в приеме документов на предоставление государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве"; Департамент городского имущества города Москвы обязали в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оказать ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" (ОГРП 1037739831326. г. Москва) государственную услугу по заявлению вх. N 33-5-22548/18-(0)-0 от 27.02.2018 "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении договора аренды земельного участка 77:05:0012001:73 в связи со сменой стороны в договоре.

Управление Росреестра по Москве было привлечено к рассмотрению судебного дела N А40-128198/2018 в качестве третьего лица, в связи с необходимостью проведения дальнейшей государственно регистрации сделки, являвшейся предметом спора по делу.

В соответствии со вступившим в законную силу решением суда по делу N А40- 128198/2018 Заявитель и Департамент подписали дополнительное соглашение от 05.06.2019 N М-05-021806 к Договору аренды земельного участка N М-05-021806 от 08.04.2004 о замене арендатора (Дополнительное соглашение).

18.10.2019 в Управление Росреестра по Москве был подан полный комплект документов для государственной регистрации Дополнительного соглашения, в который в том числе: письменные пояснения Заявителя N 2019-600 от 18.10.2019; копия решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-128198/2018 от 15.08.2018; копия постановления Девятого арбитражного суда от 26.10.2018; копия постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2019.

Управление Росреестра по Москве уведомлением N 77/011/225/2019-9085 от 29.01.2020 отказало в государственной регистрации Дополнительного соглашения, заключенного на основании решения суда по делу N А40-128198/2018.

В качестве основания отказа в государственной регистрации указано: согласно Сведениям ЕГРН, в отношении заявленного объекта недвижимого имущества внесена запись о прекращении аренды зарегистрированной на основании Договора аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806.

Полагая указанный отказ незаконным, противоречащим вступившему в законную силу решению суда, заявитель обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу части 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Участниками по делу N А40-128198/2018, рассмотренному Арбитражным судом города Москвы являлись ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕИ ВОСТОК", Департамент городского имущества города Москвы и Управление Росреестра по Москве.

Арбитражный суд города Москвы в решении от 14.10.2020 по делу N А40-75784/2020-122-527 указал, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07. 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": "государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Однако суд первой инстанции не учел, что в судебном порядке - вступившем в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-128198/2018 от 15.08.2018 было установлено, что Договор аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806 является действующим, с 26 июня 2007 года (момента регистрации перехода права собственности на здание ООО "УК "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" (Заявитель) стало арендатором по Договору аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806 вне зависимости от того, оформлено ли дополнительное соглашение по замене арендатора или нет.

При этом ликвидация предыдущего арендатора спустя несколько лет после того, как Заявитель стал собственником здания и арендатором по договору аренды N М-05-021806 от 08.04.2004 не повлияла и не могла повлиять на действие Договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)".

В материалы дела не представлена выписка из ЕГРН, подтверждающая, что в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:0012001:73 отсутствует обременение (аренда), зарегистрированная на основании Договора аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806.

В материалы дела представлено только Уведомление 18.06.2020 об отсутствии в ЕГРП по состоянию на 17.06.2020 сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 77:05:0012001:73, адрес: Брянская область. ЕГРП прекратил существование с 01.01.2017 и невозможно представить в 2020 г. выписку по состоянию на 17.06.2020 из несуществующего с 01.01.2017 реестра.

Данное Уведомление, также подтверждает недостоверность представленных Управлением Росреестра по Москве сведений, поскольку участок находится в Москве, а не в Брянской области.

Согласно ч.ч. 1 и 5 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

В силу ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ наряду с разделами, неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

Согласно приложению N 2 к Правилам ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Минюста РФ от 24.12.2001 N 343 в книгу учета документов по каждому заявлению помимо N, даты приема, заявителя и др., указывается также принятое Росреестром решение о государственной регистрации или отказе. Однако, книга учета документов за 2014 г. в суд не предоставлена.

Управления Росреестра по Москве предоставила в суд только часть заявления от 05.05.2014 о прекращении прав по договору аренды (л.д. 45). В этом документе отсутствует какое-либо указание, от имени какого органа/юридического лица подано данное заявление. При этом в этом документе отсутствует отметка о регистрации в книге учета входящих документов (отсутствует N записи).

Представленная в суд распечатка (без подписей) раздела ЕГРН N 77:05:0012001:73 также не является надлежащим доказательством того, что договор аренды прекращен, т.к. она по форме не соответствует Правилам ведения ЕГРП, утвержденным Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 и по содержанию содержит явно недостоверные сведения:

1) Опись раздела (л.д. 60) указывает, что все записи в раздел ЕГРН N 77:05:0012001:73 внесены 23.05.2014, включая записи от 23.08.2004 о государственной регистрации договора аренды и запись от 11.11.1111 г. о государственной регистрации права собственности Московского земельного комитета.

2) Запись о государственной регистрации права собственности Московского земельного комитета от 11.11.1111 явно недостоверна.

3) В Описи отсутствуют ФИО, подписи и указание на количество записей.

Таким образом, Росреестр не предоставил в суд надлежащих доказательств, что договор аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806 прекращен 23.05.2014.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, не соответствует Федеральному закону от 13.07. 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст.ст. 35, 65 Земельного кодекса РФ, 552 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 12, 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" в сфере осуществления экономической деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд апелляционной инстанции в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ считает необходимым обязать Управление принять меры по устранению нарушенных прав и законных интересов ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" путем совершения действия по государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.06.2019 N М-05-021806 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806.

В силу статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы с Управления Росреестра по Москве подлежит взысканию в пользу Общества понесенные им по делу судебные расходов.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.10.2020 по делу N А40-75784/20 отменить.

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Москве N 77/011/225/2019-9085 от 29.01.2020 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.06.2019 N М-05-021806 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806 в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:0012001:73 по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, вл. 50, корп. 1, стр. 1, подписанного ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" и Департаментом городского имущества города Москвы.

Обязать Управление Росреества по Москве осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.06.2019 N М-05-021806 к договору долгосрочной аренды земельного участка от 08.04.2004 N М-05-021806 в отношении земельного участка с кадастровым N 77:05:0012001:73 по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, вл. 50, корп. 1, стр. 1, подписанного ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" и Департаментом городского имущества города Москвы.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "Управляющая компания "ОЛМА-ФИНАНС" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "АНТЕЙ ВОСТОК" расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления в сумме 3 000 (три тысячи) руб., по апелляционной жалобы 1 500 (одна тысяча пятьсот) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.М. Мухин

Судьи

М.В. Кочешкова Т.Т. Маркова