Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 18АП-16309/20 по делу N А47-4334/2020

г. Челябинск

25 января 2021 г.

Дело N А47-4334/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2020 по делу N А47-4334/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - общества с ограниченной ответственностью "Лидер" - Зубарев Михаил Юрьевич (доверенность N 13/1 от 19.01.2021),

третьего лица - индивидуального предпринимателя Ибатуллина Наиля Ильдаровича - Ахматова Надежда Васильевна (доверенность N 19 от 19.01.2021).

Общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер", истец) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Пинчук Екатерине Александровне (далее - ИП Пинчук Е.А., ответчик) с иском о взыскании 20 344 229 руб. 96 коп., в том числе 20 213 000 руб. стоимости отделимых и неотделимых улучшений имущества по договору N С112 от 16.09.2016, 131 229 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 16.05.2017 по 09.06.2017, с 10.06.2017 по день фактической оплаты задолженности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены сельскохозяйственный потребительский кооператив по переработке сельскохозяйственной продукции "Колос" (далее - СХПК "Колос", третье лицо) и индивидуальный предприниматель Ибатуллин Наиль Ильдарович (далее - ИП Ибатуллин Н.И., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2020 (резолютивная часть от 29.10.2020) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Лидер" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ненадлежащую оценку представленным истцом доказательствам, несоответствие выводов, содержащихся в решении, обстоятельствам дела. Апеллянт указывает, что истцом с согласия арендодателя за счет собственных средств произведены улучшения арендованного имущества, которое возвращено арендодателю вместе с произведенными отделимыми и неотделимыми улучшениями, стоимость которых не компенсирована истцу после прекращения договора аренды в полном объеме. Дополнительное соглашение N 1 от 16.10.2016 к договору аренды N С112 от 16.09.2016, заключенное между СХПК "Колос" и ООО "Лидер" было представлено новому собственнику ИП Пинчук Е.А. при заключении дополнительного соглашения от 26.12.2016. Кроме того, указанное соглашение было получено ответчиком 21.03.2017 с отметкой о государственной регистрации. При подписании ответчиком 21.03.2017 соглашения о расторжении договора аренды новый собственник обладал всеми сведениями.

Апеллянт полагает, что положениями Дополнительного соглашения N 1/06 от 09.06.2017 не устанавливается иной размер компенсации, предусмотренной договором аренды в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 16.10.2016. При подписании документов истец свою волю на изменение размера компенсации неотделимых и отделимых улучшений в сумме 20713000 рублей 33 коп. на какой-либо иной размер суммы не выражал.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица ИП Ибатуллина Н.И. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Между сельскохозяйственным потребительским кооперативом по переработке сельскохозяйственной продукции "КОЛОС" (арендодателем) и ООО "ЛИДЕР" (арендатором) 16.09.2016 заключен договор аренды нежилого помещения N С112 по аренде части помещения, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Салмышская. д. 51 с кадастровым номером 56:44:0202005:233 (т.1, л.д. 22-33).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 26.09.2016 N 56-56/001-56/001/231/2016-1120/1).

Согласно предмету договора N С112 арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения общей площадью 115,92 кв.м на срок до 16.10.2017, а арендатор обязуется принять часть этого помещения и своевременно оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, в которую входят:

- часть помещения площадью 54,86 кв.м арендуемая площадь S =18,79-м х 2,92-м - 54,86кв.м), расположенного на 1 этаже в арендуемом помещении с кадастровым N 56:44:0202005:233/2 общей площадью 720 кв.м. арендуемая площадь части помещения выделена контуром и заштрихована на "этажном плане (Приложение N 1 - План первого этажа здания);

-часть помещения площадью 61,06 кв.м (арендуемая площадь S =8,60-м х 7,10-м - 61,06кв.м), расположенного на 1 этаже в арендуемом помещении с кадастровым N 56:44:0202005:233/2 общей площадью 720 кв.м. арендуемая площадь части помещения выделена контуром и заштрихована на поэтажном плане (Приложение N 1 - план первого этажа здания).

Вышеуказанное помещение с кадастровым N 56:44:0202005:233/2 общей площадью 720 кв.м, находится на 1 этаже в здании назначение: нежилое, общей площадью 4 905,6 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 1, расположенном по адресу: РФ, Оренбургская область, город Оренбург, улица Салмышская, дом N 51, кадастровым N 56:44:0202005:233. Здание принадлежит сельскохозяйственному потребительскому кооперативу по переработке сельскохозяйственной продукции "КОЛОС" на праве собственности на основании: акта об исполнении инвестиционного проекта от 14.11.2008 г.,составленного 27.07.2012; акта приема-передачи завершенного объекта от 27.07.2012; договора строительство сельскохозяйственных кооперативных рынков от 14.11.2008; договора от 07.11.2013. Право собственности арендодателя на здание зарегистрировано в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2016 сделана запись регистрации N 56-56/001-56/001/103/2016-2134/3 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.04.2016 г. (повторное, взамен от 29.03.2016)(пункт 2.1. договора).

16.10.2016 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016.

Согласно условий пункта 1 дополнительного соглашения N 1 от 16.10.2016 (т.1, л.д. 43) стороны пришли к соглашению: "Исключить следующие пункты договора: "п.3.5.; п. 3.6.; п. 3.7.; п. 3.8.; п. 3.9.; п. 5.1.5.; п. 5.1.6.; п. 5.1.7.; п. 5.2.; п. 5.4.3.; 5.4.16.; 5.4.23.; 5.4.30; 5.5.1.; 5.5,6.;п. 6.1.; п. 6.2.; п. 6.3.; п. 6.6.; п. 8.1.3.; п. 14.1." - перечисленные пункты считать утратившими силу с 16.10.2016 г.".

В соответствии с пункта 1.1 дополнительного соглашения N 1 от 16.10.2016 стороны дополнили пункт 5.3. договора с 16.10.2016 следующими условиями:

"5.3.6. В случае прекращения настоящего договора или его досрочного расторжения арендодатель обязан возместить в пользу арендатора стоимость (расходов, затрат) произведенных арендатором и Ибатуллиным Наилем Ильдаровичем в помещении текущего ремонта, отделимых улучшений и неотделимых улучшений - согласно спецификации N 1/13 от 16.10.2016 г. с учетом амортизации в размере 1 % в год с момента заключения настоящего соглашения. При этом, стороны считают, что арендатор и гр. Ибатуллин Наиль Ильдарович, улучшая помещение, действовал, в том числе, и как ИП и генеральный директор ООО "ЛИДЕР;

5.3.7."Арендодатель обязан за свой счет согласовать выполненную в помещении перепланировку/реконструкцию, получить разрешительную документацию внести необходимые изменения в техническую документацию, нести ответственность за результат выполненных работ на соответствие строительным, пожарным и санитарным нормам и пр.".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 16.10.2016 стороны пришли к соглашению с 16.10.2016 изложить пункт 2 договора N С112 от 16.09.2016 в следующей редакции:

"2.1. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения площадью 677,16 (Шестьсот семьдесят семь целых шестнадцать сотых) кв.м на срок до "16" октября 2017 года, а арендатор обязуется принять часть этого Помещения и оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, находящуюся в нежилом помещении с кадастровым N 56:44:0202005:233/2 - выделена контуром и заштрихована в Плане первого этажа здания (Приложение N 1 к дополнительному соглашению N1 от 16.10.2016 г. к договору аренды нежилого помещения NС112 от 16.09.2016 г.)".

2.5. "Арендатор вправе своими силами и/или с привлечением третьих лиц выполнить в помещении текущий ремонт, улучшения: реконструкцию/перепланировку, изменение внутренней отделки, оборудовать (освещением, электрикой, системой: видеонаблюдения, пожаротушения, охранной сигнализации, вентиляции, кондиционирования) с последующим возмещением арендодателем стоимости произведенных арендатором (в том числе гражданином Ибатуллиным Наилем Ильдаровичем и как ИП улучшений Помещения согласно спецификации N 1/13 от 16.10.2016 г. на общую сумму в размере 20 713 000 руб. 33 коп.".

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.10.2016 размер постоянной арендной платы за арендуемое помещение по договору составляет 270 864 руб. в месяц.

Пунктом 10 дополнительного соглашения N 1 от 16.10.2016 стороны предусмотрели, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, вступает в сил момента его государственной регистрации и, в соответствии со ст. 425 ГК РФ распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего соглашения обеими сторонами.

Между сельскохозяйственным потребительским кооперативом по переработке сельскохозяйственной продукции "КОЛОС" и Пинчук Екатериной Александров (покупателем) 10.12.2016 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продано здание с земельным участком, расположенные по адресу: Оренбургская область, Оренбург, ул. Салмышская. д. 51.

В связи со сменой собственника объекта аренды на Пинчук Е.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2016, заключенному между Сельскохозяйственный потребительский кооператив по переработке сельскохозяйственной продукции "КОЛОС" и ИП Пинчук Е.А, стороны пришли к взаимному соглашению о внесении изменений и дополнений к договору аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016, в связи с чем заключили дополнительное соглашение от 26.12.2016 (т.1, л.д. 40).

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 26.12.2016 стороны предусмотрели: "По тексту договора, всех дополнительных соглашений, актов приложений к договору изменить наименование арендодателя, изложив его в следующей редакции: "Индивидуальный предприниматель Пинчук Екатерина Александровна".

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения от 26.12.2016 п. 1.1. договора N С112 от 16.09.2016 изложен в следующей редакции:

"...Помещение/ часть помещения - переданное в аренду нежилое помещение или его часть, предназначенное для ведения арендатором коммерческой деятельности обозначенное в экспликации, поэтажном плане (Приложение N 1) и ст. 2 договора. Согласно условий договора часть арендованного помещения общей площадью 677,16 кв.м находится в помещении с кадастровым N56:44:0202005:233, назначение нежилое. Вышеуказанное помещение с кадастровым N56:44:0202005:233 общей площадью 720 кв.м находи на 1 этаже в здании назначение нежилое общей площадью 4905,6 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных: 1, расположенном по адресу: РФ. Оренбургская область, г. Оренбург, Салмышская, дом N 51с кадастровым N 56:44:0202005:233. Здание принадлежит Пинчук Екатерине Александровне на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2016 г., имеющей все необходимые права на сдачу помещения в аренду. Право собственности Арендодателя зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2016 года сделана запись регистрации 56-56/С 56/001/109/2016-2393/1."

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды N С112 от 16.09.2016 с учетом положений п. 5. дополнительного соглашения от 26.12.2016: "Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения площадью 677,16 кв.м на срок до 16.10.2017, а арендатор обязуется принять часть этого помещения и оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, находящуюся в нежилом помещении с кадастровым N 56:44:0202005:233/2 - выделена контуром и заштрихована в Плане первого этажа здания (Приложение N 1 к дополнительному соглашению N1 от 16.10.2016 г. к договору аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016 г.). Вышеуказанное Помещение с кадастровым N56:44:0202005:233 общей площадью 720 кв.м находится на 1 этаже в здании назначение нежилое общей площадью 4905,6 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных: 1, расположенном по адресу: РФ, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Салмышская, дом N 51 с кадастровым N 56:44:0202005:233. Здание принадлежит Пинчук Екатерине Александровне на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2016 г., имеющий все необходимые права на сдачу помещения в аренду. Право собственности арендодателя зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2016 года сделана запись регистрации 56-56/001-56/001/109/2016-2393/1.

В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения от 26.12.2016 предусмотрено, что иные положения договора, не поименованные в настоящем соглашении остаются в неизменном виде.

Согласно пункту 10 дополнительного соглашения от 26.12.2016 предусмотрено, что дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с даты регистрации перехода права собственности на помещение к новому арендодателю -с 19 декабря 2016 года".

Соглашением о расторжении, датированным 21.03.2017 (т.1, л.д. 38), и являющимся неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016, договор расторгнут по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016 г. - с 14 мая 2017 года. Арендатор обязуется в последний день срока аренды передать арендодателю помещение по акту сдачи-приемки помещения. При этом, арендатор обязуется вернуть арендуемое помещение (часть Помещения) площадью 677,16 кв.м в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 6 соглашения о расторжении от 21.03.2017 в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя, арендатору представляются арендодателем арендные каникулы путем освобождения арендатора от уплаты арендной платы на период с "01" апреля 2017 года по "14" мая 2017 года.".

В пункте 7 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны предусмотрели, что стороны обязуются в срок до "14" мая 2017 года произвести все необходимые взаиморасчеты по договору аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 8 соглашения о расторжении от 21.03.2017 неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором и не подлежащие демонтажу после расторжения договора переходят в собственность арендодателя.

В настоящее время собственником здания с кадастровым N 56:44:0202005:233 в размер 2/3 доли является Пинчук Екатерина Александровна, что подтверждается выпиской из ЕГРН N 56/001/001/2020-4852 от 03.02.2020.

В обоснование исковых требований истец указал, что с согласия арендодателя за счет собственных средств произвел улучшения арендованного помещения, которое было возвращено ответчику с произведенными истцом отделимыми и неотделимыми улучшениями. Однако после прекращения договора аренды N С112 стоимость улучшений в размере 20 713 000 руб. 33 коп. не была компенсирована истцу в согласованный сторонами срок, то есть до 14.05.2017.

Согласно расчету истца ответчик оплатил часть стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 500 000 руб.

Сумма задолженности ответчика в рамках договора аренды N С112 по основному долгу на текущую дату составляет 20 213 000 руб. 33 коп. (20 713 000 руб. 33 коп. - 500 000 руб.).

С целью досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 30.04.2017 исх. N 1-04/8 (т.1, л.д. 20-21,24), оставленные ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение N 1/06 от 09.06.2017 заключено в счет компенсации неотделимых улучшений (части от общей сумму 20 713 000,33 руб.) на сумму 500 000 руб., из этого соглашения явно следует, что воля арендодателя и арендатора направлена именно на то, что арендодатель обязуется в срок до 09.06.2017 оплатить арендатору сумму денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в том числе гражданином Ибатуллиным Наилем Ильдаровичем и как ИП в нежилом помещении. Суд принял во внимание то, что стороны согласовали не рассматривать ранее заявленные друг к другу претензии, указав на отсутствие финансовых претензий друг к другу.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается факт передачи в аренду истцу по договору от 16.09.2016 N С112 части помещения, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Салмышская. д. 51 с кадастровым номером 56:44:0202005:233, а также факт смены собственника (арендодателя) в период спорных правоотношений.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9785/12 от 25.12.2012, учитывая, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и для исключения неосновательного обогащения сторон договора аренды, стоимость неотделимых улучшений подлежит определению на момент окончания арендного пользования.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что дополнительным соглашением N 1 от 16.10.2016 к договору N С112 от 16.09.2016 СХПК "Колос" (арендодатель) утвердил стоимость, произведенных в помещении за счет арендатора и Ибатуллина Н.И. текущего ремонта, отделимых улучшений и неотделимых улучшений - согласно спецификации N1/13 от 16.10.2016 в размере 20 713 000 руб. 33 коп., что является выражением согласия арендодателя на выполнение арендатором и Ибатуллиным Н.И. действий по улучшению помещения с учетом возмещения их стоимости арендодателем. При этом, стороны пришли к соглашению внести в текст договора следующие изменения, распространяющие свое действие на отношения сторон с момента подписания соглашения.

В соответствии с пункта 1.1 дополнительного соглашения N 1 от 16.10.2016 стороны дополнили пункт 5.3. договора с 16.10.2016 следующими условиями:

"5.3.6. В случае прекращения настоящего договора или его досрочного расторжения арендодатель обязан возместить в пользу арендатора стоимость (расходов, затрат) произведенных арендатором и Ибатуллиным Наилем Ильдаровичем в помещении текущего ремонта, отделимых улучшений и неотделимых улучшений - согласно спецификации N 1/13 от 16.10.2016 г. с учетом амортизации в размере 1 % в год с момента заключения настоящего соглашения. При этом, стороны считают, что арендатор и гр. Ибатуллин Наиль Ильдарович, улучшая помещение, действовал, в том числе, и как ИП и генеральный директор ООО "ЛИДЕР;

5.3.7."Арендодатель обязан за свой счет согласовать выполненную в помещении перепланировку/реконструкцию, получить разрешительную документацию внести необходимые изменения в техническую документацию, нести ответственность за результат выполненных работ на соответствие строительным, пожарным и санитарным нормам и пр.".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 16.10.2016 стороны пришли к соглашению с 16.10.2016 изложить пункт 2 договора N С112 от 16.09.2016 в следующей редакции:

"2.1. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть помещения площадью 677,16 (Шестьсот семьдесят семь целых шестнадцать сотых) кв.м на срок до "16" октября 2017 года, а арендатор обязуется принять часть этого Помещения и оплачивать арендную плату за арендуемую площадь, находящуюся в нежилом помещении с кадастровым N 56:44:0202005:233/2 - выделена контуром и заштрихована в Плане первого этажа здания (Приложение N 1 к дополнительному соглашению N1 от 16.10.2016 г. к договору аренды нежилого помещения NС112 от 16.09.2016 г.)".

2.5. "Арендатор вправе своими силами и/или с привлечением третьих лиц выполнить в помещении текущий ремонт, улучшения: реконструкцию/перепланировку, изменение внутренней отделки, оборудовать (освещением, электрикой, системой: видеонаблюдения, пожаротушения, охранной сигнализации, вентиляции, кондиционирования) с последующим возмещением арендодателем стоимости произведенных арендатором (в том числе гражданином Ибатуллиным Наилем Ильдаровичем и как ИП улучшений Помещения согласно спецификации N 1/13 от 16.10.2016 г. на общую сумму в размере 20 713 000 руб. 33 коп.".

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, между СХПК "Колос" и ИП Пинчук Е.А. (покупателем) 10.12.2016 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продано здание с земельным участком, расположенные по адресу: Оренбургская область, Оренбург, ул. Салмышская. д. 51.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что дополнительное соглашение от 16.10.2106 N 1 к договору аренды, заключенное с СХПК "Колос" как арендодателем, было подано на государственную регистрацию Ибатуллиным Н.И. позже заключенного договора купли-продажи с ИП Пинчук Е.К. (запись о государственной регистрации от 07.02.2017), то есть уже после того, как состоялся переход права собственности на объект аренды к новому собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Апелляционный суд отмечает, что в связи с переходом права собственности на переданное ранее в аренду истцу помещение от СХПК "Колос" к новому собственнику - ИП Пинчук Е.А., ей в силу закона перешли права и обязанности по спорному договору аренды от 16.09.2016 N С112 в том же объеме, в каком они имелись у прежнего собственника на момент перехода права собственности.

Доказательства того, что новому собственнику было известны условия дополнительного соглашения к договору аренды от 16.10.2016 при заключении договора купли-продажи недвижимости от 10.12.2016 ранее получения письма с приложениями от 03.03.2017 (л.д.138-142 т.3), суду не представлены.

В силу пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Исходя из изложенных норм и разъяснений, следует сделать вывод, что неотделимые улучшения, произведенные в арендованном имуществе, являются одной из составляющих встречных предоставлений сторон договора аренды, в силу чего, поскольку при использовании имущества с учетом произведенных неотделимых улучшений арендатор продолжает использовать в том числе их потребительскую ценность, вопрос о возмещении стоимости таких неотделимых улучшений разрешается после прекращения договора аренды.

Кроме того, положения нормы пункта 2 статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными и позволяют сторонам договора аренды определять иной порядок распределения стоимости неотделимых улучшений, чем установлен указанной нормой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашением о расторжении, датированным 21.03.2017 (т.1, л.д. 38) и являющимся неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016, договор расторгнут в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016 г. - с 14 мая 2017 года. Арендатор обязуется в последний день срока аренды передать арендодателю помещение по акту сдачи-приемки помещения. При этом, арендатор обязуется вернуть арендуемое помещение (часть Помещения) площадью 677,16 кв.м в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 6 соглашения о расторжении от 21.03.2017 в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя, арендатору представляются арендодателем арендные каникулы путем освобождения арендатора от уплаты арендной платы на период с "01" апреля 2017 года по "14" мая 2017 года".

В пункте 7 соглашения о расторжении от 21.03.2017 стороны предусмотрели, что стороны обязуются в срок до "14" мая 2017 года произвести все необходимые взаиморасчеты по договору аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016 года.

В соответствии с пунктом 8 соглашения о расторжении от 21.03.2017 неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором и не подлежащие демонтажу после расторжения договора переходят в собственность арендодателя.

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно абзацу 2 статьи 431 ГК РФ Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования соглашения от 21.03.2017 не усматривается условия об определении стоимости каких либо улучшений, возмещении стоимости улучшений.

Впоследствии, 09.06.2017 между ИП Пинчук Е.А. и ООО "Лидер" заключено дополнительное соглашение к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2017 года. Помещение возвращено арендодателю только 15.07.2017 г. по акту приема-передачи.

Согласно п.4 указанного дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению, в связи с досрочным расторжением договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016, заключенным между сторонами, арендодатель обязуется в срок до 09.06.2017 оплатить арендатору сумму денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в том числе гражданином Ибатуллиным Наилем Ильдаровичем и как ИП в нежилом помещении (части здания с кадастровым N 56:44:0202005:233/2) Кафе "Карамель", расположенном в Здании с кадастровым N 56:44:0202005:233 по адресу; РФ, Оренбургская область, город Оренбург, улица Салмышская, дом N 51, по следующим реквизитам: получатель ООО "ЛИДЕР" (ИНН 5609182885/КПП560901001, ОГРН 1165658073382), банк получатель ПАС) "Промсвязьбанк" (ИН115610084498- КПП561001001, БИК 042202803), расчет.счет N40702810203000030809.корр.ече г N 30101810700000000803".

Стороны установили дополнить соглашение пунктом 15 в следующей редакции: "15 Настоящим соглашением стороны определили не рассматривать ранее заявленные друг к другу претензии, в связи с чем арендатором отзываются претензия исх. N 1-04/6 от 27.04.2017 (направленная 28.04.2017 года арендатором в пользу арендодателя Почтой России) и претензия N1-04/1 от 21.04.2017 (направленная 25.04.2017 арендатором в пользу арендодателя Почтой России), по которым арендатор не имеет финансовых претензий к Арендодателю. При этом, арендодатель подтверждает, что не имеет финансовых претензий к арендатору по заключенному между ним договору аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Между сторонами достигнуто письменное соглашение к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2017, связанное с неотделимыми улучшениями.

Платежным поручением N 371 от 09.06.2017 (т.1, л.д.96) ответчиком произведена оплата денежных средств в сумме 500 000 руб. по дополнительному соглашению N 1/06 к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец указывал на то, что данное дополнительное соглашение N 1/06 от 09.06.2017 заключено в счет компенсации неотделимых улучшений (части от общей сумму 20 713 000,33 руб.) на сумму 500 000 руб.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что воля нового собственника и арендатора была направлена именно на установление обязанности арендодателя в срок до 09.06.2017 оплатить арендатору сумму денежных средств в размере 500 000 рублей в счет компенсации неотделимых улучшений, произведенных арендатором, а также о том, что стороны согласовали не рассматривать ранее заявленные друг к другу претензии, апелляционный суд обращает внимание на следующее.

В связи с заключением договора купли-продажи объекта аренды происходит передача договора аренды от прежнего собственника имущества к новому (статья 392.3 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", и положений статьи 323 ГК РФ, в случае если в период действия договора аренды после производства неотделимых улучшений произошла смена арендодателя - собственника недвижимого имущества, то первоначальный и новый собственники имущества, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендатором по возмещению стоимости неотделимых улучшений объекта аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). Соответственно, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений может быть предъявлено арендатором как к первоначальному и новому собственникам объекта недвижимого имущества совместно, так и к любому из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Применительно к рассматриваемому делу, учитывая наличие между истцом и ответчиком специального соглашения о размере возмещения стоимости улучшений, произведенных истцом в спорных помещениях, содержащегося в пункте 4 дополнительного соглашения N 106 к Соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения N С112 от 16.09.2016 в объеме 500 000 рублей, которые уже были уплачены истцу, оснований для удовлетворения требований в настоящем споре не имеется.

По приведенным в постановлении мотивам основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по изложенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2020 по делу N А47-4334/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова