Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2021 г. N 10АП-21808/20 по делу N А41-12535/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 июня 2021 г. N Ф05-11852/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

28 января 2021 г.

Дело N А41-12535/20

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Беспалова М.Б., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Малаховой А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Мастер-С": представитель не явился, извещен,

от ООО "С-Профит": Семина Ж.В., представитель по доверенностям от 21.11.2019,

от Администрации г/о Ступино МО: Новикова С.В., представитель по доверенности N 3/2 -23 от 11.01.2021,

от МАУ "ЕСЦ": представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формрент" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2020 года по делу N А41-12535/20 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мастер-С" и общества с ограниченной ответственностью "С-Профит" к Администрации городского округа Ступино Московской области, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мастер-С" (далее - ООО "Мастер-С") и общество с ограниченной ответственностью "С-Профит" (далее - ООО "С-Профит") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее - Администрация г/о Ступино МО), при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области (далее - МАУ "ЕСЦ") об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилые помещения площадью 183,2 кв.м (ООО "Мастер-С"), 200,7 кв.м (ООО "С-Профит"), являющиеся частью нежилого помещения 619,3 кв.м, расположенные по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Андропова, д. 60, корп. 2, пом. I, II), изложив спорные пункты договоров в следующей редакции:

- пункт 3.3: "Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 Имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области, никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области";

- пункт 4.1: "Цена продажи приобретаемого ООО "Мастер-С" имущества (183,2 кв.м) равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы, и составляет, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, 2 718 797 руб. Цена продажи приобретаемого ООО "С-Профит" имущества (200,7 кв.м) равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы, и составляет, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, 2 978 508 руб.";

- исключить последний абзац из пункта 4.5;

- пункт 6.5: "Покупатель-Залогодатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе: извлекать из него прибыль. До момента выполнения Покупателем-Залогодателем залоговых обязательств Покупатель-Залогодатель не вправе без письменного согласия Продавца-Залогодержателя отчуждать, указанное в п. 3.1 имущество. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель".

- исключить пункт 7.2.7 полностью;

- дополнить договор пунктом 7.4: "Покупатель-Залогодатель обязан использовать имущество в целях, установленных уставом и видами деятельности общества";

- исключить пункт 10.3 полностью (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.11.2020 по делу N А41-12535/20 возникшие у сторон разногласия урегулированы путем принятия условий пунктов 3.3, 4.1, 6.5, 7.4 в редакции истцов и исключения условий пунктов 7.2.7 и 10.3 из договоров, в исключении из договоров пункта 4.5 отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация г/о Ступино МО обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Администрации г/о Ступино МО поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО "С-Профит" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО "Мастер-С" и МАУ "ЕСЦ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями соответствующих договоров аренды ООО "Мастер-С" ООО "С-Профит" являются арендаторами смежных нежилых помещений I и II, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 60, корп. 2, площадью 183,2 и 200,7 кв.м с 2003 и 2009 годов, соответственно.

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, истцы в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), 24.09.2018 ООО "Мастер-С" и ООО "С-Профит" обратились в уполномоченный орган местного самоуправления - Администрацию г/о Ступино МО с соответствующим заявлением.

Письмами от 19.10.2018 N И10-21/6408 и N И10-21/6407 Администрация г/о Ступино МО отказала в отчуждении имущества со ссылкой на то, что арендованное заявителями имущество не может являться объектом купли-продажи, поскольку не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости и не поставлено на кадастровый учет, одновременно сообщив, что указанное имущество закреплено на праве оперативного управления за МАУ "ЕСЦ".

Полагая данный отказ незаконным, истцы обратились в суд с соответствующим заявлением.

По результатам рассмотрения указанного заявления вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.11.2018 по делу N А41-89769/18 названные отказы администрации были признаны незаконными, суд обязал Администрацию г/о Ступино МО исполнить требования, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, обеспечив:

- в двухмесячный срок заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорных нежилых помещений;

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных нежилых помещений принятие решения об условиях приватизации имущества;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорных помещений направить в адрес ООО "Мастер-С", ООО "С-Профит" проект договора купли-продажи помещений.

Во исполнение указанного решения суда Администрацией г/о Ступино были подготовлены и направлены в адрес истцов соответствующие проекты договоров купли-продажи спорных нежилых помещений с рассрочкой платежа.

Не согласившись с представленной ответчиком редакцией договоров, истцы направили администрации соответствующие протоколы разногласий к договорам купли-продажи, в которых предложили согласовать пункты 3.3, 4.1, 4.5, 6.5, 7.2.7, 7.4 и 10.3 договоров в представленной ими в протоколе редакции.

Поскольку Администрация г/о Ступино МО указанное предложение оставила без рассмотрения, ООО "Мастер-С", ООО "С-Профит" обратились в суд с исковым заявлением по настоящему делу для урегулирования возникших разногласий в судебном порядке.

Урегулировав возникшие у сторон разногласия путем исключения пунктов 7.2.7 и 10.3 из текста договоров и изложения пунктов 3.3, 4.1, 6.5, 7.4 договоров в редакции истцов, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела несоответствия спорных условий представленных ответчиком проектов договоров купли-продажи положениям Закона N 159-ФЗ.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 13-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ.

Как обоснованно указал суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст.3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой.

При этом, согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества, определенной ответчиком.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд, по смыслу статей 10, 118, 123, 126 и 127 Конституции Российской Федерации и положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Так, в целях установления стоимости спорных объектов по состоянию на 24.09.2018 (дата обращения истцов за выкупом), являющихся предметом спорных договоров, определением Арбитражного суда Московской области от 05.08.2020 по делу N А41-12535/20 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Геостройэксперт" Ляшко И.Е., предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями ст. 307 УК РФ.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 02.0920-1359Э, согласно которому:

- рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 383,9 кв.м составляет 10 353 000 руб., из которой рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 183,2 кв.м составляет 4 940 538 руб., помещения общей площадью 200,7 кв.м. - 5 412 478 руб.;

- за период с 2003 года по 24.09.2018 истцами были произведены неотделимые улучшения имущества на сумму 4 655 695 рублей;

- за вычетом стоимости неотделимых улучшений (без учета НДС) рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 383,9 кв.м составляет 5 697 305 руб., из которой рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 183,2 кв.м составляе 2 718 797 руб., нежилого помещения общей площадью 200,7 кв.м. - 2 978 508 руб.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-03 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно принял редакцию п.4.1 спорных договоров с учетом стоимости, установленной вышеуказанным заключением экспертизы.

Представленное в материалы дела экспертное заключение в установленном законом порядке не оспорено, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 не представлены.

При этом, возражения ответчика сводятся к оспариванию выводов эксперта, не доверять которым основания у суда отсутствуют.

Ссылка Администрации г/о Ступино МО на необходимость исключения стоимости неотделимых улучшений из стоимости объекта недвижимости, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Как было указано ранее, согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ремонт арендуемых помещений, в результате которых возникли неотделимые улучшения, произведены обществом с согласия собственника объекта.

В отношении разногласий относительно пункта 3.3 спорных договоров апелляционный суд полагает следующее.

В силу п. 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из это следует, что пункт 3.3 спорных договоров подлежит определению и урегулированию в редакции, предложенной истцами, по условиям которой спорные помещения должны быть изъяты из оперативного управления у МАУ "ЕСЦ", и что на момент заключения сделки имущество никому другому не будет продано, заложено, в споре, под арестом или состоять под каким-либо запретом.

Возражения ответчика относительно редакции пункта 6.5 договора обоснованно не приняты судами, поскольку установлено, что редакция истца соответствует нормам действующего законодательства (положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") с учетом баланса интересов сторон.

Рассмотрев положения пункта 7.2.7 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи на истца, обязывающие покупателя застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Закона N 159-ФЗ.

Оценив положения п.10.3 проекта договора, согласно которым договор аренды между ответчиком и МАУ "ЕСЦ" расторгается с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным его исключение судом первой инстанции из договора, поскольку договор может устанавливать права и обязанности только для сторон такого договора.

В рассматриваемом случае МАУ "ЕСЦ" стороной спорного договора не является, действующим законодательством установлены последствия для договора аренды в случае смены собственника объекта аренды.

Возражения ответчика относительно принятой судом редакции пункта 7.4 спорных договоров отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.

Так, из искового заявления истца следует требование о дополнении раздела 7 договора пунктом 7.4, указав обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти действующим законодательством РФ не установлено, пункт 7.4 правомерно принят судом первой инстанции в редакции истцов. Указанная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства, в том числе тем, на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2020 года по делу N А41-12535/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

М.Б. Беспалов Э.С. Миришов