Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 07АП-10683/20 по делу N А67-9868/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2021 г. N Ф04-1504/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Томск

25 января 2021 г.

Дело N А67-9868/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Живая аптека" (N 07АП-10683/2020) на решение от 28.09.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-9868/2019 (судья Прозоров В.В.) по иску ООО "Живая аптека" ИНН 7017044190 ОГРН 1027000883524 к ОГАУЗ "Светленская РБ" ИНН 7014009510 ОГРН 1027000768827 о признании сделки недействительной, о признании договора аренды действующим и встречному иску ОГАУЗ "Светленская РБ" к ООО "Живая аптека" об обязании ООО "Живая аптека" освободить занимаемые нежилые помещения,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Глазырина М.А. по доверенности от 11.01.2021, паспорт, диплом; Глазырин А.М. по доверенности от 11.01.2021, паспорт, диплом,

от ответчика: Малышева Т.С. по доверенности от 12.01.2021, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Живая аптека" (далее - ООО "Живая аптека", истец) обратилось в суд с иском к областному государственному автономному учреждению здравоохранения "Светленская районная больница" (далее - ОГАУЗ "Светленская РБ", ответчик) о признании сделки - уведомления от 30.07.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 N 5Б недействительной; о признании договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 N5Б действующим.

Определением суда от 29.08.2019 возбуждено производство по делу N А67-9868/2019.

ОГАУЗ "Светленская РБ" обратилось в суд с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) об обязании ООО "Живая аптека" освободить занимаемое нежилое помещение N 66-69 на первом этаже нежилого здания, расположенное по адресу: 634506. Томская область, г. Томск, пос. Светлый, 34, в связи с односторонним расторжением договора аренды недвижимого имущества N5Б от 02.11.2017 в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 25.09.2019 возбуждено производство по делу N А67-10609/2019.

Определением суда от 05.12.2019 в одно производство для совместного рассмотрения объединены дела N А67-9868/2019 и N А67-10609/2019, делу присвоен номер А67-9868/2019.

Решением Арбитражного суда Томской области от 28.09.2020 (резолютивная часть объявлена 24.09.2020) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен, на истца возложена обязанность освободить занимаемые нежилые помещения N 66-69 на первом этаже нежилого здания N 34 в поселке Светлый города Томска Томской области в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, с истца в пользу ответчика взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины

Не согласившись с решением суда, ООО "Живая аптека" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования ООО "Живая аптека" удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ОГАУЗ "Светленская районная больница" отказать, ссылаясь, в том числе на то, что единственным таким предупреждением в адрес ООО "Живая аптека" явилась претензия об устранении нарушений N 863 от 11.07.2019. Исходя из буквального прочтения данной претензии "самовольное возведение перегородки и установка унитаза, раковины ухудшают состояние имущества". И именно это должно быть устранено арендатором. Ни о какой трубе канализации и отверстии под помещением N 71 в претензии речь не идет; наличие отверстия в плите, о котором речь идет на стр. 20 экспертного заключения и о котором говорит ответчик, а также трубы в помещении N 71 не является зоной ответственности ООО "Живая аптека", поскольку находится за пределами арендуемых помещений и совершенно точно не является юридически значимым обстоятельством по настоящему делу; Суд посчитал установленным то обстоятельство, что отверстие под помещением N 71 и труба канализации выполнена ООО "Живая аптека", однако доказательств этого в материалах дела не имеется; на момент передачи помещения по акту Арендодатель, принимая помещение, видел все произведенные изменения, однако как следует из акта не возражал против них, таким образом, согласовав перепланировку.

От истца поступило дополнение и уточнение к апелляционной жалобе, в котором указал, что вывод суда первой инстанции о наличии у ОГАУЗ "Светленская РБ" (арендодатель) оснований для одностороннего отказа от договора аренды по пункту 2.3.7. договора, является необоснованным; суд первой инстанции, постановив оспариваемый вывод, по существу вменил в обязанность ООО "Живая аптека" демонтаж трубы, которая находится за пределами арендуемых помещений, не выясняя при этом: кто, когда и при каких обстоятельствах устраивал гнездо канализационного слива в помещении N 71, оборудованное соответствующей разводкой трубы с выводом в перегородку, разделяющую помещения N 69 и N 71; при разрешении дела судом не был применен материальный закон, подлежащий применению, а также материальный закон не был верно истолкован: пункт 3 статьи 1, пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 450, пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1, статья 619 Гражданского кодекса РФ; применение к арендатору (ООО "Живая аптека") ещё и сверх того "наказания" в виде досрочного одностороннего расторжения договора будет являться несоразмерным допущенному арендатором нарушению, не отвечающим принципам добросовестности (не учитывающим законные интересы арендатора).

От ОГАУЗ "Светленская РБ" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены судом правильно. В решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам. Доводы, указанные в обоснование апелляционной жалобе, являлись предметом проверки в суде первой инстанции, при этом суд не согласился с ними обоснованно, о чем указано в решении суда. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, отмены решения суда не имеется.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в возражениях на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений, возражений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Живая аптека" (арендатор) и ОГАУЗ "Светленская РБ" (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 5Б от 02.11.2017 (т.1 л.д.14-17), зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 25.12.2017, номер регистрации 70:14:0208002:311-70/001/2017-2 (далее по тексту - договор).

Согласно пункту 1.1. договора в соответствии с условиями договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование находящееся в государственной собственности Томской области и закрепленное на праве оперативного управления за арендодателем следующее недвижимое имущество - нежилые помещения N N 66-69 общей площадью 55,7 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, п. Светлый, д. 34, в целях размещения аптечного пункта.

Передача имущества во временное возмездное пользование арендатору оформляется актом приема-передачи (п. 1.2. договора).

Договор заключен сроком на 5 лет.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 02.11.2017 (т.1 л.д.18).

Согласно п. 2.3.7 договора аренды арендатор обязуется не производить скрытых и открытых проводок и прокладок коммуникаций, перепланировок, переоборудования, реконструкции и т.п. имущества, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Пунктом 5.2. Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за тридцать календарных дней до прекращения договора, только в определенных случаях, в том числе при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории либо неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2., 2.3.7., 2.3.8. договора.

Проведя осмотр помещения аптечного пункта, переданного в аренду ООО "Живая аптека", ОГАУЗ "Светленская районная больница" выявило самовольное возведение арендатором перегородки и установку сантехнического оборудования, без согласования с администрацией районной больницы, что отражено в акте от 08.07.2019 (т.1 л.д.69).

ОГАУЗ "Светленская районная больница" направило в адрес ООО "Живая аптека" претензию об устранении нарушений N 863 от 11.07.2019 по договору (т.1 л.д.67).

ООО "Живая аптека" в ответе на претензию сообщило об устранении нарушений (т.1 л.д.70).

Проведя повторный осмотр помещения аптечного пункта, переданного в аренду ООО "Живая аптека", что отражено в акте от 29.07.2019, ОГАУЗ "Светленская районная больница" направило в адрес ООО "Живая аптека" уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества N 5Б от 02.11.2017 (л.д.73-75).

Посчитав, что уведомление ОГАУЗ "Светленская районная больница" о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества N 5Б от 02.11.2017 является недействительной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Обращаясь со встречными исковыми требованиями об обязании ООО "Живая аптека" освободить занимаемое нежилое помещение N 66-69 на первом этаже нежилого здания, расположенное по адресу: 634506. Томская область, г. Томск, пос. Светлый, 34, в связи с односторонним расторжением договора аренды недвижимого имущества N5Б от 02.11.2017 ОГАУЗ "Светленская районная больница" указало, что в связи с нарушением арендатором условий договора, на основании актов осмотра переданного в аренду помещения от 08.07.2019 и от 29.07.2019 в адрес ООО "Живая аптека" было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Арендатор при прекращении действия договора обязался освободить арендованное помещение и возвратить его по акту арендодателю в состоянии, в котором оно было предоставлено арендатору. Указанное требование ООО "Живая аптека" не выполнено, по состоянию на 09.09.2019 аптечный пункт продолжал работать.

Удовлетворяя встречный и отказывая в удовлетворении первоначального, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 5.2. договора сторонами согласована возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за тридцать календарных дней до прекращения договора, только в определенных случаях, в том числе при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории либо неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2., 2.3.7., 2.3.8. договора.

Как усматривается из материалов дела, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора обусловлено нарушением ООО "Живая аптека" пункта 2.3.7. договора, согласно которому арендатор обязался не проводить скрытых и открытых проводок и прокладок коммуникаций, перепланировок, переоборудования, реконструкции и т.п. имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Доказательств такого письменного согласования материалы дела не содержат. Ссылки Общества на акт приема-передачи помещения от 02.11.2017 апелляционный суд считает не обоснованными, поскольку в нем вообще не идет речи о наличии каких-либо перепланировок при передаче помещения. Таким образом, он не может подтверждать факт наличия перепланировок на момент передачи помещений.

В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В соответствии с актом ОГАУЗ "Светленская районная больница" от 29.07.2019, на момент осмотра установленная арендатором самовольно канализация (труба канализационная диаметром 110) не демонтирована, трубы холодной воды не демонтированы и не заглушены, несущая способность плиты перекрытия не восстановлена, отверстие не заделано.

Из материалов дела следует, что Общество не оспаривает факт наличие указанных недостатков, однако считает недоказанным то, что это общество их осуществило поскольку помещение N 71 не входит в перечень арендуемых помещений.

В ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Стройтехинновации ТДСК", эксперту Петухову Аркадию Александровичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Какие строительно-монтажные работы были проведены ООО "Живая аптека" в арендуемых нежилых помещениях N N 66-69, общей площадью 55,7 кв. м, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, п. Светлый, д. 34, по переоборудованию, перепланировке, прокладке коммуникаций или сетей?

- Устранены ли ООО "Живая аптека" нарушения условий договора аренды недвижимого имущества N 5Б от 02.11.2017 в части проведения работы по переоборудованию, перепланировке, прокладке коммуникаций или сетей, по перечню, отраженному в акте от 08.07.2019 (л.д.69 т.1)?

- Имеются ли признаки ухудшения технического состояния имущества, преданного ООО "Живая аптека" по договору аренды недвижимого имущества N 5Б от 02.11.2017 по сравнению с первоначальным состоянием имущества, указанным в п. 2 акта приема-передачи от 02.11.2017, являющимся приложением N 1 к договору аренды, и не повлияли ли произведенные работы на состояние имущества и коммуникаций здания по адресу: г. Томск, п. Светлый, д. 34?

ООО "Стройтехинновации ТДСК" представило в суд экспертное заключение по делу N А67-9868/2019 (т.4 л.д.4-47).

По результатам исследований экспертом установлено, что ООО "Живая аптека" в арендуемых помещениях N N 66-69, общей площадью 55,7 кв.м. расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, пос. Светлый, д. 34, выполнили следующие строительно-монтажные работы по переоборудованию, перепланировке, прокладке коммуникаций или сетей: - произвели устройство отдельного выхода вместо существующего окна в стене по оси Ж, 13-12; - установили перегородку с дверью. На момент проведения экспертизы 22.01.2020 г.) перегородка с дверью в помещении N 69 демонтированы; - установили унитаз и раковину с устройством подводки воды и канализации. На момент проведения экспертизы (22.01.2020 г.) унитаз, раковина и подводка воды и канализации в помещении N 69 демонтированы.

ООО "Живая аптека" устранило нарушения условий договора аренды движимого имущества N 5Б от 02.11.2017, а именно помещений N 66-69 (по техническому паспорту), по проведению работ, связанных с переоборудованием, перепланировкой и прокладкой коммуникаций или сетей, по перечню, отраженному в акте от 08.07.2019.

Выявить признаки ухудшения технического состояния имущества, переданного ООО "Живая аптека" по договору аренды недвижимого имущества от 02.11.2017, по сравнению с первоначальным состоянием имущества, указанным в п. 2 акта приема-передачи от 02.11.2017, являющимся приложением N 1 к договору аренды, невозможно, так как достоверно не известно его состояние до начала действия договора аренды. Однако, если брать во внимание тот факт, что в п. 2 акта приема-передачи от 02.11.2017, являющимся приложением N 1 к договору аренды, техническое состояние квалифицируется как Нормальное техническое состояние - Имущество пригодное к немедленному использованию в соответствии с договором аренды, то состояние на данный момент не поменялось.

При проведении экспертизы дефектов и повреждений строительных конструкций, ограничивающих использование арендуемых помещений N 66-69, не обнаружено.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, экспертным заключением подтверждается, что ООО "Живая аптека" производило перепланировку, переоборудование имущества, прокладку коммуникаций вызываемых потребностями арендатора, а именно: - произвели устройство отдельного выхода вместо существующего окна в стене по оси Ж, 13-12; - установили перегородку с дверью. На момент проведения экспертизы 22.01.2020 г. перегородка с дверью в помещении N 69 демонтированы; - установили унитаз и раковину с устройством подводки воды и канализации. На момент проведения экспертизы (22.01.2020 г.) унитаз, раковина и подводка воды и канализации в помещении N 69 демонтированы (т.4 л.д.30).

Однако, исходя из заключения экспертов также следует, что при проведении обследования было установлено, что в плите перекрытия над подвалом устроено отверстие. Отверстие устроено в плите перекрытия под помещением N 71 (согласно техпаспорту). При осмотре помещения N 71 было установлено фактическое наличие трубы канализации, которая входит в перегородку, разделяющую помещения N 69 и N 71 и выходит из конструкции пола помещения N 71. Со стороны помещения N 69 произведена заделка отверстия в перегородке.

Таким образом, представленным в материалы дела заключением эксперта подтверждается, что канализационная труба, проходящая через перегородку помещений N 69 и N 71, заделана только со стороны помещения N 69, т.е. не демонтирована.

Ссылки апеллянта на то, что не доказан факт того, что это им проложена канализация, отклоняются, поскольку материалами дела установлен факт подключения именно Обществом к указанной трубе своей сантехники. Доказательств того, что это именно Больница осуществила прокладку данной трубы, что она уже существовала Обществом не представлено.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, довод апелляционной жалобы о том, что единственным таким предупреждением в адрес ООО "Живая аптека" явилась претензия об устранении нарушений N 863 от 11.07.2019, исходя из буквального прочтения данной претензии "самовольное возведение перегородки и установка унитаза, раковины ухудшают состояние имущества", и именно это должно быть устранено арендатором, ни о какой трубе канализации и отверстии под помещением N 71 в претензии речь не идет, не принимается.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, данные требования ОГАУЗ "Светленская районная больница" соблюдены.

Соответственно, ответчик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным условиями договора на законном основании направило в адрес истца уведомление от 30.07.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2017 N 5Б.

Довод о том, что наличие отверстия в плите, о котором речь идет на стр. 20 экспертного заключения и о котором говорит ответчик, а также трубы в помещении N 71 не является зоной ответственности ООО "Живая аптека", поскольку находится за пределами арендуемых помещений и совершенно точно не является юридически значимым обстоятельством по настоящему делу, подлежит отклонению, поскольку экспертным заключением подтверждается, что канализационная труба, проходящая через перегородку помещений N69 и N71, заделана только со стороны помещения N69. т.е. не демонтирована.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения встречного иска и отсутствии основания для удовлетворения первоначального иска.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.09.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-9868/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков