Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 09АП-63101/20 по делу N А40-28295/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2021 г. N Ф05-6703/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

25 января 2021 г.

Дело N А40-28295/20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Арсенал"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2020

по делу N А40-28295/20, принятое судьей Скачковой Ю.А.,

по иску ООО "Слуга спорта" (ИНН 7709485213, ОГРН 1167746177081)

к ООО "Арсенал" (ИНН 7724274337, ОГРН 1037724029606)

третьи лица: ООО "Комета.Фит", в/у ООО "Слуга спорта" Бодров Кирилл Анатольевич

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кошкин А.А. по доверенности от 18.11.2020 г.; диплом номер ВСГ 0391288 от 14.06.2006,

от ответчика: Осинский М.М. по доверенности от 24.07.2020 г.; удостоверение адвоката N 3798 от 23.03.2003, Гравин Д.И. по доверенности от 15.01.2021 г.; удостоверение адвоката N 3931 от 22.01.2003, Карташян Л.С. по доверенности от 05.02.2020 г.; диплом номер ВСВ 0091809 от 19.04.2006,

Иные лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Слуга Спорта" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал" (далее - ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 69.920.757 руб. 01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.08.2018 по 12.02.2020 в размере 7.625.227 руб. 81 коп., процентов на основании ст. 317.1 ГК РФ за период с 15.08.2018 по 12.02.2020 в размере 7.625.227 руб. 81 коп

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2020 по делу N А40-28295/20 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы стоимости неотделимых улучшений в размере 69.920.757 руб. 01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.08.2018 по 12.02.2020 в размере 7.625.227 руб. 81 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, что 20.05.2016 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды N АД-926/312 (далее -Договор), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение, входящее в состав Торгового комплекса "COLUMBUS" по адресу: Россия, г. Москва, ул. Красного Маяка, д. 2Б, находящегося на 3 (третьем) этаже, внутренний номер N 312, со следующим идентифицирующими признаками: Помещение NXVII, Комнаты NN 53, 54, 54а, 54б, 54в, 54г, 55, 56, 56а, с 58 по 60, 60а, 61, 62, 62а, 62б, 62в, с 63 по 71, с 73 по 88, с 91 по 100, 100а, 100б, часть комнаты 159 до границы, проходящей через помещения 102,103,104 (до проектной оси N17), общей площадью 2 734,6 кв.м. (далее - Помещение), на срок до 14.12.2031 года включительно.

20.05.2015 по Акту приема-передачи помещения арендодатель передал, а арендатор принял Помещение в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды, а именно: требующем производства Подготовительных работ (в Отделочные работы), необходимых для использования истцом Помещения по целевому назначению (размещение фитнес клуба, с целью проведения спортивных занятий, в том числе, групповых занятий, с использованием тренажеров, и осуществления сопутствующей деятельности).

Согласно документам БТИ, Помещение имело N XVII и состояло из 56 комнат (схема приведена в Приложении N 3 к Договору аренды).

В данном Помещении истец обязан выполнить Отделочные работы согласно Планировочному решению Арендатора (Приложение N 6 к Договору аренды). Арендатор по согласованию с арендодателем и под его надзором, произвел Отделочные работы в Помещении, которое было открыто для посетителей в установленные Договором аренды сроки - 25 февраля 2017 г. С этого момента Помещение стало использоваться по целевому назначению - в качестве фитнес-клуба.

Помимо приведения Помещения в соответствие с планировочным решением по условиям Договора, арендатор выполнил комплекс инженерных работ, включая установку вентиляционной системы производительностью 20.000 куб. м. в час, установку системы кондиционирования помещения, модернизацию теплообменника всего ТРЦ, врезку магистральной канализации в канализационный колодец на улице, устройство цельного витражного остекления фасада вместо нескольких узких окон на 28 погонных метрах наружной стены фасада ТРЦ, прокладку сетей пожаротушения, электричества и пр.

Всего истцом были проведены следующие работы, общей стоимостью 69.920.757 руб. 01 коп.:

1. Строительные, отделочные работы и монтаж инженерных систем на основании Договора подряда N 29-08/16 от 08 августа 2016 г. с ООО "ДВГ Капстрой" на сумму 41.528.399 руб. 07 коп.

2. Работы по устройству спортивного пола на основании Договора подряда N 17/11- 16 от 17 ноября 2016 г. с ООО "ПК АРЕНА СПОРТ СТРОЙ" на общую сумму 4.342.607 руб. 44 коп.

3. Монтаж систем пожаротушения, а также систем оповещения о пожаре и пожарной сигнализации на основании договора подряда N 48 от 22 августа 2016 г. с ООО Г1ТГ "Контур Безопасности" на общую сумму 3.680.000 руб.

4. Работы по врезке в канализационный колодец на уровне земли за пределами ТРЦ, согласно техническим условиям на присоединение фитнес-клуба к системе канализации ТРЦ, дополнительной канализации на основании договора подряда N НВ.001-09/16 от 24.10.2016 г. с ООО "РенессансСтрой" на общую сумму 380.000 руб.

5. Поставка керамогранита на основании Договора поставки N 1027/1 от 27.10.2016 г. с ООО "СТРОЙ ПОСТАВКА" на общую сумму 925.876 руб. 80 коп.

6. Установка насосной станции и теплообменника для обеспечения помещения холодным и горячим водоснабжением на основании договора подряда N 4-28-2016 от 05 сентября 2016 г. с ООО "Антарес" на общую сумму 2.928.681 руб.

7. Устройство фасадного остекления, т.н. расстекление фасада на основании договора подряда N 22/8 от 22.08.2016 г. с ООО "СК "Надежда", ДСN 2 от 27.03.2017 г. к нему на общую сумму 8.320.000 руб.

8. Проектные работы на основании договора N 22/06/16-РП от 01 июля 2016 г. с ООО "Ригель" на общую сумму 827.250 руб.

9. Проектирование противопожарного водопровода, системы пожаротушения, системы оповещения о пожаре и пожарной сигнализации на основании договора N 38 от 17 августа 2016 г. с ООО ПТГ "Контур Безопасности" на общую сумму 371.110 руб.

10. Ремонт противопожарных и охранных систем на антресольном этаже на основании договора N 39 от 02 августа 2016 г. с ООО ПТГ "Контур Безопасности" на общую сумму 78.638 руб.

11. Производство и монтаж дверей в помещениях фитнес-клуба на основании договора N 2312/2016-ЧК от 23 декабря 2016 г. с ООО "Версаль Группа компаний" на общую сумму 1.490.350 руб.

12. Производство и монтаж стеклянных перегородок в фитнес-клубе на основании Дополнительного соглашения N 1 от 15 ноября 2016 г. к Договору подряда N 29-08/16 от 08 августа 2016 г. с ООО "ДВГ Капстрой" на общую сумму 2.887.564 руб. 83 коп.

13. Корректировка специальных технических условий по пожарной безопасности на основании договора N ППМ-04/2017 от 23 января 2017 г. с ООО "МПБГрупп" на общую сумму 400.000 руб.

14. Установка сантехнических перегородок на основании договора N 37204 от 23 декабря 2016 года, договора N 38193 от 09 февраля 2017 г., договора N 39237 от 26 апреля 2017 г. с ООО "Модуль" на общую сумму 1.165.579 руб. 87 коп.

15. Поставка и установка столешниц из искусственного камня на основании договора на выполнение работ по производству продукции N 31 от 30 ноября 2016 г. с ООО "Каменный век" на общую сумму 594.700 руб.

10.07.2018арендодатель направил арендатору Уведомление N 106 о досрочном расторжении Договора в одностороннем внесудебном порядке по истечении 30 календарных дней с даты получения арендатором данного уведомления в случае не погашения в течение данного срока задолженности по выплате арендной платы в размере 1.494.896 руб. 58 коп. (том 1, л.д. 67-68).

Согласно тексту данного Уведомления, задолженность Арендатора по арендной плате была сформирована из следующих составляющих: задолженности по базовой арендной плате в размере 3.305.748 руб. за июль-август 2018 г. и переменной части арендной платы за июнь-август 2018 г. в размере 573.598 руб. 19 коп.

При этом, арендодатель воспользовался своим правом зачесть в счет погашения задолженности находящийся у него Обеспечительный платеж Арендатора в размере 2.384.450 руб.

Таким образом, согласно Уведомлению от 10.07.2018 г., остаток задолженности Арендатора составил 1.494.896 руб. 58 коп. На погашение данной задолженности арендодатель отвел 30 календарных дней, и указал, что в случае отсутствия оплаты этой суммы до 09.08.2018 Договор будет прекращен в одностороннем внесудебном порядке.

14.08.2018 Помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи (Возврата) без замечаний, в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды.

Согласно п. 5.3.21. Договора после прекращения действия настоящего договора арендатор не имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений, за исключением случаев, предусмотренных договором.

В силу 5.3.24 Договора все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного им Помещения после истечения срока действия настоящего Договора, а также при досрочном прекращении (расторжении) настоящего Договора, становятся собственностью Арендодателя, при этом Арендодатель не возмещает арендатору стоимость этих улучшений, если иное не предусмотрено настоящим Договором.

Истец указал, что 20 августа 2018 года Помещение было передано по акту Новому арендатору - ООО "Комета.фит" - для использования в качестве фитнес-клуба, включая сопутствующую деятельность. Причем в акте приема-передачи указано, что помещение полностью соответствует своему целевому назначению

По мнению истца, арендодатель незаконно расторг Договор аренды в одностороннем внесудебном порядке.

Основанием для такого расторжения послужило наличие у арендатора задолженности по оплате арендных платежей, каковая фактически отсутствовала.

Истец утверждает, что фактически обязательства по оплате им были исполнены, а значит, право на одностороннее внесудебное расторжение Договора у Арендодателя на основаниях, указанных в Уведомлении от 10 июля 2018 г., отсутствовало.

С 11.07.2018 г. по 03.08.2018 г., дату последнего платежа арендатора в пользу арендодателя, арендатор заплатил арендодателю в общей сложности 1.487.729 руб. 09 коп. То есть за 5 календарных дней до вступления в силу права арендодателя на одностороннее внесудебное расторжения договора аренды, согласно Уведомлению от 10.07.2019, арендатору оставалось погасить задолженность в размере 7.167 руб. 49 коп.

Таким образом, арендодатель расторг Договор аренды и удержал у себя имущество Арендатора на сумму 69.920.757 руб. 01 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возместить стоимость неосновательно сбереженных денежных средств, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования исходил из того, что на дату направления Уведомления N 106 от 10.07.2018 г. основания для расторжения договора по пункту 6.2.2. Договора отсутствовали, что исключает реализацию Арендодателем своего права на отказ от договора

Арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее расторжение договора, и как следствие, неосновательно приобрел в собственность произведенные арендатором неотделимые улучшения, а также получил возможность незамедлительно сдать помещение в аренду другому арендатору и продолжить извлекать выгоду от сдачи их в аренду.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обязанность возврата неосновательного обогащения наступает независимо от того, является ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из содержания данной статьи, следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: факт неосновательного получения (сбережения) ответчиком имущества или денежных средств, а также то, что неосновательное обогащение ответчика имело место за счет истца.

В силу п. 5.3.24. Договора арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений после истечения срока действия договора, а также при досрочном прекращении (расторжении).

На основании ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данные нормы являются диспозитивными и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное.

В случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, предусмотренного договором или ввиду неотложной необходимости капитального ремонта, арендатор вправе произвести указанный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость.

Согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в таком случае не требуется.

При этом, в предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

Как верно указал суд первой инстанции, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Факт создания истцом неотделимых улучшений в арендованном помещении ответчиком не оспаривается.

В силу п. 6.1.Договора он может быть изменен, дополнен или досрочно расторгнут по соглашению Сторон.

Согласно п. 6.2. Договора арендодатель имеет право, предварительно уведомив Арендатора не менее, чем за 30 (Тридцать) календарных дней, в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора на основании п. 1, п. 2 ст. 450.1. ГК РФ в случаях:

6.2.1. Если Арендатор значительно ухудшает состояние Помещения, что в результате эксплуатации Помещению причинены такие дефекты, которые в дальнейшем могут стать причиной разрушения данного помещения;

6.2.2. Если Арендатор просрочил оплату арендной платы более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней 2 (Два) и более раз подряд в течение полугодия;

6.2.3. В случае грубого нарушения Арендатором законодательства при осуществлении деятельности в арендуемом Помещении, которое повлекло прекращение деятельности Арендодателя на срок более 30 (тридцать) дней по основаниям, предусмотренным законом.

6.2.4. В случае выявления нарушений, перечисленных в пунктах 6.2.1. - 6,2.3. Арендодатель направляет Арендатору Предупреждение (Предписание, Претензия) о таких нарушениях с указанием срока устранения.

В случае, если арендатор в течение 15 (пятнадцать) календарных дней не устранил указанные нарушения, то Договор будет считаться расторгнутым на следующий день, после окончания срока на устранение нарушений, если иное не указано в Предупреждении (Предписании, Претензии).

Как правомерно указал суд первой инстанции по состоянию на дату направления Уведомления о досрочном расторжении договора аренды исх. N 106 от 10 июля 2018 года основания для расторжения договора отсутствовали.

Уведомлением указано на необходимость оплатить задолженность за июль-август 2018 года, вместе с тем на дату его направления - 10 июля 2018 года - срок оплаты за август еще не наступил.

Ссылка ответчика на реализацию им права требовать внесения авансового платежа не состоятелен, так как не оплата авансового платежа не образует условия, предусмотренные статьей 619 ГК РФ и пунктом 6.2.2. Договора в качестве оснований для расторжения договора.

В соответствии с п.1 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2. ст. 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В своей жалобе ответчик указывает то, что согласно п. 7.10 и п. 4.2. Договора ответчик мог потребовать досрочной оплаты и, в случае неисполнения соответствующего требования, досрочно расторгнуть Договор аренды.

В то же время, в уведомлении 2 N 106 от 10.07.2018 г., послужившем основанием для расторжения Договора аренды, отсутствует ссылка на пункт 7.10. Договора аренды и нет требования досрочного погашения арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности,, она должна рассматриваться как диспозитивная.

В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

В п. 6.2.4. Договора указано, что в случае выявления нарушений, перечисленных в пунктах 6.2.1. - 6.2.3. Арендодатель направляет Арендатору Предупреждение (Предписание, Претензия) о таких нарушениях с указанием срока устранения. В случае если Арендатор в течение 15 (пятнадцать) календарных дней не устранил указанные нарушения, то Договор будет считаться расторгнутым на следующий день, после окончания срока на устранение нарушений, если иное не указано в Предупреждении (Предписании, Претензии).

Таким образом, основанием для внесудебного одностороннего расторжения Договора аренды согласно п. 6.2. должно одновременно существовать юридически значимых обстоятельств

Факт наличия задолженности неисполнения требования ответчика о ее оплате.

Вопреки доводам ответчика, у арендодателя отсутствовало право расторжение Договора в связи с не вынесением истцом арендной платы за следующий период (август 2018 года).

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из пункта 4.1.2. Договора расчет Переменной части арендной платы производится с использованием действующих тарифов городских снабжающих организаций, оказывающих услуги в Здании Торгового комплекса, в соответствии с показаниями соответствующих счетчиков, устанавливаемых в Помещении арендатором за его счет, и актов выполненных работ. Арендатор обязан оплачивать Переменную часть арендной платы ежемесячно, в течение 5 (пяти) дней с даты получения соответствующего счета от арендодателя.

Арендодатель обязуется дополнительно к счетам на оплату Переменной части арендной платы прилагать заверенные собственной печатью счета снабжающих организаций и расчет сумм, подлежащих оплате, с указанием вида расходов (электропотребление, отопление, водопотребление), объема (доли) потребления Арендатором коммунальных услуг за отчетный период (показания приборов учета) и действующие тарифы снабжающих организаций.

Счет на оплату переменной части арендной платы за июнь N 1645 подготовлен арендодателем 16.07.2018 г. и передан представителю Арендатора 20.07.2018 г., что подтверждается выпиской из журнала учета исходящей корреспонденции арендодателя (л.д. 92-93 том 1).

Таким образом, срок исполнения обязательства по оплате за переменную часть аренды за июнь по состоянию на 10 июля еще не наступил и его стоимость не могла войти в объем задолженности, указанной в уведомлении о расторжении Договора от 10 июля 2018 г.

Следовательно, фактическая задолженность по арендной плате арендатора на 10.07.2018 г. составляла 3.587.708 руб. 10 коп., а не 3.879.346 руб. 58 коп..,

Следовательно, арендатор на момент истечения срока, установленного Уведомлением от 09.08.2018 г. переплатил 284470 руб. 99 коп. сверх суммы, которую необходимо было заплатить арендодателю, чтобы выполнить его требование и избежать одностороннего внесудебного расторжения, т.е. основания для одностороннего внесудебного расторжения Договора аренды, предусмотренные Уведомлением.

При этом в Уведомлении указывается просроченная задолженность по постоянной арендной плате за июль - август 2018, что не соответствует действительности.

Согласно п. 4.2. Договора Базовая ежемесячная арендная плата уплачивается в срок с 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, по 1 (первое) число текущего (оплачиваемого) месяца аренды", таким образом на 10.07.2018 г. у Арендатора могла быть просроченная задолженность по базовой арендной плате только за июль 2018 г. а также за предшествующий июлю период, но не за август 2018 года.

Следовательно, реализация арендодателем права требовать внесения авансового платежа не является основанием для расторжения Договора во внесудебном порядке, так как не оплата авансового платежа не образует условия, предусмотренные статьей 619 ГК РФ и пунктом 6.2.2. Договора в качестве оснований для его расторжения.

Довода Ответчика о том, что согласно п. 5.3.24. Договора, все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного им Помещения после истечения срока действия Договора, а также при досрочном прекращении (расторжении Договора), становятся собственностью арендодателя, при этом арендодатель не возмещает Арендатору стоимость этих улучшений, подлежит отклонению.

В силу п. 5.3.24. Договора арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений после истечения срока действия договора, а также при досрочном прекращении (расторжении).

Учитывая, что Договор был расторгнут арендодателем неправомерно, суд правомерно удовлетворил кондиционное требование истца, за счет которого ответчик неосновательно обогатился.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2020 по делу N А40-28295/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев