Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2021 г. N 09АП-72924/20 по делу N А40-103266/2019

город Москва

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 1 июня 2021 г. N Ф05-9215/21 настоящее постановление оставлено без изменения

01 февраля 2021 г.

Дело N А40-103266/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей В.Р. Валиева, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Частное Охранное Предприятие "АЛЬФА-АКТ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2020 года,

принятое судьей О.П. Буниной по делу N А40-103266/2019

по иску ООО "Частное Охранное Предприятие "АЛЬФА-АКТ"

(ОГРН 1037739131055)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении

договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Лунева В.В. по доверенности от 02.12.2019

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "Частное охранное предприятие "АЛЬФА-АКТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 72,4 кв.м., (подвал), расположенного по адресу: город Москва, ул. Лесная, д.10-16, пом. IV, с кадастровым номером 77:01:0004015:2847, на следующих условиях (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска):

-Пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 4.784.823 (Четыре миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать три) рубля 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22 марта 2019 г. N 190321-0н, выполненным ООО "КОНТИ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Установить стоимость неотделимых улучшений по состоянию на дату подачи заявления о выкупе имущества 29.12.2018 г. и зачесть неотделимые улучшения в счет стоимости помещения по договору купли-продажи в размере 670.989 руб. 50 коп., с учетом улучшений цена объекта 4.113.833 руб. 50 коп.

-Пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 68.563 руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объекта".

-Пункт 5.1: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2020 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Частное Охранное Предприятие "АЛЬФА-АКТ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 72,4 кв.м., (подвал), расположенного по адресу: город Москва, ул. Лесная, д.10-16, пом.IV, с кадастровым номером 77:01:0004015:2847, изложив пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 6.522.000 (шесть тысяч пятьсот двадцать две тысячи) рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы от 22.11.2019 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 108.700 (сто восемь тысяч семьсот) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта".

"5.1. В отношении установления редакции п.5.1 договора, за нарушение сроков оплаты предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что все работы по переустройству переданных в аренду нежилых помещений были произведены с разрешения ответчика, в связи с чем стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений; суд первой инстанции при разрешении прав и обязанностей сторон по согласованию работ по переустройству нежилых помещений применил к правоотношениям 2003-2004 годов нормативно-правовые акты, регулирующие указанные правоотношения, однако принятые законодателем после 2010 года; судом первой инстанции необоснованно отказано в определении рыночной стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости приобретаемого имущества, а также в проведении дополнительной экспертизы; в своем решении суд ссылается на отсутствующие в договоре аренды пункты, ограничивающие права арендатора на переустройство помещений только с согласия ответчика.

Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства города Москвы, с 2002 года на основании договоров с ответчиком арендует нежилое помещение площадью 72,4 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, ул. Лесная, д. 10-16, пом. IV.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г.

N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец 29.12.2018 г. обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

15.03.2019 г. ответчик направил истцу письмо с проектом договора купли-продажи. Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 4.784.823 руб. и направив протокол разногласий к договору.

Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В., рыночная стоимость объекта составила 6.522.000 руб.

Возражений по экспертизе сторонами не представлено.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещений составляет 6.522.000 руб.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами. Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется.

Оснований для проведения дополнительной экспертизы суд также не усматривает.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности исключения из цены объекта стоимости неотделимых улучшений, поскольку проведение работ по созданию неотделимых улучшений согласовано истцом с исполнительным органом государственной власти города Москвы - Межведомственной комиссией по использованию нежилого и жилищного фонда Центрального административного округа города Москвы (в состав комиссии включен и Департамент города Москвы), не принимаются апелляционным судом, по следующим основаниям.

Действительно в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, истец должен был доказать наличие улучшения арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, в материалах дела отсутствует выраженное арендодателем согласие на производство неотделимых улучшений, а согласование перепланировки с иными уполномоченными органами, не может быть расценено в качестве такового, поскольку договор аренды заключается Департаментом городского имущества города Москвы.

Представленные истцом в материалы дела Распоряжение Префекта Центрального административного округа города Москвы от 23.09.2004 г. N 6189-Р об утверждении решения Межведомственной комиссии о производстве работ по переустройству нежилых помещений, протокол заседания Художественного совета Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и разрешение реконструктивных работ, а также другие документы касаются обустройства истцом тамбура существующего входа в подвал, то есть, как пояснил представитель ответчика, указанные помещения не входят в состав переданного по договору аренды имущества и, по сути, являются пристройкой, вновь созданным объектом.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, в соответствии с пунктом 5.4.10 договора аренды от 01.11.2004 г. арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя. При этом ошибочное указание иных пунктов договора аренды в решении суда первой инстанции не привело к принятию неправильного решения и может быть устранено путем исправления опечаток в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, в отсутствие документально подтвержденного согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, стоимость таких работ возмещению не подлежит в силу норм гражданского законодательства.

Также обоснован вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств того, что произведенные им перепланировки арендованного помещения, сделанные исходя из его личных потребностей, являются именно улучшением арендованного имущества.

Истцом по спору, в том числе на вопросы суда апелляционной инстанции, не представлено документальных доказательств того, что арендованные помещения находились в состоянии, не пригодном для его использования. Следовательно, проведенные арендатором работы по перепланировке связаны не с состоянием помещения, требующим проведения ремонтных работ для использования в целях аренды, а с приспособлением помещения для удобства ведения коммерческой деятельности. Фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с нормами закона, а представляет собой размер произведенных затрат на ремонт и перепланировку помещения. Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

ООО "Частное Охранное Предприятие "АЛЬФА-АКТ" в суде апелляционной инстанции обратилось с заявлением о замене истца в порядке процессуального правопреемства в связи с реорганизацией в форме выделения и передачи по разделительному балансу прав на выкуп нежилого помещения ООО "АЛЬФА-Н".

Частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Из анализа приведенной нормы следует, что необходимым условием процессуального правопреемства является замена стороны в материальном правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.

Поскольку согласно статье 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, истцом представлены надлежащие доказательства произведенной реорганизации и наличии оснований для универсального правопреемства, то суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить заявление о замене истца на правопреемника - ООО "АЛЬФА-Н".

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 48, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить истца - Общество с ограниченной ответственностью "Частное Охранное Предприятие "АЛЬФА-АКТ" на Общество с ограниченной ответственностью "Частное Охранное Предприятие "АЛЬФА-Н" в порядке процессуального правопреемства.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 ноября 2020 года по делу N А40-103266/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

В.Р. Валиев Е.А. Птанская